房產(chǎn)新政詳解：供地合理促樓市平穩(wěn)

　 繼新“國(guó)五條”后，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，就房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)問題提出六條意見，即“國(guó)五條”細(xì)則。

　　政策背景

　　“國(guó)五條”細(xì)則中有關(guān)“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”的規(guī)定更加全面，對(duì)于包括供地量、供地政策及中小型住房供應(yīng)數(shù)量等，都有細(xì)致、量化的詳細(xì)要求。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，“國(guó)五條”細(xì)則中關(guān)于土地供應(yīng)的部分雖然基本上還是此前政策的重申和相關(guān)辦法的落實(shí)，但在執(zhí)行力度上明顯加強(qiáng)。比如：明確提出“供地不低于前5年平均水平”，并強(qiáng)調(diào)“盡快形成有效供應(yīng)”等，此舉對(duì)于樓市持續(xù)上行以及房?jī)r(jià)看漲的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)起到抑制作用，但推地節(jié)奏的安排是否合理，將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)。

　　細(xì)則解讀

　　樓市冷暖，土地先知。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資源，土地供應(yīng)和成交量是反映樓市趨勢(shì)的重要指標(biāo)。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智此前在全國(guó)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會(huì)上指出，今年各地國(guó)土資源部門要努力保持土地供應(yīng)總量基本穩(wěn)定，以抑制土地價(jià)格波動(dòng)。還要保持正常的地價(jià)形成機(jī)制，堅(jiān)持通過市場(chǎng)配置土地資源，按供求規(guī)律保持土地供應(yīng)總量，消除異常信號(hào)及波動(dòng)，避免地價(jià)信號(hào)被利用，造成市場(chǎng)恐慌。

　　“國(guó)五條”細(xì)則中對(duì)于2013年住房用地供應(yīng)總量特別是供應(yīng)下限的明確規(guī)定。政府已意識(shí)到土地供應(yīng)對(duì)于房?jī)r(jià)的制約作用。以北京為例，今年年初，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，前兩個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金累計(jì)收入476億，占比達(dá)到去年總收入的73%。政府一開年便開足馬力加速推地，全因土地出讓量不足會(huì)影響到宅地價(jià)格和新盤供給。結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的推漲作用有所顯現(xiàn)。“供地不低于前5年平均水平”、“市縣政府一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃”等細(xì)則，表明未來土地供應(yīng)將相對(duì)充足，給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了明確的“維穩(wěn)信號(hào)”。

　　同時(shí)，全年計(jì)劃的制定使得土地供應(yīng)更加有章可循。在供應(yīng)時(shí)間上可以避免出現(xiàn)突然斷頓或階段性集中推地的情況，在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，也可將遠(yuǎn)郊區(qū)縣和中心城區(qū)的供應(yīng)合理組合，從而使城市規(guī)劃建設(shè)有一個(gè)更為合理的布局。

　　另外，有關(guān)“商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同”的規(guī)定，也是新政的一大亮點(diǎn)。對(duì)于已經(jīng)成交的土地，此舉可以督促開發(fā)商及時(shí)開發(fā)，快速形成住宅市場(chǎng)的有效供應(yīng)量，遏制一些批而不建、故意拖延建設(shè)工期的現(xiàn)象，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

　　“國(guó)五條”細(xì)則還對(duì)中小套型普通商品住房特別關(guān)注，有專家指出，政府部門已發(fā)覺中小戶型的供應(yīng)嚴(yán)重不足。目前，剛需人群大多是工薪階層，增加中小套型普通商品住房建設(shè)數(shù)量的意義在于，緩解中小戶型普通商品住房供求矛盾，讓普通購(gòu)房者有房可買，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　專家觀點(diǎn)

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，目前我國(guó)的城市化率已達(dá)51.3%，正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量勞動(dòng)力涌進(jìn)城市。但據(jù)戶籍人口統(tǒng)計(jì)顯示，城市化率只有35%。戶籍制度改革滯后，使農(nóng)村人口進(jìn)城后不能享受城鎮(zhèn)居民同等待遇，特別是在住房、子女教育、社會(huì)保障、就業(yè)等方面與城鎮(zhèn)人口存在著諸多差別，因此在我國(guó)城鎮(zhèn)化、城市化完成之前，大量的住房需求會(huì)長(zhǎng)期存在。而這些剛性或改善性需求，新進(jìn)城人口以及原有城市人口無(wú)房戶對(duì)住房的需求屬于增量需求，均是絕對(duì)的剛需，對(duì)中小套戶型的普通商品房有迫切需求。此次政府從政策上予以支持，增加小戶型的普通商品住房供應(yīng)比例，以適應(yīng)百姓不斷增加的住房需求，正當(dāng)其時(shí)。

　　趙秀池指出，土地是住房供應(yīng)的閘門，土地出讓的數(shù)量、時(shí)間、區(qū)域要與宏觀調(diào)控、與城市的人口疏解相吻合。土地出讓制度要做適當(dāng)調(diào)整，防止地價(jià)攀升，出現(xiàn)“地王”?！皣?guó)五條”細(xì)則能否落到實(shí)處，關(guān)鍵在于推地節(jié)奏的掌控。合理安排供地，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲，干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。

來源：北京晨報(bào)　 袁顯峰

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