商業(yè)地產(chǎn)在樓市調(diào)控下的新機(jī)會(huì)點(diǎn)

　　2013年又將是個(gè)樓市調(diào)控年，從春節(jié)過(guò)后就出臺(tái)了“國(guó)五條”，而業(yè)界對(duì)此紛紛冷淡對(duì)待，樓市依舊保持著其春節(jié)前的回暖態(tài)勢(shì)。不過(guò)隨即出臺(tái)了“國(guó)五條”的細(xì)則，其中提到了關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其住宅將征收20%的個(gè)人所得稅嚴(yán)格征收這一條列，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言一時(shí)激起千層浪，這條政策成為了既2011年限購(gòu)政策之后最嚴(yán)厲的樓市政策了，未來(lái)的住宅市場(chǎng)又將面臨著新一輪的低迷行情。

　　不過(guò)在樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)每次都能辛免于難，并且會(huì)造就商業(yè)地產(chǎn)新一輪的行情的起步。如在限購(gòu)和限貸政策打壓下的2011年和2012年，整個(gè)上海市商業(yè)地產(chǎn)的成交面積占到全市商品房成交總量的近40%，而市場(chǎng)火爆的2009年和2007年商業(yè)地產(chǎn)占比僅有23%和20%，樓市調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)成交中的地位提升是顯而易見(jiàn)的。

　　那么為什么樓市的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)都能帶來(lái)明顯的利好呢？

　　首先，每次的調(diào)控政策都是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受影響，并且對(duì)于整個(gè)樓市而言，住宅市場(chǎng)受到抑制之后，那么鐘情于樓市的資金必然會(huì)選擇商業(yè)地產(chǎn)，從而促使商業(yè)地產(chǎn)的成交相對(duì)的活躍。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年樓市調(diào)控至今，上海市商業(yè)辦公成交最為活躍的10個(gè)項(xiàng)目中，其平均成交面積為68平方米，其平均套均總價(jià)為125萬(wàn)元，可見(jiàn)市場(chǎng)關(guān)注度最高的商業(yè)項(xiàng)目和目前剛需的普通住宅總價(jià)相近，這部分商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者都是住宅調(diào)控之后選擇商業(yè)項(xiàng)目。并且我們也看到了在這十個(gè)項(xiàng)目中出現(xiàn)了三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些項(xiàng)目都為可商可住的產(chǎn)品，可見(jiàn)購(gòu)房者對(duì)于住宅市場(chǎng)的熱衷度依舊還是不變，從而造就了小戶型公寓式辦公的熱銷。

　　其次，開(kāi)發(fā)商也在樓市頻繁調(diào)控下，對(duì)其住宅類物業(yè)銷售帶來(lái)了極大的影響，因此開(kāi)發(fā)商也增加了其商業(yè)地產(chǎn)的配置，從而規(guī)避住宅市場(chǎng)調(diào)控對(duì)其發(fā)展帶來(lái)的不利面。其中在2011年和2012年土地出讓中，出現(xiàn)了大量都以開(kāi)放住宅為主的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如萬(wàn)科和保利更是在其未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃中增加了大量的商業(yè)地產(chǎn)的投入，還有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)增加其自持商業(yè)項(xiàng)目的比重，從而規(guī)避樓市調(diào)控對(duì)其帶來(lái)的利潤(rùn)的降低。因此未來(lái)幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)是房地產(chǎn)新的熱點(diǎn)，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的活躍。

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