商業(yè)地產：繁榮表象下蘊藏風險

　　住宅市場限購以后，此前一直不溫不火的商業(yè)地產項目開始受到眾人的熱捧。鄭州市場上新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，區(qū)域購物中心、大型城市綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產熱度空前。然而，商業(yè)地產市場繁榮下蘊藏著風險，產品趨同、庫存加大等風險成為商業(yè)地產不得不面對的問題。

　　商業(yè)淡季特征明顯

　　每年春節(jié)前后，都是傳統(tǒng)的樓市淡季，對于以投資類需求為主的商業(yè)地產而言，更是如此。1月份，商業(yè)地產市場只有君悅城和德化新街兩個項目開盤，2月份至今，市場上尚無商業(yè)項目開盤信息。

　　1月19日，君悅城推出25套一二層連體商鋪，面積區(qū)間為180～400㎡，當天推出5萬抵30萬認籌特惠。1月28日，德化新街首批免租金“金牌商戶”選鋪盛大開啟，主推10～30㎡城市中心地鐵商鋪。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，除了一些營業(yè)中的商場外，絕大多數(shù)招商、銷售中的商鋪、公寓項目，基本處于放假狀態(tài)。二七區(qū)某項目負責人表示，“我們的客戶大多是在周邊做批發(fā)市場生意的，春節(jié)前老早就回老家了”。

　　競合地產董事長王東分析，春節(jié)是樓市淡季，2月向來是開盤量最少、打折優(yōu)惠力度最低的月份，但是這些因素并不意味著市場會冷清下來。當前鄭州市正處于城市轉型發(fā)展時期，商圈拓展、專業(yè)市場轉型升級、城市綜合體崛起……隨著中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的正式批復，鄭州房地產市場日趨成熟，并吸引了國內一些開發(fā)商進駐，萬達廣場、金地廣場、華潤萬象城等多個備受市場關注的商業(yè)地產項目已經(jīng)相繼面市或正蓄勢待發(fā)。

　　商業(yè)庫存壓力加大

　　事實上，自從住宅市場實施限購以來，商業(yè)地產市場成為市場關注的熱點，不僅受到投資者的青睞，許多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產開發(fā)比重，一時間，鄭州樓市商業(yè)地產項目尤其是包含較大商業(yè)體量的城市綜合體遍地開花，致使商業(yè)地產投資過熱，庫存量急劇膨脹。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月份，鄭州樓市商業(yè)物業(yè)庫存量約為110.52萬平方米，上漲增勢明顯，按照過去兩年5.33萬平方米的月均去化速度來看，僅消化庫存就得20個月之久。

　　除此之外，隨著鄭東新區(qū)“龍湖”的開發(fā)和高鐵商圈商業(yè)項目的陸續(xù)推出，后續(xù)商業(yè)地產投放量將持續(xù)增加。據(jù)商都網(wǎng)購房中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年鄭州市區(qū)預計有45個純新盤上市，其中住宅項目19個，占總開盤量的42%；商業(yè)項目21個，占總開盤量的46%。

　　在談到目前鄭州市商業(yè)地產扎堆出現(xiàn)的原因時，競合地產董事長王東表示，一方面是由于“限住不限商”之后，新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產空前熱銷，從而導致部分房企轉型進入商業(yè)地產項目開發(fā)；另一方面，一些地塊在出讓時，被強制性要求配套一定體量的商業(yè)項目，一定程度上也推動商業(yè)地產項目供應量大增。預計2季度開始，市場將逐步回升，但是由于商業(yè)地產潛在供應量較大，市場壓力依舊較大。

　　未來市場兩極分化

　　在供給失衡的情況下，商業(yè)地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常激烈。對于首次介入商業(yè)地產開發(fā)的中小型開發(fā)商來說，未來將面臨著巨大的競爭壓力。然而，對于市場上的“實力派選手”而言，商業(yè)地產發(fā)展依然后勁十足，未來升值潛力巨大。

　　同致行副總裁、鄭州同致行副總經(jīng)理耿大勇認為，2月份，新“國五條”出爐，表明住宅市場限購政策仍將持續(xù)。因此，不受調控政策影響的商業(yè)地產，未來依舊是投資的主要渠道，預計開發(fā)商將繼續(xù)加大商鋪供應量以達到快速回籠資金的目的，并且隨著鄭州經(jīng)濟高速增長，商業(yè)地產需求將持續(xù)強勁。

　　近兩年，鄭州已經(jīng)出現(xiàn)大型商業(yè)地產項目集體亮相的情況。其中不乏萬達城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤萬象城、西元國際廣場等“實力派選手”，這些品牌化商業(yè)地產逐漸受到市場和政府的認可，品牌效應開始顯現(xiàn)未來升值潛力巨大。

　　但是，毋庸置疑，現(xiàn)階段商業(yè)地產也存在著不少跟風現(xiàn)象。北京睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，由于對零售業(yè)本身需求并不了解，一些商業(yè)地產項目單憑住宅經(jīng)驗而不遵循商業(yè)地產規(guī)律，因地理位置等，造成客戶資源不足，甚至無人光顧的局面。另外，也有些是在同一商圈內有多個類似的大型購物中心，產品趨同化嚴重，這些商業(yè)地產項目在以后的激烈競爭中，必將被淘汰出局。

來源：大河網(wǎng)　 曾邦華

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