解決房地產(chǎn)迷局需跳出“舊”調(diào)控思維

　　近期，伴隨政府換屆年的到來，“國五條”出臺又引起軒然大波，也使得持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控格局更加撲朔迷離。可以說，房地產(chǎn)不僅已成為決策者、公眾和學(xué)者心目中的“雷區(qū)”，而且在經(jīng)濟(jì)社會中的作用和影響更加令人難以把握。

　　回顧歷史，自改革開放以來，公眾對于房價(jià)的爭議就從未停止過。早在1985年，人民日報(bào)就有過題為《加強(qiáng)綜合管理，降低商品房價(jià)》的報(bào)道；1989年人民日報(bào)一篇《房價(jià)猛漲百姓望樓興嘆；勢在必控國家正擬法規(guī)》，首次體現(xiàn)了公眾期望政府出手“調(diào)控”的愿望。始于1993年的宏觀調(diào)控主要著眼于房地產(chǎn)投資，伴隨房價(jià)大起大落，也使得公眾形成了對于調(diào)控效果的期望。

　　1998年到2003年的房改，開始終結(jié)了地產(chǎn)“福利時(shí)代”，越來越多在體制外的人群，也更易受到房價(jià)上漲的沖擊。但是直到2003年之后，房價(jià)才逐漸成為“脫韁野馬”。究其原因，表面上看福利保障房減少、城市化加快、金融投機(jī)增加、成本上升等導(dǎo)致的供求失衡，背后則有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、政府邊界定位、中央與地方關(guān)系等深層因素。

　　如果說，2005年來的調(diào)控以“房價(jià)”為對象，則現(xiàn)實(shí)就已否定了這一系列調(diào)控的成效?？陀^來看，作為“衣食住行”中最重要的一環(huán)，地產(chǎn)在大部分國家都是支柱行業(yè)。若是從供給角度來抑制產(chǎn)業(yè)過熱，則只能加劇供求失衡，且政府自身也會由于關(guān)系GDP業(yè)績而陷入矛盾。如著眼于需求，則經(jīng)常會“誤傷”剛需。如果是側(cè)重于供或求的一方而調(diào)控，或許情況會好些，但實(shí)際上政策卻經(jīng)常造成供求同時(shí)反向干預(yù)的混亂。

　　此外，地產(chǎn)已成為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性最高的行業(yè)之一，當(dāng)從中央到地方都還沒有徹底跳出“唯增長論”的思維模式，房地產(chǎn)調(diào)控也很難做到“目標(biāo)明確”、“真心實(shí)意”。同時(shí)，由于地產(chǎn)背后牽扯了太多的利益格局，因此所謂調(diào)控，也摻雜了中央與地方、不同部門之間的權(quán)責(zé)沖突。其中，學(xué)界之間逐漸形成共識的是，如果不改變土地財(cái)政和開發(fā)體制，那么房地產(chǎn)市場的根本癥結(jié)就變不了。

　　當(dāng)然，雖然調(diào)控者難以真正做到，但僅就影響房價(jià)而言，似乎增加地產(chǎn)供給、遏制需求，就會相對有效。但是，這一過程也會造成行政計(jì)劃的泛濫，以及地產(chǎn)開發(fā)中的利益被少數(shù)人或集團(tuán)攫取。歸根結(jié)底，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控怎樣才能真正有效，就是要放棄調(diào)控思維，不再糾結(jié)于房價(jià)，而轉(zhuǎn)向制度建設(shè)。在目標(biāo)、工具、機(jī)制混亂的情況下，過多的調(diào)控反而有害。解決地產(chǎn)調(diào)控迷局，或許有很多著力點(diǎn)，但最值得注意的有兩條。

　　一方面，從大處說，決策者必須適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)的“慢”節(jié)奏，而新型城市化也要“以人為本”、“軟件重于硬件”，跳出“征地、開發(fā)、賣房、城市擴(kuò)張”的老路，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，同時(shí)地方政府的土地儲備運(yùn)用，必須經(jīng)過地方公眾的聽證與支持。

　　另一方面，如果非要堅(jiān)持調(diào)控，那么從具體模式角度看，通常有相機(jī)抉擇和自動(dòng)穩(wěn)定器兩種，前者往往會淪為政府“朝三暮四”的政策，后者則意味著摒棄行政干預(yù)價(jià)格，設(shè)計(jì)一系列機(jī)制，然后自發(fā)地對市場供求產(chǎn)生影響。例如：對持有一套房適度減稅，二套房、三套房以上差別增稅；把政策性保障住房建設(shè)上升到戰(zhàn)略層面，符合條件人群自動(dòng)享受住房福利等。

來源：富寶資訊

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