新國五條是大宗商品調(diào)整主線

　　最近大宗商品大幅走低，基建類商品如鋼材和焦炭跌幅尤甚，顯示出金融市場對新措施的不安和躁動(dòng)。

　　一般而言，房地產(chǎn)調(diào)控對房價(jià)和大宗商品價(jià)格的影響類似。大宗商品價(jià)格源于期貨定價(jià)，公開、對稱、透明且具有前瞻性，房價(jià)周期則更長，一般長達(dá)數(shù)年，屬于大宗商品的終端，但二者本質(zhì)上類似，大趨勢上看步伐也基本一致。房價(jià)和大宗商品價(jià)格之間價(jià)格聯(lián)動(dòng)內(nèi)涵很深，中間有很多個(gè)傳遞環(huán)節(jié)，主要環(huán)節(jié)就是產(chǎn)業(yè)鏈。房屋市場處于多條產(chǎn)業(yè)鏈的終端，這些產(chǎn)業(yè)鏈包括建材、家電甚至汽車等，而這些產(chǎn)業(yè)鏈的上游基本上都是大宗商品，因此房屋市場的變動(dòng)牽一發(fā)而動(dòng)全身，最終會(huì)對大宗商品構(gòu)成影響。

　　從歷次房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果來看，房屋價(jià)格最終都沒有調(diào)下來；發(fā)自2010年的“新國十條”一度導(dǎo)致去年全國大中城市房屋價(jià)格全線回落，但年底卻又快速上揚(yáng)。那么，與當(dāng)時(shí)相比，目前的市場環(huán)境有哪些改變呢？

　　第一個(gè)環(huán)境差異來自房屋市場內(nèi)部。在2010年開始調(diào)控時(shí)，三四線城市房屋建設(shè)快速增長，但到去年年底，不少消息認(rèn)為三四線城市由于配套設(shè)施和就業(yè)等跟不上步伐，房屋市場風(fēng)險(xiǎn)比一二線城市更高，這一次漲價(jià)潮更多地也是在一二線城市中出現(xiàn)。從而不利于大宗商品價(jià)格上漲：盡管房屋價(jià)格上漲，但由于三四線城市風(fēng)險(xiǎn)顯露，全國整體房屋開工增速將會(huì)繼續(xù)放緩，甚至收縮，而新屋開工面積則可能加速下滑。這對于大宗商品需求乃至國民經(jīng)濟(jì)放緩均有很大影響。因此，即便不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，大宗商品價(jià)格上漲空間也不大。

　　第二個(gè)環(huán)境差異來自經(jīng)濟(jì)層面。2010年全國經(jīng)濟(jì)較好，但目前經(jīng)濟(jì)增速下滑至8%已成為共識；而基建類行業(yè)和家電行業(yè)疲弱態(tài)勢已非常明顯。更大風(fēng)險(xiǎn)則是不排除后期房屋市場疲弱和經(jīng)濟(jì)疲弱互相循環(huán)的可能，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型還沒有完成，而房價(jià)又居高不下，經(jīng)濟(jì)下行潛力可能還沒有結(jié)束。去年年底的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)實(shí)際上是來自季節(jié)性訂單和補(bǔ)庫作用，但這個(gè)相互循環(huán)則是結(jié)構(gòu)性的，類似于自然規(guī)律難以避免。這也是去年經(jīng)濟(jì)增速快速放緩的一個(gè)主要原因，后期不排除進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

　　第三個(gè)環(huán)境差異則是對經(jīng)濟(jì)改革措施、新型城鎮(zhèn)化、居民財(cái)富分配制度、貧富差距、稅制改革等的期待。房產(chǎn)稅等作為調(diào)節(jié)貧富差距的一個(gè)重要稅制正處于風(fēng)口浪尖，從未來地方土地收入前景持續(xù)弱化來看，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅在不久的將來會(huì)擴(kuò)大征收范圍以對沖地方政府的土地收入下滑趨勢，這一次“新國五條”也明確提到了房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)。

　　理論上講，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展取決于房屋保有量、價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平、居民財(cái)富和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素。對于這些數(shù)據(jù)，市場上討論較為充分。整體印象是房屋需求缺口確實(shí)存在，但房價(jià)高企超出了農(nóng)民工的購房能力，且危及國民消費(fèi)水平。由于缺乏中低家庭居民財(cái)富和負(fù)債率數(shù)據(jù)，筆者根據(jù)央行資產(chǎn)負(fù)債表大致估算：截止到2012年底，所有居民存款約40萬億元，而貸款則為16萬億元，根據(jù)“二八規(guī)則”，即20%的居民擁有80%的財(cái)富，那么中低收入家庭居民負(fù)債率超過200%，如果貧富差距更大，則中低收入家庭負(fù)債率更高。

　　預(yù)計(jì)“兩會(huì)”前后房地產(chǎn)調(diào)控措施將逐步出臺，且去年熱議的新型城鎮(zhèn)化也將在“兩會(huì)”期間揭曉。就大宗商品來講，我們的整體看法是房價(jià)過快上漲可能對大宗商品價(jià)格長期走勢構(gòu)成傷害，短期來看房地產(chǎn)調(diào)控則是大宗商品價(jià)格下滑的重要原因。由于“兩會(huì)政策”的不確定性和價(jià)格下行已經(jīng)過多，短期可能面臨震蕩，但大勢來看空頭優(yōu)勢明顯。可能更值得關(guān)注的是這次“國五條”引發(fā)的大宗商品下跌會(huì)不會(huì)導(dǎo)致一輪新的經(jīng)濟(jì)調(diào)整或者是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

來源：中國證券報(bào) 唐大海

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