樓市漲價(jià)成十年主調(diào) 陷入越調(diào)越漲怪圈

　　2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》18號(hào)文，首次提出以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并明確住房市場(chǎng)化的基本方向。許多人認(rèn)為，這是國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的開(kāi)端，至今年已經(jīng)有10個(gè)年頭。在這10年里，政府與樓市一直在“漲價(jià)”和“調(diào)控”間博弈。

　　2005年3月“國(guó)八條”出臺(tái)，國(guó)字號(hào)調(diào)控條文首次出現(xiàn)，至今年“國(guó)五條”出臺(tái)，樓市經(jīng)歷了一輪又一輪的調(diào)控，除了2008年的救市之外，今年的“國(guó)五條”已經(jīng)是政府第七次試圖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)進(jìn)行限制的政策。

　　歷經(jīng)近10年的調(diào)控，房?jī)r(jià)為何依然越調(diào)越漲?

　　樓市漲價(jià)成10年主調(diào)

　　在江門(mén)樓盤(pán)市住建大廈二樓辦理二手房過(guò)戶(hù)相關(guān)手續(xù)的余先生十分開(kāi)心，因?yàn)樗X(jué)得沒(méi)有哪個(gè)決定比2007年決定買(mǎi)房更正確了。那一年，余先生在市區(qū)買(mǎi)了一套房，那時(shí)候的房?jī)r(jià)是3000多元每平方米?！澳菚r(shí)候大家都覺(jué)得我買(mǎi)貴了，我買(mǎi)了之后也后悔。但現(xiàn)在不到五年，房子的價(jià)值差不多翻了一番，想起來(lái)十分慶幸?！庇嘞壬χf(shuō)?！艾F(xiàn)在我趕在"國(guó)五條"落地江門(mén)前把它賣(mài)出去，再換一套大點(diǎn)的房子住?！?

　　不過(guò)，并不是每個(gè)人都如余先生般開(kāi)心。不少還沒(méi)買(mǎi)房的工薪階層和白領(lǐng)階層只能看著房?jī)r(jià)一個(gè)勁地漲，心里十分憂愁。“房?jī)r(jià)一年一個(gè)樣，收入的增長(zhǎng)永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲?！睆埿〗阏f(shuō)。從2010年開(kāi)始張小姐就打算買(mǎi)房了，不過(guò)錢(qián)還不夠，張小姐和丈夫商量著要存點(diǎn)錢(qián)。兩年多過(guò)去了，張小姐銀行賬戶(hù)里的數(shù)字依然夠不著房?jī)r(jià)，現(xiàn)在還只能租房住。房?jī)r(jià)高企一直是社會(huì)難以繞開(kāi)的話題，前段時(shí)間《蝸居》的熱播，正是訴說(shuō)人們關(guān)于房?jī)r(jià)這心頭的痛。

　　江門(mén)的情況只是全國(guó)的一個(gè)縮影。新世紀(jì)的第一個(gè)10年里，房地產(chǎn)基本上都是以“漲”為主調(diào)?！澳昴暾{(diào)控年年漲”，調(diào)控政策像一條韁繩，一直艱難地和樓市這匹野馬拉扯著。不少城市頻頻出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的熱潮，江門(mén)這兩年也頻現(xiàn)“日光盤(pán)”、“夜光盤(pán)”?！案母镩_(kāi)放以來(lái)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)哪樣商品這么搶手。大家都搶著買(mǎi)，因?yàn)橐晦D(zhuǎn)身，房?jī)r(jià)又一個(gè)樣了?！币晃毁?gòu)房者曾經(jīng)向筆者感慨道。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，從2002到2012十年間，全國(guó)商品房平均售價(jià)從2091元/平方米上漲至5429元/平方米，漲幅達(dá)159%。北上廣深和發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅更是遠(yuǎn)超平均水平，翻了兩倍、三倍甚至更高。在廣州樓盤(pán)、深圳樓盤(pán)等一線城市，兩三萬(wàn)元每平方的房?jī)r(jià)已經(jīng)成了家常便飯。居高不下的房?jī)r(jià)，讓不少青年喊出“逃離北上廣”的口號(hào)。

　　樓市陷入“越調(diào)越漲”怪圈?

　　1998年以后，在一系列政策的綜合作用之下，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)4年保持了快速發(fā)展。在此過(guò)程中，一些城市“發(fā)力”過(guò)猛，出現(xiàn)了短期內(nèi)土地出讓過(guò)多、開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大等苗頭，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格畸形上漲。

　　但樓市真正熱起來(lái)應(yīng)該是從2001年開(kāi)始。2001年起，樓價(jià)開(kāi)始了一個(gè)快速上漲的周期。2004年，房地產(chǎn)在剛剛從非典中走出來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，但也帶來(lái)了樓市過(guò)熱的擔(dān)憂。2004年一季度，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資在連續(xù)多年快漲的基礎(chǔ)上增幅超過(guò)40%，當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到14.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出1998年—2003年間3.6%的年均漲幅。居民的收入水平雖然同步提高，但遠(yuǎn)不能趕上樓價(jià)上漲的速度，普通市民購(gòu)房越來(lái)越困難。

　　以珠三角的龍頭城市廣州為例，來(lái)自合富輝煌的數(shù)據(jù)顯示，2001年廣州人月均收入約1300元，經(jīng)過(guò)10年的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，2010年廣州的人均月收入為2700多元，僅僅翻一倍。但當(dāng)廣州房?jī)r(jià)在2005年開(kāi)始大幅度攀升、銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到7000元/平方米以上時(shí)，人均月收入的增速卻由2004年的12%下降為2005年、2006年的8.5%左右。

　　在樓價(jià)與居民收入漸行漸遠(yuǎn)的背景下，政府開(kāi)始發(fā)力。2003年18號(hào)文出臺(tái)后，政府連續(xù)出臺(tái)政策縮緊“銀根”和“地根”，至2005年，當(dāng)年《政府工作報(bào)告》明確提出要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，并將此作為當(dāng)年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。樓市調(diào)控越來(lái)越受到國(guó)家的重視。2006年，政府從調(diào)結(jié)構(gòu)、征稅收、控土地、緊信貸等環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大前所未有。“套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%”的規(guī)定就是始于彼時(shí)。2008年金融危機(jī)期間，政府稍稍給樓市松綁，隨之而來(lái)的是更嚴(yán)厲的組合拳。2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后5次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2010年開(kāi)始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，“國(guó)十條”祭出限貸政策。一年后，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出“殺手锏”，限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。今年，新的“國(guó)五條”再次出臺(tái)，引起樓市大動(dòng)。

　　政府的調(diào)控政策不可謂不給力，但樓市依然難逃漲價(jià)的命運(yùn)。樓市十年九調(diào)，房?jī)r(jià)上漲120%，年均上漲12%，最高年漲幅接近30%。為何樓市越調(diào)越漲?

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，過(guò)去10年調(diào)控房?jī)r(jià)越調(diào)越高，但是不調(diào)控有可能更高，所以調(diào)控總體上還是取得了預(yù)期效果。專(zhuān)家認(rèn)為，就近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果而言，客觀來(lái)看，住房投機(jī)和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場(chǎng)主流，冷卻降溫效果明顯。從房?jī)r(jià)看，對(duì)我國(guó)40個(gè)主要城市商品住房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，其上漲速度已經(jīng)從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調(diào)控效果明顯。

　　樓市難調(diào)控有多方面的原因。近10年來(lái)隨著城市化的進(jìn)程，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城市。城市人口已經(jīng)從1980年的占比不到20%提高到2011年的超過(guò)50%。因?yàn)椴辉试S城市人口購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村土地和宅基地，實(shí)際上產(chǎn)生了人口和資源的單向度流動(dòng)，城市人滿(mǎn)為患，造成一線城市房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象。土地開(kāi)發(fā)成本也是很重要的原因。據(jù)悉，在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，政府僅土地出讓和稅收這兩項(xiàng)，就占去了房?jī)r(jià)的一半，更不用提項(xiàng)目審批過(guò)程中名目繁多的手續(xù)所產(chǎn)生的隱性成本。林林總總的原因都會(huì)造成房?jī)r(jià)居高不下?！皣?guó)五條”的另一只靴子還沒(méi)落地，帶來(lái)的一切效果還只能是猜測(cè)。國(guó)五條出臺(tái)后樓市會(huì)如何走，還有待觀察。

　　年份 北京樓盤(pán)上海樓盤(pán)廣州 深圳 杭州樓盤(pán)全國(guó)住宅均價(jià)

　　2000 4919 3565 4304 5718 2940 -

　　2001 5061 3866 4262 5818 2845 -

　　2002 4764 4134 4200 5802 3526 -

　　2003 4737 5118 4211 6256 3939 2213

　　2004 5053 6489 4537 6756 4185 2549

　　2005 6274 6842 5366 7582 5619 3010

　　2006 8280 7196 6545 10039 6218 3132

　　2007 11553 8361 8267 14050 7616 3665

　　2008 12418 8255 8853 12665 8409 3655

　　2009 13799 12840 9351 14615 10555 4695

　　2010 17782 14400 11921 19170 14132 4727

　　2011 16846 14503 12650 21184 13282 5010

　　2012 17021 14061 13162 19589 13448 5429

　　單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　五大重點(diǎn)城市及全國(guó)商品房年銷(xiāo)售均價(jià)變化

來(lái)源：《南方日?qǐng)?bào)》

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