房地產(chǎn)“個(gè)稅新政”能否一舉多得？

　　近期，隨著“國(guó)五條”的重磅出臺(tái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅收的議題再度成為媒體及社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以“國(guó)五條”對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容作出了一錘定音的明確宣示；3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳以國(guó)辦發(fā)201317號(hào)文可以理解為“國(guó)五條”的中央版細(xì)則規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓交易按差額征收20%的個(gè)人所得稅以下文中稱(chēng)之為“個(gè)稅新政”。由此，稅收手段成為與限購(gòu)限貸的行政手段并駕齊驅(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控重拳，而個(gè)稅新政也取代先前已經(jīng)醞釀多年但仍遲遲引而未發(fā)的房產(chǎn)稅，并被一些媒體稱(chēng)為“調(diào)控十年最犀利的狠招”。

　　作為一種基本的政策調(diào)控工具，稅收手段在過(guò)去十年的房地產(chǎn)調(diào)控中亦屢被使用，例如針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅，針對(duì)個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的契稅、營(yíng)業(yè)稅等等，但過(guò)去稅收手段通常只是作為調(diào)控的輔助性手段，在調(diào)控中扮演無(wú)足輕重的普通配角，從未成為調(diào)控政策組合中的主角。即便是被視為房地產(chǎn)長(zhǎng)效制度建設(shè)之重要構(gòu)件的房產(chǎn)稅，由于目前還僅限于上海、重慶兩地的小范圍試點(diǎn)，其作用與效果也仍屬于尚待觀察。那么，“國(guó)五條”的此番虛實(shí)結(jié)合的稅收組合拳，它將帶來(lái)怎樣的政策效用？它能否實(shí)現(xiàn)一舉多得的政策初衷？

　　盡管相關(guān)的征管細(xì)則尚未出臺(tái)，但可以確定的是，和過(guò)去歷次出臺(tái)并實(shí)施的其他稅收政策相比，個(gè)稅新政不但是名副其實(shí)的狠招，更是立竿見(jiàn)影的一記實(shí)招，其政策力度之大、覆蓋范圍之廣、跨越時(shí)限之長(zhǎng)均屬于前所未有，無(wú)怪乎新政一出股市即應(yīng)聲暴跌，3月4日個(gè)稅新政之后的首個(gè)交易日中國(guó)股市重現(xiàn)了2010年4月“國(guó)十條”頒布之初的“黑色星期一”，當(dāng)日滬深兩市150多只地產(chǎn)股中約50只地產(chǎn)個(gè)股跌停，地產(chǎn)板塊市值一日蒸發(fā)千億以上，萬(wàn)保招金四大地產(chǎn)龍頭股市值蒸發(fā)了300多億。

　　單就政策力度而言，個(gè)稅新政與此前按照成交總價(jià)1%-3%標(biāo)準(zhǔn)征收相比，實(shí)際稅負(fù)相差懸殊，高低甚至超過(guò)十倍以上。我們以北京為例，假定全年成交二手住房以十萬(wàn)套計(jì)這個(gè)數(shù)據(jù)大致相當(dāng)于最近三年北京實(shí)際成交二手住房的年均水平，以每套均價(jià)200萬(wàn)元，買(mǎi)入賣(mài)出差價(jià)以每套均價(jià)100萬(wàn)元計(jì)算，按照個(gè)稅新政其所應(yīng)得稅收總額約200億元，而按照此前標(biāo)準(zhǔn)征收則為20億元左右，其總稅收差額約為十倍。顯然，對(duì)于存量房市場(chǎng)具有一定規(guī)模的城市，個(gè)稅新政可以為地方財(cái)稅增收，亦可以為地方財(cái)政減壓，其稅收貢獻(xiàn)的大小取決于當(dāng)?shù)卮媪糠拷灰椎囊?guī)模及交易的活躍程度。

　　與本輪調(diào)控中的限購(gòu)限貸等政策手段相似，個(gè)稅新政的基本目的是抑制住房的投機(jī)投資。雖然目的相似，但兩者的手段方式卻迥異，可以說(shuō)，限購(gòu)限貸是在市場(chǎng)的入口處以“禁止入內(nèi)”的方式管制需求和抑制需求，是在需求上做減法；而個(gè)稅新政則是在市場(chǎng)的出口處張榜告示：“留下買(mǎi)路錢(qián)”，有事后追索及秋后算賬的意味，其作用并不表現(xiàn)在抑制房產(chǎn)投資行為本身，而是運(yùn)用稅收工具調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的增值收益，因此它的作用主要體現(xiàn)在擠壓投機(jī)投資者或者稱(chēng)之為住房市場(chǎng)的參與者的投資收益空間上，盡管這些參與者事前并未被告知這些游戲規(guī)則，也無(wú)從知曉規(guī)則的中途變更。

　　作為已經(jīng)重重落下的靴子，個(gè)稅新政的市場(chǎng)沖擊波已經(jīng)初步體現(xiàn)：比如股市的劇烈震蕩，比如二手房交易過(guò)戶的擠爆，還比如近期離婚案例的激增等等。相比之下，國(guó)五條對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的政策則猶如另一只懸著的靴子，其何時(shí)落地及如何落地同樣備受關(guān)注，這一實(shí)一虛的稅收政策組合到底會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響還有待時(shí)日，但無(wú)可否認(rèn)，稅收新政對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)作用不可低估。有別于過(guò)去歷次調(diào)控側(cè)重供給管理或需求管理的作法，國(guó)五條首次提出并強(qiáng)調(diào)預(yù)期管理，盡管這是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)工程，但包括個(gè)稅新政和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在內(nèi)的稅收政策的作用，我們應(yīng)該是可以有所期待的。

　　抑制住房的投機(jī)投資性需求，調(diào)節(jié)房產(chǎn)的增值收益，增加地方的財(cái)稅收入，引導(dǎo)和轉(zhuǎn)變未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而推進(jìn)地方財(cái)稅收入體制改革，建立長(zhǎng)效的房地產(chǎn)稅收制度等等，無(wú)疑是包括國(guó)五條中的個(gè)稅新政、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在內(nèi)的所有房地產(chǎn)稅收政策的基本訴求與主要目標(biāo)。但是，這些訴求與目標(biāo)能否達(dá)成及何時(shí)達(dá)成端賴(lài)于諸多的條件與相關(guān)因素。

　　從短期來(lái)看，個(gè)稅新政和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容能否取得預(yù)期目標(biāo)，很大程度上將取決于管理層及主管部門(mén)能否及時(shí)有效地化解社會(huì)各方面的疑慮，盡快制定出臺(tái)征管細(xì)則。這些細(xì)則應(yīng)體現(xiàn)出既能打擊投機(jī)投資、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進(jìn)社會(huì)公平，又能避免傷及無(wú)辜、保護(hù)市場(chǎng)弱者，為社會(huì)大多數(shù)居民所能接受。同時(shí)還必須正視個(gè)稅新政可能的負(fù)面作用及其局限性，并采取有效的針對(duì)性措施。

　　比如，個(gè)稅新政的實(shí)施可能減少二手房的市場(chǎng)供應(yīng)與交易量，這明顯有悖于調(diào)控關(guān)于“增加供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的政策初衷，尤其對(duì)于北上廣深這些市場(chǎng)起步較早、目前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)中二手房已占據(jù)主導(dǎo)地位的城市，減少二手房的市場(chǎng)供應(yīng)與交易勢(shì)必將惡化整體供求關(guān)系，并增加新房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，加大房?jī)r(jià)的上漲壓力；比如，在當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市和中心城市面臨增加庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)壓力下，賣(mài)方市場(chǎng)形態(tài)漸現(xiàn)，這種情形下個(gè)稅新政極可能導(dǎo)致賣(mài)方將稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，助推房?jī)r(jià)上漲；比如，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)交易當(dāng)中，個(gè)稅新政的實(shí)施可能導(dǎo)致陰陽(yáng)合同、假離婚等等不健康、不誠(chéng)信、扭曲的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象增加，從而降低整體的社會(huì)誠(chéng)信水平，沖擊社會(huì)人倫道德底線；再比如，個(gè)稅新政的實(shí)施將面臨諸多實(shí)際征管難題，可操作性存在種種疑問(wèn)等，如執(zhí)行不力、操作不當(dāng)，輕則影響稅收征管人員形象，重則損耗各級(jí)政府的公信力。

　　來(lái)源：搜狐　　作者：陳國(guó)強(qiáng) 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授

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