我國房地產(chǎn)調(diào)控再“加碼”

近日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，并明確了5項(xiàng)基本政策措施。本屆政府在換屆之際依然研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，表明了決策層堅(jiān)決穩(wěn)定房價(jià)的態(tài)度，但同時(shí)也顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)

　　市場回暖倒逼政策出臺(tái)

　　毫無疑問，此次決策層之所以選擇在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)出臺(tái)“國五條”，與去年下半年以來全國樓市持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)密不可分。

　　2010年起，在流動(dòng)性收緊、限購、限貸等一系列政策的影響下，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)控時(shí)代。2010年至2012年，全國新房銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年，我國商品房銷售面積環(huán)比增長1.8%，增幅較2011年回落3.1個(gè)百分點(diǎn)；而三年間全國新房銷售量平均增幅跌至6%，顯著低于房改以來平均20%的年增幅，這也是1998年以來，全國新房銷售量增幅首次連續(xù)三年出現(xiàn)下滑。

　　但是，在樓市調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化的2012年，一方面因?yàn)殚_發(fā)商在調(diào)控壓力下最終選擇“以價(jià)保量”，較大的優(yōu)惠力度吸引了潛在需求出手；另一方面，政策環(huán)境出現(xiàn)調(diào)整，準(zhǔn)備金率、利率的下調(diào)，大大改善了流動(dòng)性。我國樓市走出了一波“先抑后揚(yáng)”的觸底回升行情———市場成交量在2012年初跌至谷底，但從3月起，成交量明顯回升并一直延續(xù)到7月，而在隨后月份中維持相對(duì)穩(wěn)定的成交量水平，全年商品房銷售面積超過11.13億平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　在房價(jià)方面，根據(jù)國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年12月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為99.94，新建商品住宅同比價(jià)格降幅持續(xù)收窄，但自2012年三季度開始，房價(jià)同比降幅不斷收窄，已步入筑底之后的上行階段。而從環(huán)比來看，2012年4月份環(huán)比漲幅現(xiàn)上行拐點(diǎn)，隨后漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，回升趨勢(shì)顯著，2012年12月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為100.34。

　　進(jìn)入2013年之后，全國樓市的銷售情況繼續(xù)回暖，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，1月份全國前十大房企實(shí)現(xiàn)銷售額734億元，環(huán)比增長了12%，同比增幅高達(dá)185%。以上海為例，今年1月，滬上樓市一手房成交量突破100萬平方米，二手房成交量繼續(xù)保持在2萬套以上高位，同比增幅分別在400%和500%左右。土地市場也明顯復(fù)蘇，截至1月31日，上海市共計(jì)出讓經(jīng)營性用地14幅，合計(jì)出讓面積為30.4萬平方米，同比增加85.4%；累計(jì)出讓總金額達(dá)50.9億元，同比提升124.2%，為近5年來最高。溢價(jià)率方面，1月共有6成經(jīng)營性用地出現(xiàn)溢價(jià)，其中溢價(jià)率50%以上的土地占四成左右，最高溢價(jià)率達(dá)84%。而在2月份，盡管受到春節(jié)長假的影響，樓市向上運(yùn)行的趨勢(shì)實(shí)際并沒有改變，僅上半月一手房成交面積就達(dá)到了20.74萬平方米，與去年同期相比近乎翻番。

　　與此同時(shí)，全國房價(jià)也延續(xù)了上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，1月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)，雖然價(jià)格環(huán)比上漲的城市較去年12月減少了一個(gè)，但最高環(huán)比漲幅達(dá)到了2.2%，較上月的1.2%增加了1個(gè)百分點(diǎn)。而中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的2013年1月份百城住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)告也顯示，1月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9812元/平方米，環(huán)比2012年12月上漲1.00%，這也是該指數(shù)自2012年6月止跌后，連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。

　　值得注意的是，北上廣深等一線城市在此輪樓市回暖中的表現(xiàn)突出，四大城市1月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均超過1%，其中深圳以2.2%的漲幅領(lǐng)跑，廣州以2.0%的漲幅緊隨其后，而北京和上海的環(huán)比漲幅也分別達(dá)到了1.6%和1.1%，較去年12月份分別上升了1.2%、0.8%、0.8%和0.5%，環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　“國五條”應(yīng)運(yùn)而生

　　房價(jià)上漲，導(dǎo)致許多購房者恐慌性入市，特別在一些一線城市形成一房難求局面，同時(shí)也導(dǎo)致土地溢價(jià)率的大幅攀升，反過來更加劇了房價(jià)上漲的預(yù)期。針對(duì)樓市的迅速回暖態(tài)勢(shì)，本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將目光聚焦到了房地產(chǎn)調(diào)控上，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，表明了決策層穩(wěn)定房價(jià)的堅(jiān)決態(tài)度。

　　據(jù)新華社報(bào)道，會(huì)議指出，近年來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署，取得積極成效，投機(jī)投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場形勢(shì)逐步平穩(wěn)。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對(duì)合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

　　會(huì)議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　會(huì)議還明確了五項(xiàng)具體政策措施：（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

　?。ǘ﹫?jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　?。ㄋ模┘涌毂Ｕ闲园簿庸こ桃?guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?

　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

　　會(huì)議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

　　調(diào)控政策穩(wěn)中有變

　　從本輪調(diào)控開始至今，國務(wù)院先后數(shù)次召開針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，例如2010年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施；2011年7月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作等，并先后發(fā)布了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的文件，包括《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等。

　　從整體內(nèi)容上看，此次“國五條”主要還是對(duì)此前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申，在一定程度上可視為官方對(duì)市場預(yù)期的回應(yīng)。不過，此次會(huì)議中一些新的提法，也從某個(gè)角度透露出決策層對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場的判斷，以及未來房地產(chǎn)調(diào)控的可能方向。

　　房價(jià)上漲壓力嚴(yán)峻在此次國務(wù)院會(huì)議中，關(guān)于“我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”的提法，是此前任何一次會(huì)議或是文件中從未提及的，這無疑值得引起重視。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中央的此次表態(tài)為短期核心城市房價(jià)的快速上漲把準(zhǔn)了脈，即樓市的回暖并非全部源于調(diào)控不力，而是供需矛盾嚴(yán)重所造成，潛臺(tái)詞或是短期核心城市房價(jià)的快速上漲是由供需不平衡導(dǎo)致，且難以改變。

　　同時(shí)，雖然此次“國五條”繼國辦發(fā)[2011]1號(hào)文后，再提房價(jià)控制目標(biāo)，但僅做出了“按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則”的表述，而在2010年和2011年兩次關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的國務(wù)院會(huì)議上，相關(guān)表述為“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲”和“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。有業(yè)內(nèi)人士表示，表述上的變化似乎暗示了對(duì)于控制房價(jià)上漲的難度日益增大，“保持”一詞也說明了中央對(duì)于目前房價(jià)的水平和漲幅是可以接受的，因此未來房價(jià)小幅上漲或依然在調(diào)控軌道之內(nèi)。

　　而且，在2011年提出房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)，文件明確“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布”，相比之下，此次“國五條”房價(jià)基本穩(wěn)定的原則比較含糊，想象空間較大，具體需要看部委和地方政府的實(shí)施細(xì)則。

　　中央地方博弈升級(jí)此次“國五條”另一個(gè)值得關(guān)注的變化在于地方政府的權(quán)責(zé)變化，一方面，與此前“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”相比，此次會(huì)議提出的“建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度”，無疑表明中央意在將此前約談、巡查等短期手段向長期問責(zé)制度建設(shè)轉(zhuǎn)化，進(jìn)一步嚴(yán)格落實(shí)地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控上的責(zé)任。

　　不過，另一方面，有別于以往的“一刀切”，此次“國五條”針對(duì)當(dāng)前分化的市場厘清了房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，在“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房”的“有保有壓”大原則下，將對(duì)部分三四線城市的控制權(quán)下放到省級(jí)政府。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一變化說明政府認(rèn)識(shí)到本次房價(jià)上漲區(qū)域主要是在熱點(diǎn)城市和中心城市，全國房地產(chǎn)市場形勢(shì)依然平穩(wěn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場狀況把握更加全面、客觀，但同時(shí)似乎也暗示了中央與地方政府在房地產(chǎn)博弈過程中準(zhǔn)備“抓大放小”。

　　事實(shí)上，從2003年至今的10年時(shí)間里，我國房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了3輪調(diào)控，矛頭直指“房價(jià)過快上漲”，調(diào)控力度逐步加深、調(diào)控手段日趨豐富、調(diào)控范圍不斷拓寬。但是，過去10年間，我國房地產(chǎn)市場卻一直保持了很高的發(fā)展速度，房價(jià)也是一路突飛猛進(jìn)，究其原因，地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行情況最終決定了調(diào)控政策的實(shí)際效力，進(jìn)而影響了調(diào)控效果。對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的十年，可以說也是地方與中央兩級(jí)政府關(guān)于調(diào)控問題博弈的十年。地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，最終決定了調(diào)控政策的實(shí)際效力，進(jìn)而影響調(diào)控效果。而地方政府的執(zhí)行力度則與市場量價(jià)走勢(shì)緊密相關(guān)。中原地產(chǎn)表示，從歷史上看，房價(jià)漲跌幅越大，兩級(jí)政府對(duì)調(diào)控的決心和執(zhí)行越統(tǒng)一。而房價(jià)處于漲跌小幅變化期間，兩級(jí)政府博弈深化，地方對(duì)調(diào)控的動(dòng)力不足，政策執(zhí)行的彈性增加。尤其是當(dāng)房價(jià)緩慢回落時(shí)，即調(diào)控效果初顯時(shí)期，兩級(jí)政府博弈最為強(qiáng)烈。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從新政的內(nèi)容可以看出中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中博弈的升級(jí)，目前太極拳已經(jīng)打給地方政府，而地方政府也會(huì)審時(shí)度勢(shì)，很可能提出不著邊際但表面上又不會(huì)違背中央政策的措施出來。2013年的中國房地產(chǎn)市場，依然將在中央和地方兩級(jí)政府的博弈中繼續(xù)前行。

　　限需求仍是關(guān)鍵政策長期以來，我國的房地產(chǎn)市場一直處在供需失衡的狀態(tài)，在供給短期內(nèi)無法迅速增長的前提下，房地產(chǎn)市場遵循明顯的“量在價(jià)先”規(guī)律，因此抑制需求是控制房價(jià)的重要手段。而在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，各項(xiàng)政策也一直圍繞著打擊需求為主，增加供給為輔的思路展開，在此次“國五條”中，限購政策的小范圍升級(jí)也依然是最關(guān)鍵的政策。

　　目前來看，共有47個(gè)城市執(zhí)行限購，但在限購政策的具體執(zhí)行上，各地尺度不一，其中貴陽、沈陽、銀川、長沙等地執(zhí)行較為寬松，例如貴陽和沈陽均未將限購范圍擴(kuò)展到全市，而分別僅對(duì)一環(huán)內(nèi)和二環(huán)內(nèi)區(qū)域限購；而銀川和長沙也對(duì)小戶型房源網(wǎng)開一面，銀川對(duì)人均47平方米以下不限購，而在長沙購買90平方米以下住宅，戶籍限制可以放松為長株潭地區(qū)。業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策重點(diǎn)提到省會(huì)城市及計(jì)劃單列市在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面需按統(tǒng)一要求完善限購措施，意味著原實(shí)施“限內(nèi)不限外”、“限大不限小”等限購政策的城市，將面臨限購收緊風(fēng)險(xiǎn)。中金公司認(rèn)為，這一升級(jí)或?qū)⑹沟迷摬糠殖鞘谐山涣课s約5%-10%。

　　不過，雖然限購政策出現(xiàn)小范圍升級(jí)，但是申銀萬國也指出，限購關(guān)鍵在于執(zhí)行力度，若限購標(biāo)準(zhǔn)不明顯大幅提升，限購統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)僅對(duì)個(gè)別城市影響較大，對(duì)市場整體影響有限，未來銷量出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的可能性較小。根據(jù)申銀萬國的統(tǒng)計(jì)，從2012年銷售面積的漲幅看，與同區(qū)域執(zhí)行正常限購標(biāo)準(zhǔn)（本地戶籍家庭在轄區(qū)內(nèi)限購2套，外地1年以上社保或納稅家庭限購1套）的城市相比，沈陽、長沙、北海等限購政策較為寬松或不限購城市表現(xiàn)并沒有更好，甚至更差。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士表示，此次國務(wù)院政策出臺(tái)，或?qū)⑹沟貌糠中枨笾匦罗D(zhuǎn)向觀望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求關(guān)系。但是，目前的樓市需求絕大多數(shù)屬于剛性需求或改善型需求，遲早都需要釋放出來，抑制需求的短期政策難以在中期改變或改善樓市的供求關(guān)系。

　　除了限購之外，“國五條”也提出要“嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從歷史上看，房地產(chǎn)銷售和信貸有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，若近期關(guān)于二套房貸首付提高的傳聞成真，可能會(huì)對(duì)市場造成一定的影響。但是，此次“嚴(yán)格執(zhí)行”的表述，與此前“加大差別化信貸貨幣政策執(zhí)行力度”、“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”、“強(qiáng)化差別化住房信貸政策”相比略微偏弱，加之目前北上廣深等一線城市樓市成交中，二套房占比僅在兩成左右，限貸政策從嚴(yán)的實(shí)際影響也可能有限。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)容進(jìn)一步明確雖然對(duì)于短期控制房價(jià)目標(biāo)而言，以“限購”為代表的行政手段仍是最有效的政策，但正如上文所言，限購政策無法改變房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行趨勢(shì)，因此，未來需要抓緊建設(shè)完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

　　而在此次“國五條”中，“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”納入其中，同時(shí)新政也明確“推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”，也可視為中央有意為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅從技術(shù)上做鋪墊。業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)于短期抑制房價(jià)并沒有很明顯的作用，但其對(duì)于房地產(chǎn)長期運(yùn)行機(jī)制起到完善作用，而且從增加長期稅源的角度看也極具意義。

　　不過，從2011年上海、重慶兩地推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來的情況看，實(shí)際效果未能達(dá)到預(yù)期。易居中國表示，雖然在調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的預(yù)期下，房產(chǎn)稅全國擴(kuò)容仍成為未來調(diào)控政策的可能方向之一，但從實(shí)際操作看，一方面不僅要總結(jié)上海和重慶的經(jīng)驗(yàn)，還要研究結(jié)合試點(diǎn)城市的實(shí)際情況，特別是考慮到各地居民收入的差異性，房地產(chǎn)稅負(fù)必須有減有加。另一方面，目前來看我國針對(duì)存量房屋的價(jià)值評(píng)估還有一定難度，房地產(chǎn)信息的公開化和透明化也不足，這也制約著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)容。此外，業(yè)內(nèi)人士還表示，此次“國五條”雖然明確提出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍、推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，但是并未明確具體的時(shí)間和對(duì)象，這在一定程度上說明了房產(chǎn)稅改革依然困難重重。

來源：上海金融報(bào)

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