苦等"國五條"地方細則 需求強勁但樓市沒"方向"

　　作為樓市調(diào)控政策“國五條”細則出臺后的首個“風向標”，18日閉幕的“2013上海之春房展會”卻傳遞出樓市的不確定信息。

　　從現(xiàn)場氣氛來看，一方面，在嚴厲的限購和限貸調(diào)控政策下，剛性需求依舊強勁，但投資性需求已經(jīng)得到明顯抑制；另一方面，買賣雙方仍在進行觀望和試探，寄望于地方“國五條”細則落地來促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　業(yè)內(nèi)認為，雖然“國五條”地方細則落地后，二手房市場的交易成本可能增加，并將部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場，但短期內(nèi)樓市難以再現(xiàn)“小陽春”行情。

　　買賣雙方謹慎出手

　　3月15日－18日舉行的“2013上海之春房展會”歷來是國內(nèi)樓市走勢的“風向標”，雖然此次展會有逾260家中外開發(fā)商和500個國內(nèi)樓盤參展，但招商、萬科、保利、金地等龍頭企業(yè)悉數(shù)缺席。與往年開發(fā)商競相吆喝打折賣房不同，這次展會上優(yōu)惠樓盤寥寥無幾。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，此次房展會僅5個樓盤為全新推盤，其余大多數(shù)為近期加推房源。值得注意的是，參展開發(fā)商多是維持前期報價，相對往年促銷面和優(yōu)惠力度明顯減少，除了一個樓盤推出總價減10萬元的優(yōu)惠外，其他項目優(yōu)惠幅度多在1萬－6萬元。

　　房展觀眾段先生告訴記者，自己屬于剛性需求，本想在外環(huán)外買套一手房，但是房展會上合適的房源并不多。也曾考慮過買二手房，只是擔心上家會將差額20％的所得稅轉(zhuǎn)嫁過來?！斑€是先觀望一段時間，等上海細則落實后房價的走勢再決定是否出手”。

　　不少展商也表示，目前確實沒有定價，因為“國五條”細則還沒有落地，在政策“真空期”里很難預判市場下一步是好是壞，或是變到什么程度。尤其是業(yè)界判斷“國五條”細則實施后，二手房市場交易成本增加，可能會轉(zhuǎn)移部分需求購買一手房，因此開發(fā)商目前降價動力不足。

　　“末班車”過后樓市或遇冷

　　據(jù)機構(gòu)調(diào)查，“國五條”調(diào)控政策出臺后，部分開發(fā)商表示將觀察后期政策變化以決定定價策略，但普遍表示短期已不再有提價計劃。個別開發(fā)商甚至改變銷售策略，從追求利潤率為主變?yōu)樽非箐N量為主。有開發(fā)商表示，政策收緊不會導致房價立即下跌，在此前提下，保證樓盤的銷路比提價追求利潤率更為重要。盡管開發(fā)商提價意愿顯著減弱，但北京、上海、武漢和杭州等地新房還是出現(xiàn)了價格上漲。

　　中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為，目前全國新建商品住宅庫存下降趨勢已經(jīng)持續(xù)近兩個月，供給依然不足，上海、北京等城市庫存量已下降到近8個月以來的最低水平。在庫存得不到補充的情況下，房價存在上漲動力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，二季度房價可能會出現(xiàn)漲幅的回落，但依然會漲，三季度基本上會持平，2013年全年價格比2012年可能還會正增長。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，因應“國五條”細則將出臺，近期樓市成交出現(xiàn)了明顯的“末班車”行情，且在地方細則落實前的“真空”時期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會透支后期需求，未來樓市一二手房很有可能都比較冷清。

　　不少開發(fā)商也擔心，由于房價上漲壓力持續(xù)存在，全國兩會之后中央和地方政府可能會加強調(diào)控政策的力度。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“國五條”細則的發(fā)布，會給樓市走向帶來不確定性。一般政策層面對于價格的影響預期在3－6個月，因此商品住宅價格在全國范圍內(nèi)，近期不會出現(xiàn)反彈，總體將維持穩(wěn)定。

　　應避免誤傷合理需求

　　一項調(diào)查顯示，在“國五條”調(diào)控細則出臺后，28．81％的一線城市購房者選擇加速購房，但二、三線城市的購房者中僅占10．25％。其中，剛性需求購房者受政策影響更加顯著，以北京為例，決定最快在本年度內(nèi)置業(yè)的購房者中，剛需客群占群體樣本量的59．74％。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對旗下門店進行抽樣調(diào)查顯示，自3月1日“國五條”調(diào)控細則發(fā)布后，上海二手房市場掀起了一波成交高峰，其中不乏1－2天便簽約的閃簽客戶。從成交的結(jié)構(gòu)來看，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出現(xiàn)比較明顯的上升。

　　專家認為，調(diào)控政策主要是打擊投機需求，有效抑制投資行為，同時應該很好地保護鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓一部分人失去購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望，影響后市走勢的根本還是供求和預期。

　　楊紅旭稱，居民在不同階段有不同的居住需求，調(diào)控政策應當鼓勵“梯度”購房，允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，也才能平衡多種需求。對于改善性需求來說，地方政府在落實細則時應避免誤傷，比如，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得稅，應繼續(xù)免征個人所得稅。

來源：新華網(wǎng) 魏宗凱 鄭鈞天

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