房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程

　　城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是“人”的城鎮(zhèn)化，而不僅是蓋高樓大廈，這已成各方共識(shí)。對(duì)地方過度依賴房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及推進(jìn)城鎮(zhèn)化的反思，促成了這種共識(shí)。日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港地區(qū)也曾有過依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終栽倒在房地產(chǎn)泡沫中的慘痛經(jīng)歷。一個(gè)核心問題在于，房地產(chǎn)的繁榮是否真能推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？如果能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是基于什么樣的運(yùn)行機(jī)制，如果是抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其阻礙機(jī)理又是什么？

　　山東大學(xué)教授黃少安等學(xué)者給出了一個(gè)否定的回答。他們依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1998-2008年間的工業(yè)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析后得出結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格越高，企業(yè)上繳的稅收越低；房地產(chǎn)價(jià)格上升一倍，企業(yè)總稅收占工業(yè)總資產(chǎn)比重下降5個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)增值稅、所得稅、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占工業(yè)總資產(chǎn)比重分別下降3.1、1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，“如果政府通過推高房?jī)r(jià)獲取更高的土地租金收入，這必然導(dǎo)致企業(yè)稅收收入的下降”。

　　這個(gè)結(jié)論具有一定說服力。然而，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的例子，也有目共睹。

　　問題出在哪里？縱觀世界各國(guó)，實(shí)現(xiàn)城市化的過程主要有兩種模式：一種是自發(fā)產(chǎn)生的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是資本邏輯，這也是西方城市化的主要路徑；一種是外力推動(dòng)的城鎮(zhèn)化，其主導(dǎo)力量是行政權(quán)力。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中國(guó)主要依靠行政力量進(jìn)行城鎮(zhèn)化，改革開放后中國(guó)城鎮(zhèn)化是在政府規(guī)劃下由市場(chǎng)力量主導(dǎo)。

　　在實(shí)踐中，固然推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程都要通過房地產(chǎn)發(fā)展來實(shí)現(xiàn)，然而，自發(fā)性市場(chǎng)力量和權(quán)力支配性力量所得來的效果并不相同。在土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)完全市場(chǎng)化的條件下，美國(guó)實(shí)現(xiàn)城市化的速度也曾令世界驚訝。從1860年到1910年，美國(guó)10萬人以上的城市由9座增加到60座。土地投機(jī)是美國(guó)城市化的加速器，土地所有者將土地和人力、技術(shù)、規(guī)劃結(jié)合起來，創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)城市。深藏其后的是“人”的拉力和推力的共同作用。一方面，工業(yè)發(fā)展需要更多勞動(dòng)力，這為城鎮(zhèn)化提供了拉力；另一方面，大規(guī)模移民和從農(nóng)業(yè)解放出來的勞動(dòng)力，為城市化提供了推力。但這種自發(fā)且有效率的城市化并不意味著空間正義，就當(dāng)時(shí)看，很多失地失利者處境悲慘。

　　改革開放后，我國(guó)城市化走向土地市場(chǎng)壟斷和住房市場(chǎng)化模式，由于土地市場(chǎng)壟斷給地方政府帶來了巨額土地財(cái)政收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，地方官員就有動(dòng)力推進(jìn)這種城鎮(zhèn)化進(jìn)程。受管制的土地市場(chǎng)與市場(chǎng)化了的住房市場(chǎng)捆綁在一起，各種博弈主體往往通過不受管制的住房市場(chǎng)來分割尚未消耗的“租值”財(cái)富。在需求市場(chǎng)能夠支撐的前提下，地方在土地財(cái)政的支持下，將大量來自房地產(chǎn)的收入用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確實(shí)提升了城市的居住、生產(chǎn)和商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，從而為生產(chǎn)要素集聚提供了有利條件，產(chǎn)生了規(guī)模效應(yīng)，提高了個(gè)人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。

　　然而，土地成本必然要轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)構(gòu)成的一部分。從這種意義來說，地價(jià)上漲會(huì)推動(dòng)生活成本上漲和生產(chǎn)成本上漲，導(dǎo)致要素集聚成本上升，從而降低個(gè)人和企業(yè)的邊際生產(chǎn)率。房地產(chǎn)能否推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)鍵看基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資的集聚效益能否促進(jìn)邊際生產(chǎn)率的提高。顯然，在不同階段，房地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生的效果是不同的。

　　當(dāng)前土地成本及相關(guān)稅費(fèi)已成為房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，地方政府從短期看獲得了一定收益，但正如學(xué)者分析的那樣，這會(huì)降低個(gè)人和企業(yè)的收益，從而走向悖論：本來地方政府希望通過房地產(chǎn)這種工具獲得巨額收入推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，然而這種收入最終要轉(zhuǎn)化成為居民生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，這就形成了擠出效應(yīng)，反而會(huì)延緩甚至抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。更重要的是，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模的泡沫破裂，地方政府以土地抵押的大量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，就會(huì)像美國(guó)底特律所遭遇的那樣，讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系受到破壞性沖擊。

　　美國(guó)城市化過程雖有著深刻教訓(xùn)，但有一點(diǎn)值得學(xué)習(xí)，那就是弘揚(yáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神。法國(guó)大史學(xué)家托克維爾1831年對(duì)美國(guó)考察后指出，美國(guó)具有歐洲當(dāng)時(shí)不具有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神?！霸诿绹?guó)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不僅有自己的制度，而且有支持和鼓勵(lì)這種制度的鄉(xiāng)鎮(zhèn)精神?！蔽覀兊某擎?zhèn)化進(jìn)程，要更注重特色小城鎮(zhèn)的發(fā)展，培養(yǎng)各地小城鎮(zhèn)的精神，注重實(shí)業(yè)。

　　從現(xiàn)實(shí)層面看，各種要素向大城市集聚，會(huì)導(dǎo)致各種城市病問題及區(qū)域經(jīng)濟(jì)失衡難題，也會(huì)導(dǎo)致部分城市的房?jī)r(jià)泡沫問題。李克強(qiáng)總理在1991年發(fā)表的一篇論文《論我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三元結(jié)構(gòu)》中早已指出，中國(guó)不能從城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)直接轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代工業(yè)社會(huì)的一元結(jié)構(gòu)。他認(rèn)為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的崛起使中國(guó)農(nóng)村工業(yè)部門逐步形成，成為介于現(xiàn)代工業(yè)部門和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門之間的新興部門。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)帶動(dòng)了城鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。

　　時(shí)隔22年的今天，這種觀點(diǎn)依然具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。在從農(nóng)業(yè)文明向城市文明轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，當(dāng)前中國(guó)城市化的重大轉(zhuǎn)向就是推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化，培養(yǎng)大量中小民營(yíng)企業(yè)，集聚城鎮(zhèn)持續(xù)性的實(shí)業(yè)基礎(chǔ)，從而能分散吸納更多的剩余勞動(dòng)力。如此，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程才能避免各種災(zāi)難性后果。

來源：東方早報(bào)

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