類別墅市場逢源“限墅令”或引發(fā)別墅漲價

　　去年3月以來，各個樓盤開發(fā)商以大力度優(yōu)惠或客戶活動的形式加快推盤，并撬動了購房需求市場的釋放。以滿足改善型購房需求為主的類別墅產(chǎn)品，在市場持續(xù)向好的情形下，紛紛高調(diào)推盤。從平層住宅到獨門獨戶的類別墅產(chǎn)品，一時之間，高端住宅樓盤搶灘高端市場之爭，風(fēng)起云涌，似有升溫之勢。而這些以雙拼、聯(lián)排、疊加等類別墅進(jìn)軍市場的樓盤，無疑吸引了眾多人士的眼球。隨著一批高端住宅產(chǎn)品的入市，鄭州樓市將迎來新的關(guān)注焦點，而其能否撬動高端住宅市場需求，有待進(jìn)一步觀察。

　　類別墅市場“左右逢源”

　　去年3月以來，在一系列國家宏觀調(diào)控影響下，房地產(chǎn)市場開始趨于平淡，住宅成交量下降成為不爭的事實。不過，從住宅市場細(xì)分出來的類別墅高端住宅產(chǎn)品，其市場的走向及需求，成為各方討論的焦點所在。而高端住宅受市場影響較小成為市場較為普遍的聲音。

　　眾多行業(yè)人士之所以認(rèn)為高端住宅產(chǎn)品受政策及市場影響小，首先在于其購房群體的特殊性?！邦悇e墅等高端住宅產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)的是較有經(jīng)濟(jì)實力的高端消費人群?！本G都地產(chǎn)集團(tuán)市場營銷中心總經(jīng)理宋冰表示，出于改善居住環(huán)境等自住需求，購房者買這類產(chǎn)品時，考量的是產(chǎn)品的物有所值或物超所值。而一般的普通住宅產(chǎn)品，其差異性并不明顯，價格成為購房者對比產(chǎn)品性價比的重要因素。因此，出于滿足高端置業(yè)需求的類別墅產(chǎn)品，受政策的影響并不會太大。

　　鄭州房地產(chǎn)界資深人士表示，類別墅等高端住宅樓盤，其消費人群主要有兩類，一類是事業(yè)有成的人士，主要是一些大型企業(yè)的老板，這部分群體經(jīng)過多年的資本積累，具有較強(qiáng)的消費能力。另一部分則是屬于剛剛站穩(wěn)市場的新一代企業(yè)家及社會精英，如企業(yè)高管等?？梢哉f，前一類人群的置業(yè)需求在于尋求奢享型居住感受及追求別墅生活體驗，另一類人群則出于改善型置業(yè)需求，在于提升居住品質(zhì)。不過，不少高端住宅項目的開發(fā)商表示，近年來，別墅、類別墅高端住宅市場的置業(yè)人群，開始趨于年輕化，特別是新一代企業(yè)家及新成長起來的社會精英人士，成為這類產(chǎn)品新的購房群體。

　　“限墅令”或引發(fā)別墅漲價

　　近日，國土資源部、國家發(fā)改委在聯(lián)合印發(fā)的《限制用地項目目錄2012年本》和《禁止用地項目目錄2012年本》中，再次明確了“禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目”的規(guī)定。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此時限制政策的出臺，讓別墅產(chǎn)品作為一種稀缺資源的價值日益凸顯，價格可能攀升。

　　在連續(xù)5道“限墅令”及“1.0容積率”的雙重限制下，別墅的規(guī)劃審批很難通過，幾乎可以認(rèn)為，不再有別墅增量審批。不批別墅用地，即再無別墅開發(fā)。所以可以肯定地說：2012年是鄭州甚至中國最后一年批量別墅推出年，2013年底別墅基本進(jìn)入存量市場，幾無新增供應(yīng)。禁墅了，別墅不批了……從2003年第一次叫囂到現(xiàn)在10年了，終于“狼來了”，2013年深圳別墅宣告正式進(jìn)入“末時代”，鄭州幾近全面進(jìn)入“存量市場”?？偠灾?013年鄭州可售別墅賣一套，少一套，開發(fā)商進(jìn)入賣方市場，話語權(quán)很大。

　　從2006年第一次通過量化指標(biāo)進(jìn)行限制，獨棟別墅一夜間消失，但此后通過技術(shù)手段開發(fā)的類別墅產(chǎn)品，如雙拼、聯(lián)排由于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的模糊設(shè)定和政策監(jiān)管的力度問題，仍然行銷市場。但2012版新政出臺后，從行政角度加強(qiáng)了過程中的審批管理，由此未來的產(chǎn)品規(guī)劃中，類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)概率被大幅降低了，目前的可售別墅產(chǎn)品，有可能成為鄭州別墅類產(chǎn)品的“絕唱”。原因在于從本次新政開始，多部門開始聯(lián)手，通過行政手段加強(qiáng)了項目前期審批的過程管理，將別墅產(chǎn)品從過程中擋在了閘門以外。這意味著市場上現(xiàn)有的別墅產(chǎn)品將賣一棟少一棟，尤其是產(chǎn)品功能規(guī)劃完整、合理、資源優(yōu)勢明顯的別墅產(chǎn)品或?qū)q價?；蛘呖梢赃@樣說，在新政以后，別墅產(chǎn)品本身，將成為一種資源。

　　產(chǎn)品多樣 2013年推盤量將增多

　　事實上，近年來，除了獨棟豪宅之外，以雙拼、聯(lián)排、疊加等產(chǎn)品形態(tài)為主的類別墅高端住宅產(chǎn)品，在市場上可謂風(fēng)生水起，似有升溫之勢。記者走訪時了解到，鄭州市面上尚有一批此類型的房源在售或者醞釀入市。

　　此外，除了目前在售的林溪灣、迎賓路3號、藍(lán)天商務(wù)花園、綠都溫莎城堡、亞星江南小鎮(zhèn)、正商紅河谷、怡豐森林湖等項目外，正商紅溪谷、恒大金碧天下、清水苑等項目的聯(lián)排、疊加等類別墅產(chǎn)品，也計劃入市，不過，每個項目的類別墅產(chǎn)品數(shù)量并不多。

　　據(jù)了解，“限墅令”已在北京、上海等大城市有了明顯市場反應(yīng)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年5月份北京別墅市場共有6個項目開盤銷售，比上月多出4個，6個項目共提供別墅產(chǎn)品236套，預(yù)售許可面積9萬平方米，環(huán)比上月供應(yīng)套數(shù)大漲257.6%，供應(yīng)面積上漲12.5%，也創(chuàng)造了自2011年11月以來的7個月的月度供應(yīng)新高。

　　目前，鄭州的別墅市場還沒有太明顯的波動。業(yè)內(nèi)人士稱，這是一種正常反應(yīng)，鄭州處于全國房地產(chǎn)市場的“神經(jīng)末梢”，向來對政策的反應(yīng)比較滯后，對新變化不太敏感，但隨著新政的推進(jìn)與執(zhí)行，市場總會有所反應(yīng)。各大開發(fā)商紛紛表示，對于別墅的去化難度頗高。同時，“限墅令”的頒布在一定程度上造成了市場上獨棟別墅供應(yīng)量的逐步稀缺。從長遠(yuǎn)來看，獨棟別墅的價格上升是必然趨勢，且高端物業(yè)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，成了某些開發(fā)商“不舍得賣、不愁賣”的惜售原因。

　　多個項目搶灘 類別墅爭戰(zhàn)高端市場

　　行業(yè)人士分析指出，目前市場上在售的、面積緊湊的雙拼、聯(lián)排、疊加等類別墅產(chǎn)品并不多，而下半年，一些涵蓋高層住宅項目的類別墅產(chǎn)品，有望入市，屆時，市場的供應(yīng)量將會更多，購房者的選擇面也將會更廣。

　　事實上，豪宅的開發(fā)商對今年的市場形勢表示謹(jǐn)慎樂觀?！盁o論是房企還是項目都要順應(yīng)宏觀調(diào)控政策，以核心競爭力和產(chǎn)品力贏得市場?！本G都地產(chǎn)集團(tuán)市場營銷中心總經(jīng)理宋冰表示。據(jù)悉，由于類別墅屬于低密度住宅，因而從相當(dāng)程度上保證了業(yè)主的私密性和居住品質(zhì)，滿足了一些具有較高收入且有一定文化品位的中高端消費者。并且從產(chǎn)品本身而言，類別墅通過增加地下室、閣樓、露臺等附贈面積，來擴(kuò)展生活的空間，提升生活的舒適度，更加接近傳統(tǒng)別墅類產(chǎn)品帶給置業(yè)者的居住氛圍。在公寓止跌回升、別墅產(chǎn)品仍有降價的情況下，部分購房者看到部分經(jīng)濟(jì)型別墅“低總價”的優(yōu)勢，放棄價格偏高的公寓，選擇了性價比更高、更適合自己置業(yè)需求的低價別墅。

　　為幫助會員企業(yè)和業(yè)界朋友了解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和規(guī)律，掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和發(fā)展策略，由河南省房地產(chǎn)業(yè)商會、深港房地產(chǎn)聯(lián)合商會共同舉辦的第35期“商會地產(chǎn)領(lǐng)袖大講堂—產(chǎn)業(yè)集成地產(chǎn)”主題講座將于3月5日在鄭東新區(qū)金融大酒店4樓會議中心舉行。

來源：大河網(wǎng)　 李飛

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