樓市調(diào)控“粵五條”要看各地行動(dòng)

　　日前，廣東在全國(guó)率先出臺(tái)了落實(shí)“新國(guó)五條”的細(xì)則，即《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。整體上，主要是重申“新國(guó)五條”的各項(xiàng)內(nèi)容，要求省內(nèi)各地認(rèn)真執(zhí)行。不出市場(chǎng)預(yù)料，沒(méi)有“沒(méi)有打折扣，”也沒(méi)有明顯的“加碼”，只是防止房?jī)r(jià)不過(guò)快增長(zhǎng)而已。

　　具體來(lái)看，要求廣深3月底前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這是“新國(guó)五條”的內(nèi)容，3月底出臺(tái)也是全國(guó)統(tǒng)一要求。對(duì)廣、深、珠、佛等市繼續(xù)限購(gòu)，要求與“新國(guó)五條”一致相符，這再次明確了這些城市沒(méi)有放松限購(gòu)的可能，以往有過(guò)放松的動(dòng)向，現(xiàn)在幾無(wú)可能；去年有業(yè)內(nèi)人士建議實(shí)施所謂“差別化限購(gòu)”，現(xiàn)在也可以畫上休止符了。但廣州是否把限購(gòu)擴(kuò)大到從化、增城仍不確定，顯然省里把這個(gè)可能交給廣州市自己來(lái)決定，這就涉及如何認(rèn)定“全部行政區(qū)域”了。

　　最為市場(chǎng)關(guān)注的二手房交易要由賣家繳納20%的增值個(gè)稅，“粵五條”也只是重申而已，并沒(méi)有對(duì)住建部要求的不要傷及剛需買家提出任何具體防范措施。因此，如何避免傷害剛需只能由各地發(fā)揮了，可以想象的空間相對(duì)有限。據(jù)廣州市領(lǐng)導(dǎo)表示，這項(xiàng)規(guī)定會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，建議買家“也可考慮一手房”。

　　另一項(xiàng)市場(chǎng)關(guān)注的措施是二套房首付和貸款利率，“粵五條”也是留給各地來(lái)操作，因此，各地人民銀行與市政府的協(xié)調(diào)變得非常重要了。市場(chǎng)預(yù)測(cè)人民銀行可能讓各商業(yè)銀行看著辦，五花八門的情形或是可以想象的。

　　如果說(shuō)“粵五條”有較為實(shí)質(zhì)性的舉措，可能主要有兩項(xiàng)。一是要求今年10月底前新開工7.84萬(wàn)套保障房，已開工的11.6萬(wàn)套要完工。開工率與完工率同時(shí)強(qiáng)調(diào)，有可能為市場(chǎng)增加較大的壓力。雖然保障房主要針對(duì)的不是市場(chǎng)上的買家，但緩解住房需求，也可減少社會(huì)焦慮感，有利于調(diào)控的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。二是完善“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或競(jìng)保障房配建，加快90平方米以下中小戶型普通商品房的建設(shè)力度。這項(xiàng)措施以前就有，但落實(shí)得并不理想。如果“粵五條”這條能夠認(rèn)真落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)的影響將較為明顯。

　　說(shuō)“粵五條”中規(guī)中矩，新意不多也不為過(guò)，但“新國(guó)五條”本身就是一種短期行為的調(diào)控措施，對(duì)其可能產(chǎn)生的效果也是眾說(shuō)紛紜。因此，調(diào)控采取“國(guó)×條”的做法不會(huì)形成長(zhǎng)期效果，但市場(chǎng)難控也許最后會(huì)逼出長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)?！盎浳鍡l”提出全省房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，這就為長(zhǎng)效機(jī)制的建立留下了空間?？梢哉f(shuō)，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，廣東應(yīng)該會(huì)有城市納入其中。目前來(lái)看，深圳有一定準(zhǔn)備，其他城市暫時(shí)沒(méi)有考慮和準(zhǔn)備，但全省聯(lián)網(wǎng)就為全面實(shí)施房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ)條件。

　　在我看來(lái)，只有以房產(chǎn)稅為核心建立調(diào)控機(jī)制才具有長(zhǎng)效，當(dāng)然不是重慶、上海那種不到位的版本。基本思路是：一是按限購(gòu)要求，每戶可有兩套住房，但第三套納稅，第四套起納累進(jìn)式重稅；二是按144平方米為豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，按三口之家計(jì)，人均50平方米以上納稅，無(wú)論套數(shù)多少，這樣可以避免過(guò)度的“一次到位”的大戶型追求和為買房假離婚；三是一年內(nèi)不入住也不出租的房屋納空置稅，防止買房投資投機(jī)，甚至不裝修當(dāng)存款。如果以上房產(chǎn)稅的措施難以實(shí)現(xiàn)，最簡(jiǎn)單就是明確宣布住房70年后重新繳納土地出讓金，只這一條，可以頂無(wú)數(shù)“國(guó)×條”。當(dāng)然，農(nóng)村土地制度改革以及小產(chǎn)權(quán)房的整治也是解決房地產(chǎn)調(diào)控的配套工程。

來(lái)源：羊城晚報(bào) 彭 澎

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