2012房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及2013趨勢(shì)

　?。玻埃保材辏覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放，全年銷售量呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢(shì)。具體來看，與歷史數(shù)據(jù)相比，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售面積等重要指標(biāo)同比回落較明顯。但４月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯變化，主要是房屋銷售情況逐月回升，帶動(dòng)８月份以來房地產(chǎn)許多指標(biāo)的同比降幅持續(xù)縮小，一些指標(biāo)轉(zhuǎn)負(fù)為正。２０１３年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要高度關(guān)注集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容等新政策、新情況，關(guān)鍵是要努力促進(jìn)住房供需結(jié)構(gòu)平衡。為此，一線城市應(yīng)加快增加住房用地供應(yīng)量，進(jìn)而增加商品房供給，一些二、三線城市則需加快去庫(kù)存速度。
　　

　?。玻埃保材攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體符合宏觀調(diào)控方向

　　
　　——商品房銷售面積呈現(xiàn)“前低后升”的總體態(tài)勢(shì)
　　

　　２０１２年前１１個(gè)月，商品房銷售情況逐月回升態(tài)勢(shì)明顯，主要體現(xiàn)在１－１０月間累計(jì)同比降幅在逐漸收窄，雖然商品房銷售面積累計(jì)同比仍是負(fù)增長(zhǎng)，但降幅在逐月縮小?穴從２月份的－１４％縮小到１０月份的－１．１％?雪，尤其是４月份以來累計(jì)同比降幅明顯縮小?穴從５月份的－１２．４％快速縮小至１０月份的－１．１％?雪。１１月商品房銷售面積累計(jì)同比增速首次呈現(xiàn)２．４％的正增長(zhǎng)。前１１個(gè)月商品房銷售狀況逐月向好，除了貸款利率下調(diào)導(dǎo)致購(gòu)房成本降低、不少城市調(diào)整公積金政策等因素影響外，市場(chǎng)中龐大的剛性需求和改善性需求的有序入市是重要的支撐力量。

　　
　　值得注意的是，盡管前１１個(gè)月商品房銷售面積的環(huán)比狀況在逐月改善，但從歷史數(shù)據(jù)比較來看，目前的銷售面積同比增速仍處于１９９８年住房制度全面改革以來的較低水平，是自２００８年８月至１２月最低水平后出現(xiàn)的又一次谷底。
　　

　　——全國(guó)１００個(gè)城市新建住宅價(jià)格水平總體穩(wěn)中有降，個(gè)別重點(diǎn)城市環(huán)比有所上漲

　　
　?。玻埃保材昵埃保皞€(gè)月，全國(guó)１００個(gè)城市?穴包括一、二、三線城市?雪新建住宅價(jià)格水平同比穩(wěn)中有降。４月份起，１００個(gè)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比開始由正轉(zhuǎn)負(fù)。６月份，新建住宅價(jià)格指數(shù)同比降幅最大?穴－１．９％?雪。７至１０月間降幅逐月縮小，１０月份同比降幅為０．９９％。
　　

　　分城市看，三線和一些二線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)降幅比較明顯，一線城市不明顯。１０月份，一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)率先由負(fù)轉(zhuǎn)正，從９月份的－０．４１％上升到０．３５％?？紤]到一線和大多數(shù)二線城市都實(shí)施了較嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但新建住宅價(jià)格水平同比降幅仍明顯低于絕大多數(shù)不限購(gòu)的三線城市，表明一、二線城市的剛性和改善性住房需求仍然很強(qiáng)。這部分需求在１年多的持續(xù)調(diào)控后，開始逐步有序地進(jìn)入住房市場(chǎng)。
　　

　　從環(huán)比情況看，２０１２年１至１０月，新建住宅價(jià)格指數(shù)上漲城市數(shù)量要明顯少于２０１１年，但７月份以來環(huán)比上漲城市數(shù)量則明顯增加。１０月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲、持平、下降的城市數(shù)量分別有５６個(gè)、２個(gè)和４２個(gè)。與１月份相比，環(huán)比上漲和持平城市數(shù)量分別增加１７個(gè)和１個(gè)、下降城市數(shù)量則減少１８?jìng)€(gè)。其中，７月份是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加了２５個(gè)、環(huán)比下降城市數(shù)量則減少了２５個(gè)?？偟目?，１００個(gè)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比情況跟同比變動(dòng)趨勢(shì)相吻合。

　　
　　——房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增幅逐月改善，但仍處在歷史較低點(diǎn)

　　

　　從歷史數(shù)據(jù)看?穴１９９８．７至２０１２．１１?雪，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比與商品房銷售面積累計(jì)同比，這兩個(gè)指標(biāo)呈現(xiàn)較一致的變動(dòng)趨勢(shì)。主要原因是商品房銷售面積的同比上升，會(huì)帶來企業(yè)銷售額提高，可以直接改善企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等多種資金來源，還會(huì)間接增加銀行和其它金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款量。２０１２年前１１個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比與商品房銷售面積累計(jì)同比增幅的變化高度一致。４月份以來隨著住房銷售市場(chǎng)逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增幅開始逐月上升，從４月份的５．１％提高到１１月份的１４．１％。但從歷史上看，前１１個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，仍處于我國(guó)１９９８年啟動(dòng)住房制度改革以來的較低水平，是２００８年８月－１２月這一歷史最低水平后出現(xiàn)的另一次谷底。
　　

　　——房屋開發(fā)投資完成額和施工面積累計(jì)同比增速下降較明顯

　　
　　從統(tǒng)計(jì)口徑的范圍看，房屋開發(fā)投資完成額跟房屋施工面積最為一致。施工面積是實(shí)物指標(biāo)，投資完成額是資金指標(biāo)。因此，從歷史數(shù)據(jù)看（１９９９．２至２０１２．１１），房屋開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速和施工面積累計(jì)同比增速這兩個(gè)指標(biāo)間，呈現(xiàn)較強(qiáng)同向變動(dòng)關(guān)系。
　　

　?。玻埃保材昵埃保眰€(gè)月，房屋開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增長(zhǎng)１６．７％，這是繼２００９年以來累計(jì)同比增幅回落最明顯的時(shí)期。８月份和１１月份是兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增幅在這兩個(gè)月份止降回升，分別提高０．２和１．３個(gè)百分點(diǎn)。其中一個(gè)重要原因，就是４月份以來的房屋銷售面積和開發(fā)企業(yè)資金來源呈現(xiàn)持續(xù)向好趨勢(shì)，投資資金狀況得到較好改善。

　　
　?。玻埃保材昵埃保眰€(gè)月，房屋施工面積累計(jì)同比增幅變動(dòng)趨勢(shì)與開發(fā)投資完成額變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。除了８月份和１１月份累計(jì)同比增幅分別上升０．３個(gè)百分點(diǎn)和保持不變外，其它月份的累計(jì)同比增幅都在下降，但跟開發(fā)投資完成額一樣，８月份以后，累計(jì)同比降幅開始逐月縮小。
　　

　　——房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積累計(jì)同比回落趨勢(shì)明顯
　　

　　房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積這兩個(gè)指標(biāo)，通常被看作是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的前瞻性指標(biāo)，既能準(zhǔn)確反映當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判，又能反映未來住房的新增供應(yīng)水平。從歷史數(shù)據(jù)看?穴１９９８．２至２０１２．１１?雪，這兩個(gè)指標(biāo)始終保持較一致的變動(dòng)趨勢(shì)。２０１２年前１１個(gè)月，房屋新開工面積和土地購(gòu)買面積累計(jì)同比分別下降７．２％和１４．８％，這是１９９８年以來第二次上述兩大指標(biāo)同時(shí)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?穴第一次是２００９年２月至９月期間?雪，回落幅度也僅次于２００９年２月至９月期間。在全年累計(jì)同比增幅處于歷史低點(diǎn)的同時(shí)，跟前面許多指標(biāo)一樣，８月份以來上述兩個(gè)指標(biāo)的累計(jì)同比增速降幅有一個(gè)較明顯收窄，主要是受４月份以來商品房銷售市場(chǎng)逐步回暖和開發(fā)資金來源得到較大改善這兩大因素的影響。
　　

　　——房屋待售面積和待開發(fā)土地面積均處在歷史較高水平

　　
　　要準(zhǔn)確判斷未來住房市場(chǎng)的供給能力，除了房屋新開工面積和購(gòu)置土地面積這兩個(gè)增量指標(biāo)外，還需要有房屋待售面積和待開發(fā)土地面積這兩個(gè)存量指標(biāo)。房屋待售面積代表目前可以形成的供應(yīng)能力，待開發(fā)土地面積則代表未來一段時(shí)期可以預(yù)期的供應(yīng)能力。待開發(fā)土地面積累計(jì)值有明顯的季節(jié)性規(guī)律：一般是每年的三、四季度會(huì)較快增加，年初則迅速減少，這主要受開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)間和開發(fā)規(guī)律的影響；三、四季度通常是開發(fā)企業(yè)拿地的高峰期，待開發(fā)土地面積會(huì)迅速增加。截至２０１２年１１月底，全國(guó)房屋待售面積是３．３５６７億平方米，待開發(fā)土地面積是３．７２５６億平方米，比２月份分別增加了０．３０４１億平方米和１．０２１億平方米。其中，商品房待售面積數(shù)達(dá)到２００６年以來的歷史最高點(diǎn)，待開發(fā)土地面積也處于歷史較高水平。
　　

　　總體來看，在持續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策下，受剛性需求和改善性需求逐步釋放以及利率下調(diào)、對(duì)首次購(gòu)房者信貸支持力度加大等影響，２０１２年的房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)了下半年尤其是８月份以來的各項(xiàng)指標(biāo)企穩(wěn)回升。具體地看，４月份以來的銷售額上升改善了開發(fā)企業(yè)資金狀況，加上第四季度地方政府集中放地的慣性，８月份以來土地購(gòu)置面積和出讓價(jià)款較大幅度提高，也帶動(dòng)了新開工面積和竣工面積的環(huán)比增速上升。
　　

　?。玻埃保衬攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的基本判斷
　　

　　總體判斷，土地市場(chǎng)狀況和住房金融政策是影響２０１３年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的重要因素。其中，集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容這兩項(xiàng)新的改革措施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。同時(shí)，要更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性變動(dòng)特征，并應(yīng)對(duì)好一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫(kù)存消化壓力。
　　

　　——一線城市商品房用地市場(chǎng)延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，地價(jià)水平將穩(wěn)中有升

　　
　　從歷年供地規(guī)律看，商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量預(yù)計(jì)較２０１２年不會(huì)有大幅增加，增幅很難超過１０％。雖然國(guó)土資源部從２０１０年起的各年住房用地供應(yīng)量，都滿足“計(jì)劃供應(yīng)總量原則上不低于過去５年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的７０％”的要求。但由于存在計(jì)劃調(diào)整的可能性，使每年實(shí)際供應(yīng)量與計(jì)劃供應(yīng)量之間存在較大缺口。從２０１２年的執(zhí)行情況看，由于上半年供地計(jì)劃完成不理想，國(guó)土部在年中又重新調(diào)整了全年的供地計(jì)劃，將用地規(guī)?？s減到原計(jì)劃供應(yīng)面積的２／３。截至２０１２年１１月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng)１３．３４萬公頃，同比減少８％，其中住宅用地供應(yīng)９．１４萬公頃，同比減少１５．３％。
　　

　　地方政府短期內(nèi)難以擺脫土地財(cái)政模式，商品房用地市場(chǎng)仍是其重要的資金來源和融資手段。２０１２年１－１１月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入２３４７８億元，同比下降１７．５％。２０１３年是換屆年，目前從國(guó)家發(fā)改委已審批通過的各地基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模來看，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資沖動(dòng)仍然很強(qiáng)烈。在現(xiàn)行的財(cái)稅體制下，地方政府還沒有真正構(gòu)建起地方稅收體系，各類投資資金來源很大程度上仍依賴于土地出讓金，通過各地土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作的土地抵押貸款，仍然是地方融資的最重要渠道之一。另外，明年將正式出臺(tái)《集體土地征收和補(bǔ)償條例》以及《土地管理法》?穴修正案?雪，土地收益將進(jìn)一步向被征地農(nóng)民傾斜，政府的征地成本會(huì)大大提高；在出讓金總量不變的情況下，地方政府獲取的土地出讓凈收益會(huì)減少。因此，地方政府有很強(qiáng)動(dòng)力通過維持較高地價(jià)來避免出讓凈收益下降過快。這就不可避免地影響到房?jī)r(jià)水平的提高。
　　

　　——一線城市商品房供需矛盾突出，房?jī)r(jià)上漲壓力加大

　　
　　參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間。在各國(guó)的快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大城市尤其是特大城市的住房供需結(jié)構(gòu)始終會(huì)處在非平衡狀態(tài)中，房?jī)r(jià)水平都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)較快上漲階段。這一點(diǎn)，在人多地少的東亞經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)得更加明顯。受土地資源限制，東亞經(jīng)濟(jì)體普遍采取大都市圈的城市化推進(jìn)模式，若干個(gè)特大城市成為新增城市人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要吸納地。我國(guó)也不例外，現(xiàn)階段北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房供需矛盾突出，２０１３年隨著剛性需求和改善性需求群體的大量進(jìn)入，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。
　　

　　一線城市是快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求釋放最集中的區(qū)域，但目前的住房用地實(shí)際供應(yīng)量，總體上不能滿足快速上升的需求。２０１２年的土地購(gòu)置面積和房屋新開工面積是判斷２０１３年住房供應(yīng)水平的兩個(gè)重要指標(biāo)。從這個(gè)角度判斷，北京、上海等一線城市在２０１３年的住房供應(yīng)量會(huì)受到很大限制。以北京市為例：

　　
　?。玻埃保材辏敝粒保霸?，開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)買土地面積１９２．５６萬平方米，房屋新開工面積２５１６．５萬平方米，竣工面積是１２５５．８７萬平方米，商品房銷售面積１３１３．４１萬平方米。代表未來供應(yīng)能力的土地購(gòu)置面積和房屋新開工面積的同比降幅都較大?穴分別比上年同期下降３１．７％和２７．４％?雪，而商品房銷售面積同比增幅明顯?穴比上年同期增長(zhǎng)３０．４％?雪。因此，２０１３年北京住房市場(chǎng)的供需關(guān)系維持相對(duì)平衡的難度在加大。
　　

　　——部分中西部省份的去庫(kù)存壓力仍然較大
　　

　　將當(dāng)前的房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積?穴再乘以１．５的平均容積率?雪相加，可大致得到一年以后的住房市場(chǎng)供應(yīng)潛力。如果把２０１２年１至１１月各地的房屋銷售面積作為分子?穴這是個(gè)嚴(yán)格假設(shè)，即一年后的房屋銷售面積沒有發(fā)生太大變化?雪，住房市場(chǎng)供應(yīng)潛力作為分母，兩者相除就可近似得到未來一年各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況。未來一年左右各地的住房供需狀況差異較大。山西、吉林、內(nèi)蒙古和云南這四個(gè)省份的數(shù)值均超過３?穴全國(guó)平均值是２．５８，北京、上海分別是２．１４和１．９?雪。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積，明年一些省份將面臨較大的去庫(kù)存壓力。目前部分二、三線城市?穴如鄂爾多斯、貴陽(yáng)、溫州?雪已出現(xiàn)住房庫(kù)存大量積壓的現(xiàn)象。過去支撐這些二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的投機(jī)投資性需求，在這類需求得到有效抑制的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)供過于求的狀況。
　　

　　政策建議

　　
　　經(jīng)過兩年多來的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，已取得了比較明顯的調(diào)控效果。在堅(jiān)持調(diào)控基本方向不變的前提下，２０１３年我國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征，即一線城市住房供需矛盾進(jìn)一步突出，仍需要著力增加供應(yīng)水平。而不少二、三線城市的住房存量卻超過了正常水平，要重視有序消化庫(kù)存，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下降。建議采取分區(qū)域的住房用地政策和穩(wěn)健的住房金融政策，加快推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍工作。
　　

　　——實(shí)行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策
　　

　　各地應(yīng)結(jié)合自身情況，認(rèn)真測(cè)算２０１３年本地住房需求情況，制定科學(xué)合理的供地計(jì)劃，努力做到住房用地供應(yīng)量與需求結(jié)構(gòu)相一致。由于２０１２年新開工面積和土地購(gòu)買面積負(fù)增長(zhǎng)而造成的２０１３年供地量不足，一線城市主要是增加普通商品房?穴除去保障性安居工程?雪供地面積和比例。部分二、三線城市要加快消化住房庫(kù)存。建議國(guó)土部門在制定２０１３年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)突出區(qū)域差異性，綜合考慮各地現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結(jié)構(gòu)的情況，對(duì)供需矛盾突出的一線城市可試行規(guī)定兩個(gè)“最低”：一是住房用地指標(biāo)占新增建設(shè)用地指標(biāo)的最低比例；二是在滿足保障性安居工程用地需求的前提下，商品房供地面積的最低水平。

　　
　　——加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時(shí)開發(fā)利用

　　

　　據(jù)國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)，截至２０１２年１１月底，全國(guó)已供應(yīng)但未竣工的住宅項(xiàng)目用地總量為３６．２１萬公頃，是２０１２年前１１個(gè)月住宅用地實(shí)際供應(yīng)量?穴９．１４萬公頃?雪的３．９６倍，其中未開工面積是１０．０５萬公頃。建議加大督促已供應(yīng)住宅用地的開發(fā)力度，將顯著增加住房有效供給。同時(shí)，２０１２年前１１個(gè)月閑置房地產(chǎn)用地１．１萬公頃，其中閑置住宅用地７４６１公頃。建議應(yīng)繼續(xù)加大閑置土地處置力度。各省份要加快建立閑置土地實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和反應(yīng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)土地存在閑置問題，嚴(yán)格按照新出臺(tái)的《閑置土地處理辦法》，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動(dòng)閑置土地開發(fā)。在此基礎(chǔ)上，國(guó)土部可建立全國(guó)的閑置土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。
　　

　　——實(shí)施穩(wěn)健的住房金融政策
　　

　　從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，住房金融條件的變化是房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因之一。尤其是貸款利率水平的變化對(duì)住房購(gòu)買力的影響很大。建議２０１３年實(shí)行穩(wěn)健的住房金融政策，可借鑒德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，按揭貸款利率在簽訂貸款合同之時(shí)起確定后，在整個(gè)償付周期內(nèi)保持固定，以保持購(gòu)買力的基本穩(wěn)定。
　　

　　——加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍
　　

　　限購(gòu)政策對(duì)抑制投資投機(jī)性需求和緩解短期供需矛盾，起到了顯著作用。在沒有別的有效替代政策的條件下，建議２０１３年仍應(yīng)堅(jiān)持現(xiàn)有的限購(gòu)政策。同時(shí)，在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)稅不同征收情景下的模擬結(jié)果，及時(shí)做好各種預(yù)案，穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍工作。
　　
來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)

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