"國(guó)五條"細(xì)則出臺(tái)后樓市末班車行情再現(xiàn)

近兩日走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，樓市出現(xiàn)了一波明顯的末班車行情，房屋買家們急切地想搶在政策生效之前完成簽約、繳稅、過戶等手續(xù)。對(duì)于后市，看多、看空者各有分歧。

　　不少人呼吁，接下來地方進(jìn)一步出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則應(yīng)遵循調(diào)控精神，注意體現(xiàn)差別化，既要嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性需求，也要防止合理的購(gòu)房需求受到誤傷。

　　買賣雙方搶搭末班車

　　“國(guó)五條”細(xì)則明確，二手房交易中個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收，部分房?jī)r(jià)上漲過快城市還將進(jìn)一步上調(diào)二套房首付和貸款利率。一旦實(shí)施，這對(duì)二手房、二套房交易無疑是一記重拳。

　　3日上午11時(shí)許，記者在上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心張楊路受理處看到，一樓和二樓擠滿了前來辦理交易手續(xù)的買賣雙方及中介。據(jù)工作人員介紹，受理大廳的人數(shù)至少比平時(shí)增加了50%。在閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，辦理審稅、繳稅和過戶手續(xù)的人群一早便排起了長(zhǎng)龍。

　　上周才簽約的劉欣璐告訴記者，現(xiàn)在最擔(dān)心的是能不能趕在地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前完成交易。她擔(dān)心對(duì)賣房人征收20%的差額所得稅，都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給下家的，“那樣一來，我買的這套房子可能要增加30萬元左右。我根本拿不出來，而且我也接受不了這么高的價(jià)格?！?

　　漢宇地產(chǎn)一位業(yè)務(wù)員稱，現(xiàn)在買賣雙方都在搶搭末班車，最近幾周內(nèi)交易量肯定會(huì)大幅上升，“我經(jīng)手的客戶中，交易的住房購(gòu)買時(shí)間超過5年且是唯一一套的不足10%。換句話說，90%的交易量都會(huì)受到差額所得稅的影響。無論是買方還是賣方，估計(jì)都不愿意承擔(dān)突然大幅增加的成本。”

　　上海永慶房屋七寶店負(fù)責(zé)人說，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，不少政策出臺(tái)后，都會(huì)給予市場(chǎng)一定的消化期。將來出臺(tái)的地方實(shí)施細(xì)則，一般來說不會(huì)影響到已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同、個(gè)貸合同的交易行為?，F(xiàn)在不少人搶著辦手續(xù)，更多是只怕萬一的恐慌心理驅(qū)動(dòng)。

　　政策效果因不同市場(chǎng)而異

　　“現(xiàn)在購(gòu)房者急于簽約，但一些二手房房東并不著急，很少有人降價(jià)，有不少房東倒是趁機(jī)跳價(jià)。”上述永慶房屋門店負(fù)責(zé)人3日告訴記者。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)、新政真正“落地”，“末班車”行情便會(huì)終止，市場(chǎng)將迎來明顯降溫。

　　知名房地產(chǎn)分析人士楊紅旭說，“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響將超出預(yù)期。他預(yù)計(jì)，接下來樓市活躍度將持續(xù)下降兩個(gè)季度左右；住宅成交量將在二季度明顯降溫，房?jī)r(jià)漲幅也將回落，下半年個(gè)別月份可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌；其中，二手房降溫幅度將超過一手房，一二線城市降幅將超三四線城市。

　　“此次細(xì)則出爐，會(huì)帶來很大的市場(chǎng)震動(dòng)。這種調(diào)控決心和姿態(tài)，會(huì)放大各項(xiàng)具體政策的市場(chǎng)影響力。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說。

　　宋會(huì)雍分析，“20%個(gè)稅”等政策的效果，會(huì)因不同市場(chǎng)而異。在供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，賣方有條件把這部分被切割的收益在總價(jià)中體現(xiàn)出來，步調(diào)一致、統(tǒng)一加價(jià)。但加價(jià)會(huì)影響交易，所以賣家之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相應(yīng)加劇，導(dǎo)致加價(jià)幅度可能少于被削減的20%。

　　對(duì)于供大于求的買方市場(chǎng)，買方有條件挑挑揀揀，特別是舍棄背負(fù)較高所得稅的二手房而轉(zhuǎn)向一手房，這將使二手房面臨很大的降價(jià)壓力。也就是說，切割走的這一塊，很大程度上會(huì)由賣家自己承擔(dān)。

　　短期降溫之后，后市如何走向？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限制需求只是將市場(chǎng)再次推入觀望，影響后市走勢(shì)的根本還是供求和預(yù)期。此次調(diào)控提出的增加土地供應(yīng)、確保保障房供應(yīng)等措施，對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)影響更大。

　　差別化信貸政策受關(guān)注

　　“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策?！眹?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同時(shí)明確。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前一些合理的改善性購(gòu)房需求對(duì)差別化信貸政策如何體現(xiàn)十分關(guān)注。一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.3倍甚至更高，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，二套房購(gòu)買者的成本將明顯增加。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部計(jì)算，假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買1套250萬元的房源，以7成首付、1.3倍利率計(jì)算，首付要多付25萬元，而20年等額本息還款方式的商業(yè)貸款利息只減少14.6萬元，月供僅減少608元。

　　“首付六成已是竭盡所能，哪里還有能力再增加支出？”上海市民鐘建說，這樣一來，一家四口“賣小房換大房”的計(jì)劃只能暫時(shí)擱淺。

　　“合理購(gòu)房需求的利益如何來保護(hù)？”一些購(gòu)房者問?！皬拈L(zhǎng)期來看，應(yīng)該降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，穩(wěn)步推進(jìn)持有環(huán)節(jié)稅制改革，這樣既能夠促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)交易的活躍、滿足購(gòu)房人的自住需求，又有助于抑制投資投機(jī)?！庇缿c房屋相關(guān)人士對(duì)記者說。

來源：新華網(wǎng) 葉鋒、魏宗凱

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