樓市調(diào)控地方配套政策或再次加碼

繼2011年調(diào)控后，國務院日前再出重拳調(diào)控樓市，新“國五條”的第一條就直指“房價控制目標”。

　　業(yè)內(nèi)專家預計，此次房價控制目標出臺更大的作用在于穩(wěn)定預期，各地將陸續(xù)制定細則，對這一目標給出數(shù)字化的明確規(guī)定。但只有建立完善相應的考核問責機制，地方政府才會更有動力去落實調(diào)控措施。

　　房價控制意在穩(wěn)預期

　　房價控制目標，對于中國房地產(chǎn)市場而言并非一個新鮮名詞。在2011年房價高漲時首次提出，2012年樓市冷清下又悄悄隱退。時隔一年后，房地產(chǎn)市場逐漸重返熱潮，樓市調(diào)控再次聚焦到這一硬性措施。

　　國家統(tǒng)計局報告顯示，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格比去年12月份上升0.57%，漲幅進一步擴大。房價環(huán)比上漲的城市超過七成，其中一線城市連續(xù)5月領漲全國。這傳遞出一個明確的信號，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛入復蘇的上行通道。

　　中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，“‘新國五條’將房價控制目標列為五大措施之首，說明國家已意識到如果調(diào)控不加強，房價可能迅速上升，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定格局將被破壞，好不容易得到的調(diào)控成效再次失去。”

　　許多地方開始動起來。深圳市規(guī)劃國土委21日發(fā)文表示將繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡快制定本年度商品住房價格控制目標，保持房價基本穩(wěn)定。武漢市房管局也表示，將于近期出臺年度新建商品住房價格控制目標，并及時向社會公布。

　　“重提房價控制目標顯示出中央調(diào)控房價的決心?！崩顕f，新政策不但把房價問題放在調(diào)控的第一條，而且明確提出保持房價基本穩(wěn)定的原則，此輪樓市調(diào)控的重點將在于督促各級政府圍繞調(diào)控目標，制定詳細的措施嚴控房價上漲。

　　控制目標不能變成漲價目標

　　早在2011年初，國務院就出臺“國八條”對房價控制目標和房價考核問責制度進行規(guī)定，要求各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。

　　隨后，各地陸續(xù)公布了調(diào)控目標。除北京明確表示新建普通住房價格與2010年相比“穩(wěn)中有降”外，其他城市都采取了與GDP增長掛鉤的做法，將房價控制目標定在10%—13%。

　　武漢的目標是新建住房價格增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長水平。數(shù)據(jù)顯示，2011年，武漢新住房價格上漲3.72%，而全市GDP及居民人均收入增幅均超過兩位數(shù)，輕松完成了目標任務。

　　北京中原地產(chǎn)報告顯示，截至2011年11月底，在公示了年度新建住房價格控制目標的121個城市中，有近90個城市達標。隨后，住建部也宣布全國大多數(shù)城市都完成了房價控制目標。

　　即便如此，由于各地公布的目標較為寬松，給房價上漲預留了空間，業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑“房價控制目標變成漲價目標”。一些地方市場實際感受與統(tǒng)計數(shù)字存在“溫差”，購房者認為收入還是沒有跑贏房價上漲速度。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國主要大中城市房價都有上漲，不少城市漲幅超過了10%，越過房價控制目標“紅線”。其中，?？凇⒊啥?、長沙、鄭州等8個城市漲幅均超過12%。

　　“相比之下，武漢、廣州等城市上漲不足10%，豈不是還有漲價的政策空間?！蔽錆h某大型房企銷售總監(jiān)姚澤偉回憶，2011年底房價上漲幅度明顯加快，但因離目標值還很遠，相關部門也就放松了監(jiān)管。

　　配套政策或將加碼

　　“控制目標或是一個具體的漲幅標準限制。”李國政預計，各地將陸續(xù)制定細則，對這一目標給出數(shù)字化規(guī)定，比如規(guī)定房價漲幅不能超過GDP增速、人均收入漲幅等。

　　中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東認為，房價控制目標應考慮不同城市房價水平、居民實際支付能力、物價漲幅等綜合因素。

　　李國政坦言，此次房價控制目標出臺更大的作用是穩(wěn)定預期，“但各地或許會將房價控制目標細化分攤下去，實行月度控制。但是只有相應的考核問責機制建立完善，地方政府才會更有動力去落實調(diào)控措施。”

　　張東說，在今年經(jīng)濟向好的背景下，若房地產(chǎn)市場調(diào)控有任何松緩，房價上漲勢頭將會乘機反彈。“在土地財政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實執(zhí)行房價控制目標和問責機制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實?！?/p>

　　張東認為，為了完成房價控制目標，地方政府也會制定相應的地方版調(diào)控措施，包括土地供應、預售監(jiān)管、保障房供應等方面?！叭绻績r繼續(xù)上行，有關方面還會進一步跟進，出臺更加嚴厲的信貸、稅收政策，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定?！?/p>

　　機構預測

　　北京前兩月土地出讓金將突破400億元

　　中原地產(chǎn)市場研究部預測，北京土地市場將延續(xù)2012年下半年以來成交活躍的市場行情，前兩月有望突破400億元，全年有望再回千億元。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至25日，今年以來北京土地出讓金收入已達368.8億元，已經(jīng)超過2012年全年647.9億元收入的一半。

　　2月份，北京土地合計出讓15宗。孫河等多地塊在25日也獲得了報價，進入了出讓程序。預計月內(nèi)土地收入有望再漲40億元，前兩月，北京土地出讓金將突破400億元。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析指出，今年年初，由于住宅市場銷售情況良好，以及融資環(huán)境好轉，開發(fā)商資金壓力緩解，購地熱情恢復。加上土地供應增加、優(yōu)質(zhì)地塊上市等因素，今年年初一線城市土地市場出現(xiàn)明顯的“開門紅”。

　　據(jù)介紹，從去年下半年主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖跡象明顯。高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，明顯影響了整體市場購房者的預期。從目前北京土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價走高，但一些位置相對較差的地塊，依然接近起價成交。

來源：深圳特區(qū)報　 孔祥鑫 任峰

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