樓市調(diào)控加嚴(yán) 期待細(xì)則更“細(xì)”

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。在3月的最后幾天，各主要城市相繼按規(guī)定出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，從限購(gòu)、限貸、信息聯(lián)網(wǎng)和擴(kuò)大住房供應(yīng)等方面細(xì)化調(diào)控舉措。

　　地方版細(xì)則“掐點(diǎn)”出臺(tái)

　　在中央要求的地方“國(guó)五條”出臺(tái)最后時(shí)刻，地方版實(shí)施細(xì)則密集出臺(tái)，雖繁簡(jiǎn)不一，但已初步勾勒出新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控的政策措施

　　3月25日，廣東率先發(fā)布“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。此后幾天，幾乎沒(méi)有任何動(dòng)靜。

　　3月的最后一個(gè)雙休日，各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，在期限之前的最后兩天密集出臺(tái)。3月30日下午至晚間，北京、上海、重慶3地出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。3月31日至4月1日，各地實(shí)施細(xì)則更為密集地出臺(tái)。合肥、廣州、深圳、天津、濟(jì)南、廈門、南寧、大連、貴陽(yáng)、武漢、南京、青島、成都、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、石家莊、寧波等地相繼公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)或出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則。但仍有城市未按要求公布。

　　此次，地方版“國(guó)五條”細(xì)則和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的公布備受關(guān)注。有輿論認(rèn)為，個(gè)別地方的文件十分簡(jiǎn)略，有網(wǎng)友甚至統(tǒng)計(jì)，某市此次下發(fā)的文件僅100余字，這樣的文件難逃“敷衍”之嫌。應(yīng)該明確的是，一些城市的文件只是針對(duì)“一季度之前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的要求，并不完全屬于地方細(xì)則，如濟(jì)南市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此次只是明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)及近期重點(diǎn)工作，并非是濟(jì)南版“國(guó)五條”細(xì)則，目前山東省“國(guó)五條”細(xì)則正在制定中，濟(jì)南版細(xì)則將在省里細(xì)則下發(fā)后研究制定。

　　總體“從嚴(yán)”但寬嚴(yán)不一

　　已經(jīng)出臺(tái)的地方版細(xì)則，大體呈現(xiàn)從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)，但仍有一些問(wèn)題有待進(jìn)一步細(xì)化

　　從已經(jīng)出臺(tái)的地方版細(xì)則來(lái)看，大體呈現(xiàn)從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)。如北京此次對(duì)本市戶籍單身人士限購(gòu)1套住房；廣東版細(xì)則出臺(tái)后，原本只是主城區(qū)限購(gòu)的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域，限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　利率方面，北京提出要提高二套房貸首付比例，廣州、深圳提出必要時(shí)提高二套首付比例，天津、北京、上海、重慶等地明確禁發(fā)3套房貸。

　　對(duì)于備受關(guān)注的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得20%征稅問(wèn)題，北京規(guī)定得較細(xì)，對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房等給出了具體計(jì)算細(xì)則。不過(guò)，仍有多地未涉及“20%個(gè)稅”問(wèn)題。據(jù)了解，一些城市的信息化房屋登記系統(tǒng)建立時(shí)間并不長(zhǎng)，并不掌握較早交易的二手房?jī)r(jià)格信息，核實(shí)房屋原值有一定難度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，雖然京滬渝等城市提出出售二手房按所得的20%征個(gè)稅，但大多僅停留在重申“國(guó)五條”原則的基礎(chǔ)上，對(duì)于如何計(jì)算房產(chǎn)增值、各種費(fèi)用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問(wèn)題并無(wú)細(xì)化規(guī)定。具體操作中，仍有諸多問(wèn)題需要具體化。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，最嚴(yán)格的仍是北京。在提出房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定的同時(shí)，北京特別提出降低自住、改善性需求價(jià)格。

　　大多數(shù)城市對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述是：房?jī)r(jià)漲幅低于或不高于人均可支配收入實(shí)際增幅。2012年，我國(guó)城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)達(dá)到10.1%，扣除2.7%的CPI增速，如果按全國(guó)統(tǒng)一數(shù)據(jù)作個(gè)假設(shè)，大多數(shù)已出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為低于7.4%。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲的幅度都沒(méi)有超過(guò)人均可支配收入實(shí)際增幅，這樣的規(guī)定意義不大。

　　市場(chǎng)將向何處去

　　加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，也就是征收交易稅，才是解決當(dāng)前住房問(wèn)題更為有效的措施

　　地方細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)將向何處去？在地方版細(xì)則密集出臺(tái)后，4月1日股市早盤地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲，午后地產(chǎn)板塊持續(xù)強(qiáng)勁。分析人士稱，這似乎與各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則基本在預(yù)期之內(nèi)、沒(méi)有比“國(guó)五條”細(xì)則更為嚴(yán)厲有關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)較為普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則落地之后，二手房市場(chǎng)將會(huì)陷入冷淡。因?yàn)槎址拷灰滓髟鲋挡糠?0%的稅，一些購(gòu)房者將會(huì)轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，大多數(shù)將陷入觀望，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房會(huì)起到抑制作用。

　　市場(chǎng)對(duì)差價(jià)20%征稅最為關(guān)注。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，如何核定個(gè)稅依據(jù)的“價(jià)差所得”仍需有細(xì)則。中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)也表示，對(duì)于個(gè)稅、房貸等政策，仍需國(guó)稅、央行等部門進(jìn)一步明確，完全依靠地方并不現(xiàn)實(shí)。還有人擔(dān)心，在是否能夠核定原值的判斷過(guò)程中可能帶來(lái)權(quán)力尋租。

　　不少專家進(jìn)一步呼吁，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，也就是征收交易稅，才是解決當(dāng)前住房問(wèn)題更為有效的措施。此次地方細(xì)則中，廣東細(xì)則特別提出，對(duì)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時(shí)間表，要求今年年底前所有地級(jí)以上城市完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

　　北京市房屋中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，任何交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)起到的作用都是短期的，未來(lái)應(yīng)該盡快將房產(chǎn)稅落實(shí)到細(xì)則上。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》 亢 舒

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