中國需及早調整房地產調控思路

“兩會”結束，中國政府完成換屆，中國經濟進入新的政治周期。過去十年，房地產行業(yè)九遭調控，上一屆政府頻頻出招，從土地、信貸、稅收、限購等多角度抑制房價上漲，但卻并沒有達到預期的效果，不得不帶著“國五條”而遺憾告別。未來十年，房地產調控有可能成為常態(tài)，但在具體操作上，新一屆政府需要吸取以往的教訓，調整政策思路。

簡單來說，過去十年間房地產調控效果不佳，主要是忽略了一個核心問題：在中國，房地產是個有極大需求的市場。在中國經濟的發(fā)展過程中、在城鎮(zhèn)化進程中、在中國的投資品還很缺乏的時候，房地產價格的快速上漲注定很難避免。因此，將房地產價格作為調控的核心，只會讓調控本身成為無解的僵局，令人生出“越調控越漲”的無力感。

展望未來，從中國政府的政策看，新型城鎮(zhèn)化承載著巨大的政策意義，還要繼續(xù)推進。2012年末，全國城鎮(zhèn)人口占總人口比重達52.57%，其中流動人口為2.36億人，占總人口17.43%。如果未來的城鎮(zhèn)化將流動人口轉化為城鎮(zhèn)居民，無疑將對房地產價格構成剛性的支撐，若仍以房價作為調控的目標，難免重蹈過去十年的覆轍。在調整房地產調控思路的時候，首要改變的，是這種“以房價為綱”的定性思維。

有人會問，不盯住房價，那該盯什么？在我們看來，新一屆政府需要從國民經濟大系統(tǒng)中考慮房地產市場的改革和調整。中國房地產的畸形發(fā)展根植于中國經濟既往的發(fā)展模式，這也意味著，房地產調控需要和經濟轉型與結構調整結合起來，著眼于中長期，重點是理順房地產市場的各種利益關系，尤其是中國政府與房地產市場的關系。

在舊的“土地經濟”發(fā)展模式里，中國政府對房地產業(yè)的依賴太強。據統(tǒng)計，在目前中國的18個稅種中，涉及房地產業(yè)的有10個，其中5個稅種也涉及其他行業(yè)，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅，另有5個稅種僅在房地產行業(yè)征收，為房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。此外，還有一個具有稅收性質的收費，即教育費附加。

有學者測算，將房地產業(yè)的十個稅種收入合計，2012年房地產業(yè)貢獻的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15%。若加上土地出讓金，2012年全國300城市約有2萬億，中國政府合共從房地產市場中獲得了超過3.5萬億的財政收入，占11.7萬億總收入的近30%，政府與市場的利益糾纏可見一斑。此種背景下，調控效果可想而知。

從理順政府與市場關系角度出發(fā)，我們不難得出調控的新思路。與很多其他改革一樣，中國政府也需要退出房地產市場，不能把政府收入的重擔拼命壓在房地產交易環(huán)節(jié)――在需求支撐下，交易環(huán)節(jié)的稅收往往會轉嫁給下游的購房者，反而助漲房價，這也是此次“國五條”發(fā)布后輿論嘩然的主要原因。

在退出房地產市場的同時，中國政府在其他領域內的改革也需要同步跟進。這是順理成章的事情。退出市場后，財政收入相應減少，要求中國政府自身進行轉型，由經濟型政府轉向服務型政府，把眾多經濟建設任務還給市場。在投融資方面，為了彌補政府退出的缺口，需要加大金融市場開放的力度，引入多元的投資主體。這同時也能疏通狹窄的投資渠道，對房地產投機資金起到分流作用，進一步強化房地產調控的效果。

在這些改革之前，加強對于政府權力的制約，把權力關進制度的籠子里，將是中國政府難以回避的重大改革。經濟資源依附政治權力分配，很難想象，一個權力不受限制的政府能夠放棄諸多到手的利益。這是一系列經濟轉型與結構調整的起點。只有簡政放權，后續(xù)的改革才能順利推進下去。

最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

新一屆中國政府仍將繼續(xù)房地產調控，但在具體方式上，需要及早做出調整與改變。中國房地產的畸形發(fā)展根植于既往經濟發(fā)展模式，需要把房地產調控納入到經濟轉型與結構調整的框架內考慮，而非像過去那樣，單純地盯住房價。

來源：阿里巴巴貿易

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