房地產(chǎn)泡沫中的“啤酒效應(yīng)”

　　所謂“啤酒效應(yīng)”顧名思義是指啤酒泡沫在啤酒中的比例，我們知道一瓶啤酒如果打開沒有泡沫說明該啤酒不新鮮或可能存放時間過長，若將啤酒瓶搖晃后 能夠產(chǎn)生一定的泡沫則說明該啤酒不僅新鮮而且口味俱佳，但若泡沫過大則會喝起來肚子不舒服還要打嗝，若泡沫超過一定比例后有可能將瓶塞子撐破或捎不注意瓶 子就會爆裂傷及身體，這就是啤酒泡沫的作用和效果。

??那么房地產(chǎn)泡 沫和啤酒泡沫看來風(fēng)馬牛不相及的兩件事卻有著驚人的相似之處，也就是說房地產(chǎn)泡沫如果在可控范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)有著推動作用，如果泡沫達(dá)到一定程度或 超過人民的承受范圍則有可能引起經(jīng)濟(jì)滑坡甚至崩潰的地步，更有甚者還可能造成社會的動蕩不安和政治穩(wěn)定。因此本文試圖通過數(shù)學(xué)模型和運(yùn)算分析對房地產(chǎn)泡沫 的各個不同階段河對整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響以及政府應(yīng)采取的調(diào)控措施做出適當(dāng)分析。

??我們知道根據(jù)國際慣例將一個地區(qū)的人均年收入和該地區(qū)一套房產(chǎn)的平均售價(jià)取中位數(shù)相比所得出的結(jié)果作為考核

??房價(jià)高 低的重要標(biāo)準(zhǔn)。在歐美發(fā)達(dá)國家比較公允的比例是5—10：1，就是說一個人用5到10年的收入能夠買到一套房產(chǎn)。考慮到中國改革開放后才開始大規(guī)模的城市 化進(jìn)程，另外中國的人口基數(shù)特別龐大，計(jì)劃生育后人口仍在不斷地增長，更重要的是中國直到90年代末期才取消公房分配制度，因此產(chǎn)生了大量的剛性需求，再 加上中國人的一些傳統(tǒng)觀念往往“兒子買房，老子付款”所造成的兩代人購房現(xiàn)象，一定程度上造成房產(chǎn)供不應(yīng)求的局面。因此跟據(jù)中國國情該比例應(yīng)比西方國家的 比例大，按照目前市場實(shí)際狀況該比例應(yīng)該在20：1左右比較合理，即一個人20年的收入可以買到一套房產(chǎn)考慮其買房時上一輩拿出近10年的積蓄和他本人 對十年預(yù)期收入，推算該比例應(yīng)比較合理。

??我們按一套房產(chǎn)100平方計(jì)算，那么如果目前一個地區(qū)的市場房價(jià)和該地區(qū)的人均收入相比低于20：1，則說明該地區(qū)無房產(chǎn)泡沫，也說明該地區(qū)城 市化建設(shè)速度比較緩慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，收入水平低下，若超過20：1，則按照超過的不同范圍和區(qū)間來判斷該地區(qū)的房產(chǎn)泡沫到底處于一個什么樣的一個階 段，政府可根據(jù)不同階段采取相應(yīng)對策。

??當(dāng)泡沫率低于10%時，如前所述說明該地區(qū)無房產(chǎn)泡沫，也說明該地區(qū)城市化建設(shè)速度比較緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，收入水平低下，這時政府應(yīng)大力招商引資，大力推動城市建設(shè)，同時還可以出臺一些刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策以吸引投資。

??當(dāng)泡沫率大于10%低于30%時，這時該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道，人民收入水平顯著提高，迫切要求改善居住環(huán)境，這時開發(fā)商投資商開始大量涌 入，房地產(chǎn)開始趨熱，政府這時應(yīng)在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，充分注意民生保障需求，可推出一定數(shù)量的廉租房，同時對開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格限制，并要求其為市場提供一 定數(shù)量的低價(jià)房。對投資客進(jìn)行適度控制。

??當(dāng)泡沫率大于30%低于50%時，這時房產(chǎn)市場開始火熱，大量的的投資商開發(fā)商云集，房價(jià)開始迅速拉升，普通市民開始大量買房，投資商開始大量 囤積房產(chǎn)，開發(fā)商力炒地皮，政府土地出讓金稅金大量增加，房產(chǎn)需求及其旺盛，市民開始抱怨房價(jià)漲價(jià)太快，過高得房產(chǎn)利潤也導(dǎo)致其他行業(yè)資金開始進(jìn)入房地產(chǎn) 領(lǐng)域逐利，這時政府應(yīng)開始提供不少于市場總供應(yīng)量30%的廉租房和

??經(jīng)濟(jì)適用房，以滿足老百姓的需求，同時政府應(yīng)立刻采取相應(yīng)的措施如限制購房貸款，嚴(yán)格限制投資性投機(jī)型購房，并適時推出房產(chǎn)稅，同時對一些高價(jià)樓盤推出購房特別消費(fèi)稅等措施來抑止上漲，開發(fā)商也可為市場提供一定比例的定向房源。

??當(dāng)泡沫率超過50%低于75%時，這時剛性的購買需求和高漲的房價(jià)形成矛盾，老百姓開始民怨沸騰，這時政府通過城市土地出讓獲得了大量的資金， 其他行業(yè)資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)后導(dǎo)致其他行業(yè)開始蕭條，房地產(chǎn)逐漸開始綁架經(jīng)濟(jì)，并產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)的虛擬繁榮和嚴(yán)重泡沫化，社會也開始不安起來，那么政府這 時應(yīng)果斷采取措施推行房產(chǎn)稅，高價(jià)房產(chǎn)消費(fèi)特別稅，同時向社會提供不少于50%市場供應(yīng)量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時應(yīng)禁止投資性投機(jī)性購房，對銀行信貸 嚴(yán)加限制。

??當(dāng)泡沫率超過75%時，這時房價(jià)已經(jīng)高漲到和老百姓購房無任何關(guān)系，政府所采取的一切措施全部失靈，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架整個國民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展 ，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)大到隨時破裂的地步，社會開始陷入不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)瀕臨隨時崩潰的邊緣，這時政府應(yīng)提供不低于市場供應(yīng)量75%的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房以保證民 生需求和社會穩(wěn)定，同時禁止銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，禁止投資投機(jī)型購房，同時加大消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅的征收力度，確保房產(chǎn)泡沫破裂后對其他領(lǐng)域不造成傷 害，避免經(jīng)濟(jì)全面崩潰。

??上述幾個階段只是利用一種靜態(tài)的收入和房價(jià)進(jìn)行比較后所得出的各個階段的不同應(yīng)對措施，而在目前整個大的市場環(huán)境中導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫化還應(yīng)這種考慮以下兩方面因素的影響：

??罪魁禍?zhǔn)字恢袊膹V義貨幣M2供給量超大，貨幣供給量過大引起流動性過大，會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹，從而加具房產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱。是造成房產(chǎn)泡沫吹大的直接原因

??罪魁禍?zhǔn)字菄H金融資本通過各種手段大量涌入房地產(chǎn)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的表面供不應(yīng)求，造成市場的嚴(yán)重恐慌心理，更加劇了房產(chǎn)市場泡沫過熱。是房地產(chǎn)泡沫破裂的根本導(dǎo)火線。

??針對罪魁禍?zhǔn)字粐覒?yīng)嚴(yán)格限制人民幣濫發(fā)，限制人為的流動性過剩，針對罪魁禍?zhǔn)字畱?yīng)采取嚴(yán)厲的法律制裁手段對其進(jìn)行堅(jiān)決打擊以穩(wěn)定市場。

??上述房產(chǎn)泡沫的論述盡管和啤酒泡沫有著驚人的相似之處，但是畢竟房產(chǎn)泡沫還是更多的人為因速所導(dǎo)致，只要措施適當(dāng)手段得力相信還是能控制住泡沫，避免重蹈97-98年亞洲金融危機(jī)和07—08年世界金融危機(jī)所帶來的悲劇后果。

來源：新浪樂居

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