房地產(chǎn)資金鏈條偏緊 未來房企將金融化

　　國內(nèi)新政下如何解讀政策對房價控制的期許？如何利用金融創(chuàng)新的商業(yè)模式來控制房價的成本？如何借鑒境外先進的商業(yè)模式？3月20日，在2013年新政策環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)投資走勢高峰論壇上，全國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟主席張民耕認為，中國城市化進入第二波，其表現(xiàn)為規(guī)模與質(zhì)量并舉的新型城市化，中國城市化之路還需30年，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不會取消。 未來房地產(chǎn)市場可以謹慎樂觀，但市場分化已經(jīng)開始，三四線市場泡沫初現(xiàn)，值得關注。城市化有餡餅也有陷阱。

　　大房產(chǎn)改寫行業(yè)格局

　　未來房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢增強，集中度提高，行業(yè)整合分化。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，全國前100強房企2007年市場占有率18%，2011年28%，2012年已經(jīng)超過30%。2012年千億房企群出現(xiàn)，萬科1418億元，綠地1078億元，保利1018億元，中海、恒大、萬達也超過900億元。某研究機構認為，未來十年千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有19家。兩千億元房企會達到6到7家。

　　在未來競爭激烈的市場，對本土中小房企來說，做大、做強未必是最好的選擇，相反，做精、做出特色，主打?qū)I(yè)性和地域性優(yōu)勢可能將成為未來本土中小房企的突圍之道。

　　房地產(chǎn)企業(yè)自覺金融化

　　在未來幾年里，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型中最深刻的轉(zhuǎn)型將會出現(xiàn)，那就是房地產(chǎn)企業(yè)自覺地金融化。對金融資源掌握的程度，決定房企的市場份額和主體地位。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍將資產(chǎn)資本化、資本金融化，開展多元化融資。大型房企普遍發(fā)起房地產(chǎn)投資基金，并呈現(xiàn)出大型化、高端化、銀企合作化等趨勢。這方面的市場表現(xiàn)，既有如金地集團兩年前與瑞銀聯(lián)合推出的房地產(chǎn)基金，也有今年如金科集團執(zhí)掌的渝商投資集團，將目標鎖定為未來兩三年內(nèi)，渝商投資集團將培育3-5家上市公司，7年后集團營收將實現(xiàn)千億元。

　　金融與房產(chǎn)的互動未來將表現(xiàn)為銀行、信托、保險、證券、公募基金紛紛向房地產(chǎn)投資基金滲透，進入“泛資產(chǎn)管理時代”，搶食房地產(chǎn)基金蛋糕。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條偏緊

　　市場份額的競爭、規(guī)模擴張的壓力、經(jīng)營性地產(chǎn)的資金沉淀，使所有開發(fā)商都面臨多元化、規(guī)?；谫Y的需求。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條偏緊將成為常態(tài)，對于以房地產(chǎn)投資基金為代表的股權類融資需求，將逐步擠壓以銀行為代表的債券類融資需求，成為房地產(chǎn)融資市場中重要的需求。

　　對于持有類的房地產(chǎn)資金的需求日益旺盛，房地產(chǎn)價格的合理回歸，使得長期持有、持續(xù)經(jīng)營的經(jīng)營性地產(chǎn)，具有財務上的合理性，用于支持持有性房地產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)基金受到青睞，并且有望證券化。

來源：華西都市報

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