我國房地產(chǎn)市場九大數(shù)據(jù)謎團(tuán)

　　回顧我國十多年房地產(chǎn)市場發(fā)展及相關(guān)政策制定與執(zhí)行，可以看到，一些政策制定缺乏科學(xué)性，一些政策可行性不大，一些政策執(zhí)行非常困難，其中一個(gè)主要原因是，不少政策制定缺乏科學(xué)依據(jù)，而缺乏科學(xué)依據(jù)中最突出的是缺乏準(zhǔn)確可靠的基本數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場重大數(shù)據(jù)不清、不準(zhǔn)甚至混亂與錯誤，政策制定就不科學(xué)，不具備可操作性，執(zhí)行就或推不動、或被打折扣，甚至根本無法執(zhí)行，政策監(jiān)督就失去憑據(jù)，無法評判。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至少有九大基本數(shù)據(jù)在來源、統(tǒng)計(jì)和發(fā)布上均存在比較嚴(yán)重問題。

　　這是衡量合理房價(jià)的重要前提。居民真實(shí)收入搞不準(zhǔn)確，合理房價(jià)水平無法衡量。當(dāng)前中國居民的真實(shí)收入情況，從公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，有國家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，有社會機(jī)構(gòu)的調(diào)查研究數(shù)據(jù)。官方數(shù)據(jù)又有不同口徑的多套數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)之間差異甚大；社會調(diào)研數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異更是巨大。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：全國城鎮(zhèn)職工人均工資收入水平數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)對象為城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員，2011年共有1.4億多人。2011年全國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資為41799元，月均3483元，戶均（按當(dāng)年戶均人口2.89人計(jì)算，其中就業(yè)人口1. 48人）61862元/年。

　　數(shù)據(jù)2：全國城鎮(zhèn)家庭收入數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)對象為城鎮(zhèn)家庭基本情況抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年全國抽樣調(diào)查65655個(gè)家庭。城鎮(zhèn)居民人均年收23979元，可支配收入為21810元/年，可支配收入占年收入的近91%；家庭（戶均人口也按2.89人）可支配收入為63031元/年。

　　數(shù)據(jù)3：全國城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員平均工資數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)對象為城鎮(zhèn)私營企業(yè)人員，2011年共有6912萬人。2011年全國城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資為24556元/年，月均2046元/月，戶均（仍按戶均就業(yè)人口1. 48人計(jì)算）36343元/年。

　　數(shù)據(jù)4：據(jù)人力資源和社會保障部統(tǒng)計(jì)，2011年，中國外出農(nóng)民工大約1.6億多人，平均月工資收入為2049元。

　　以上4個(gè)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)1與數(shù)據(jù)2接近，數(shù)據(jù)4與數(shù)據(jù)3基本相同，但數(shù)據(jù)3、4是數(shù)據(jù)1、2的近60%。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：如前所述，城鎮(zhèn)從業(yè)人員的工資收入統(tǒng)計(jì)的前3項(xiàng)數(shù)據(jù)，其統(tǒng)計(jì)對象僅涉及城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員和私營企業(yè)職工，共2.1億人，而2011年城鎮(zhèn)就業(yè)人員共計(jì)3.59億萬人（包括1.6億多的農(nóng)民工），余下1.5億人未納入工資收入統(tǒng)計(jì)之中。而這1.5億人絕大多數(shù)為民營單位和個(gè)體戶從業(yè)人員，其工資水平和家庭收入狀況大致與城鎮(zhèn)私營單位從業(yè)人員基本一樣。以此推論，全國城鎮(zhèn)單位職工1.4億人，占全國城鎮(zhèn)就業(yè)人員的近40%；全國城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員6912萬人和未進(jìn)行工資統(tǒng)計(jì)的類似私營單位的個(gè)體私營就業(yè)人員1.5億人，共約2.2億人，占全國城鎮(zhèn)就業(yè)人員的60%多；二者加權(quán)平均，2011年全國城鎮(zhèn)家庭年均收入大約為4.7萬元/年，家庭年可支配收入約為4.23萬元/年。這一數(shù)據(jù)僅為統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的約68%，少了約32%。

　　數(shù)據(jù)2：中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所組織進(jìn)行的隱性收入與國民收入分配兩次大型調(diào)查結(jié)果指出，居民真實(shí)收入除公開統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)之外，還有一大塊是未在統(tǒng)計(jì)之中的隱形收入和灰色收入，其總額大約為接近統(tǒng)計(jì)上居民總收入的90%。該項(xiàng)調(diào)查指出，2008年全國城鎮(zhèn)人均可支配收入國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為16885元/年，加上隱形和灰色收入后推算的人均可支配收入為32154元/年，后者是前者的1.9倍。由此進(jìn)一步推算，城鎮(zhèn)家庭年收入數(shù)據(jù)也要增加90%。但是，該項(xiàng)調(diào)查進(jìn)一步明確指出，數(shù)額巨大的灰色和隱形收入，與多數(shù)城鎮(zhèn)居民無關(guān)，其60%以上份額為占城鎮(zhèn)10%人口的最高收入組人群所有，80%以上份額為占城鎮(zhèn)20%人口的高收入組人群高所有。占60%家庭人口的中等收入、中下收入、低等收入和最低收入四組人群與灰色收入和隱形收入無關(guān)，其調(diào)查的收入狀況與國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基本一致。面對這一重大而嚴(yán)肅的實(shí)際問題，統(tǒng)計(jì)局至今未進(jìn)行正式回答，而社會普遍認(rèn)同前述關(guān)于隱性收入的基本判斷。

　　居民收入情況

　　1.

　　這是衡量住房真實(shí)市場需要的前提。居民真實(shí)住房擁有量，是現(xiàn)有住宅真實(shí)存量，這一數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，住房市場真實(shí)需求無法判斷。這方面數(shù)據(jù)也出現(xiàn)國家統(tǒng)計(jì)局的多個(gè)口徑數(shù)據(jù)和社會調(diào)查數(shù)據(jù)之間的重大差異。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：年度數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民人均住房建筑面積為31.6和34.1平方米，2011年為32.7和36.2平方米。

　　數(shù)據(jù)2：全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村人均住房面積分別為29.15、32.03和31.73平方米。綜合來看，同是2010年數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)1大于數(shù)據(jù)2。

　　數(shù)據(jù)3：據(jù)2012統(tǒng)計(jì)年鑒，2000年至2010年，全國城鎮(zhèn)新建住宅72.7億平方米。

　　數(shù)據(jù)4：據(jù)全國人口普查數(shù)據(jù)中的家庭住房情況數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)建成住房中的43%為2000年及以后建成的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年全國城鎮(zhèn)住房存量總量為211.65億平方米。由此推算，2000年至2010年全國城鎮(zhèn)建成住房總量為91億平方米。數(shù)據(jù)4比數(shù)據(jù)3的72.7億平方米多了25%。

　　數(shù)據(jù)5：據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)人均住房面積為31.6平方米，若按全國城鎮(zhèn)人口為6.66億人計(jì)算，2010年我國城鎮(zhèn)住房擁有量達(dá)210億平方米。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：據(jù)北京大學(xué)《中國民生發(fā)展報(bào)告2012》，2011年全國家庭戶均住房面積為116.4平方米，人均面積36平方米。這一數(shù)據(jù)明顯高于統(tǒng)計(jì)局的兩組數(shù)據(jù)。

　　數(shù)據(jù)2：據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究報(bào)告，國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于城鎮(zhèn)人均住房面積31.6平方米的數(shù)據(jù)，更可能是對應(yīng)的是4.6億人的城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍人口，而不是6.66億人的常住人口。若按常住人口計(jì)算，人均住房面積只有27.9平方米。由于人口對象相差2 億左右，城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房實(shí)際存量數(shù)據(jù)就會出現(xiàn)巨大出入。2010年我國城鎮(zhèn)住房存量在147億至186億平方米之間，變動幅度達(dá)40億平方米。

　　數(shù)據(jù)3：全國城鎮(zhèn)住房空置率。據(jù)2010年某一媒體報(bào)道，國家電力部門查出“中國660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套”，這一數(shù)據(jù)在社會上引起廣泛議論，但國家電網(wǎng)公司宣傳處表示，“電網(wǎng)公司從來沒有進(jìn)行過這方面的統(tǒng)計(jì)和調(diào)查?！?/p>

　　數(shù)據(jù)4：北京住房空置率。據(jù)報(bào)道，2012年3月31日，北京市公安機(jī)關(guān)組織開展了實(shí)有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項(xiàng)工作。核對流動人口信息725.5萬人、境外人員信息9.3萬人，標(biāo)注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。但公安機(jī)關(guān)表示，這里的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對概念，與城市生活中實(shí)際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋無關(guān)。

　　居民住房擁有量

　　2.

　　全國住房供應(yīng)量

　　3.

　　這是衡量住房真實(shí)供給市場的前提。這方面的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差異也是很大。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：2010年全國各地區(qū)全社會住宅竣工面積為18.32億平方米，其中商品住宅6.34億平方米，占近35%。這說明全國有65%的竣工住宅屬于非商品住宅。據(jù)分析，其中的2/3屬于農(nóng)村住宅，1/3屬于城鎮(zhèn)住宅，即城鎮(zhèn)中有大約4億平方米竣工住宅屬非商品住宅，相當(dāng)于城鎮(zhèn)商品住宅總量的60%以上。

　　數(shù)據(jù)2：2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積7.87億平方米，商品住宅銷售面積9.34億平方米，銷售面積是竣工面積的120%。若對2005年至2010年全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工面積總和與銷售面積總和進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以看到，這6年銷售面積的總和為41億多平方米，大于竣工面積總和31億多平方米的32%，整整多出約10億平方米。這多出來的銷售面積從何而來？即使考慮因商品房預(yù)售、當(dāng)年銷售面積大于竣工面積的情況，但多出來的面積10億平方米相當(dāng)于這6年中2年竣工面積的總和，預(yù)售情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解釋數(shù)據(jù)的巨大出入。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1： 據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會研究，2005年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工量占當(dāng)年全社會住宅竣工量的3%-4.6%，其中2010年為4.6%，總量8345萬平方米；占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工量的6%-9.6%，其中2010年為9.6%。小產(chǎn)權(quán)房并不在國家統(tǒng)計(jì)之列。

　　數(shù)據(jù)2：人們在分析我國房地產(chǎn)市場情況時(shí)，絕大多數(shù)人都只是以城鎮(zhèn)商品住宅或房地產(chǎn)商銷售的住宅為對象，而這部分商品住宅只占全國新建

　　住宅的35%，并不涉及另外的65%的非商品住宅，這些非商品住宅的1/3是城鎮(zhèn)住宅，而后者對我國房地產(chǎn)市場供給的實(shí)際影響十分巨大，但官方對此無公開數(shù)據(jù)，社會也并未進(jìn)行專門研究。

　　4.

　　居民未來住房需求量

　　這是科學(xué)判斷未來房地產(chǎn)市場基本走勢的前提。這一數(shù)據(jù)由幾個(gè)因素決定，一是居民現(xiàn)有住房實(shí)際擁有量；二是與城鎮(zhèn)化率相關(guān)的城鎮(zhèn)實(shí)際人口每年增長量；三是住房折舊率；四是與居民收入相關(guān)的住房改善需求量；五是農(nóng)村住房變成為城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由于居民現(xiàn)有住房真實(shí)數(shù)據(jù)不清，居民真實(shí)收入情況不清，居民未來住房的需求量難以真正合理與科學(xué)判斷。目前未見官方對未來居民住房需求量的研究成果，社會機(jī)構(gòu)對此有相當(dāng)研究。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：根據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會《未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間》報(bào)告，按國際經(jīng)驗(yàn)，在戶均住房套數(shù)接近1.1之前，住房存量將保持較快增長，之后，住宅市場進(jìn)入成熟穩(wěn)定階段。2010年我國城鎮(zhèn)人口6.2億，戶均住房接近1套，人均住宅建筑面積29.8平方米，全國城鎮(zhèn)住宅存量185億平方米。從2010年—2030年，城鎮(zhèn)人口年均增長2.2%，城鎮(zhèn)住宅存量年均增長4%，扣除折舊后城鎮(zhèn)凈新增住宅面積年均增長2.9%；到2030年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到80%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)9.88億，人均住宅面積43.4平方米（基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平），戶均住宅1.05套，城鎮(zhèn)住宅總量將達(dá)429億平方米，比2009年凈增244億平方米，增長132%。

　　數(shù)據(jù)2：中國指數(shù)研究院，從目前到2020年，我國城鎮(zhèn)化率每年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，每年新增人口近2000萬人，僅新增人口住房需求和改善性需求，屆時(shí)需要120億平方米住宅，是2011年全國商品住宅銷售量的12倍。

　　數(shù)據(jù)3：從官方的統(tǒng)計(jì)到研究機(jī)構(gòu)的分析，由于各自對城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)分析判斷有重大出入，因此，對未來城鎮(zhèn)住房需要量增長速度、5年10年或20年需求的總量目標(biāo)、中國城鎮(zhèn)住房總量峰值到來時(shí)間的分析與判斷也會出現(xiàn)重大出入。

　　5.

　　全國住房建設(shè)用地可供量

　　這是衡量可供住房用地進(jìn)而決定地價(jià)上漲趨勢的前提。我國到底有多少住宅建設(shè)用地可供量，國家部門并未提供一個(gè)權(quán)威、明確和全面的數(shù)據(jù)。人們普遍認(rèn)為，在保護(hù)18億畝耕地紅線的硬約束條件下，隨著城市化和城鎮(zhèn)人口的增長，我國城市土地供應(yīng)越來越緊張，土地越來越稀缺，地價(jià)越來越貴，房價(jià)也會越來越貴。而下述各類數(shù)據(jù)表明，情況可能并不是如此。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：全國耕地面積，正式公布數(shù)據(jù)為，2011年我國耕地面積12172萬公頃，合18.26億畝。據(jù)有關(guān)方面內(nèi)部數(shù)據(jù)，近年按新技術(shù)方法測繪的全國耕地?cái)?shù)據(jù)為24億畝，目前數(shù)據(jù)尚未公開。

　　數(shù)據(jù)2：據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2004年我國農(nóng)村建設(shè)用地2.48億畝，1654億平方米，戶均近一畝地，人均約220平方米，高出國家定額最高值（150平方米/人）47%。

　　數(shù)據(jù)3：據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年我國城市城區(qū)面積17.87萬平方公里，比2000年增長103.5%；建成區(qū)面積4萬平方公里，比2000年增長78.5%；城市建設(shè)用地面積3.98萬平方公里，比2000年增長79.8%；城市人均建設(shè)用地130多平方米。

　　數(shù)據(jù)4：據(jù)國土部信息中心研究報(bào)告，近8年來，中國住宅用地供應(yīng)年均增長率為城鎮(zhèn)人口增長率的3倍，住宅用地供應(yīng)速度已遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)人口增速。從道理上講，住宅用地供給已能充分滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。截至2012年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：有關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)我國城市建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行的研究成果顯示，我國664個(gè)城市，城鎮(zhèn)居民用地已經(jīng)達(dá)到人均133平方米。而世界發(fā)達(dá)國家為82.4平方米，發(fā)展中國家為83.3平方米，我國超過世界平均水平60%以上。

　　數(shù)據(jù)2：有關(guān)部門研究機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)研究顯示，1990年-2004年，我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地由1.3萬平方公里擴(kuò)大到近3.4萬平方公里，城市用地規(guī)模彈性系數(shù)（城市用地增長率/城市人口增長率）從1986年-1991年的2.13增加為2.28，已大大高于1.12的合理水平。我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地從總量上來看，已足夠16億人口達(dá)到世界發(fā)達(dá)水平的用地需要。

　　數(shù)據(jù)3：有關(guān)部門研究機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)研究指出，中國城市人均建設(shè)用地130多平方米相當(dāng)于這樣一個(gè)地理概念——以香港特別行政區(qū)為例，土地總面積1068平方公里，約600萬人，城市建設(shè)用地約200平方公里，人均建設(shè)用地30多平方米。如果按照人均130平方米布局，相當(dāng)于把香港現(xiàn)有的建設(shè)和人口布置在800平方公里的土地上，其道路、地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人流、物流的里程都將增加4倍，香港保護(hù)下來的綠水、青山和田野將由占土地總面積的80%多，降到約20%。

　　數(shù)據(jù)4：中央黨校一項(xiàng)研究指出，1978年我國農(nóng)村村莊用地為7000多萬畝，2007年為27000多萬畝，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝，但農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬人。城市建成區(qū)，改革開放初為2600多萬畝，2007年為7600萬畝左右，城市建設(shè)用地30年來只擴(kuò)大了5000多萬畝，卻承受了轉(zhuǎn)移和增加的4.1億人口。因此，在不影響耕地基本保有量的前提下，農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)為城市用地的潛力十分巨大。

　　6.

　　全國和各地住房價(jià)格

　　這是判斷房地產(chǎn)市場宏觀政策合理性、衡量調(diào)控目標(biāo)實(shí)際程度和評判房價(jià)合理性的前提。我國住房市場供給渠道多樣，各類住房真實(shí)價(jià)格差距巨大。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開出售的商品房價(jià)格是基本明白清楚公開的外，其它各類住房實(shí)際價(jià)格是不清楚的，而后者住房數(shù)量的總量并不比商品房數(shù)量的總量少。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：統(tǒng)計(jì)局每年每月公布全國70個(gè)城市商品房和二手房平均價(jià)格指數(shù)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2012年，70個(gè)城市商品房價(jià)格，與去年同期相比，下降的城市8個(gè)，持平的8個(gè)，上漲的54個(gè)，其上漲幅度最高不超過1.2%；二手房價(jià)格，同比下降的城市26個(gè)，上漲的城市40個(gè)，漲幅最高的只有2.4%。

　　數(shù)據(jù)2：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為5430元/平米，比2011年上升8.5%。全國房價(jià)明顯上漲，70個(gè)大城市房價(jià)有所下降，這一明顯反差使人對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生疑問。因?yàn)?，去年人們的普遍?shí)際感受是，大城市房價(jià)上漲非常明顯，中小城市和城鎮(zhèn)上漲壓力較小。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：城鎮(zhèn)二手房實(shí)際價(jià)格，除正式成交的合同價(jià)格外，一般情況下，買方還要為賣方支付稅費(fèi)和中介費(fèi)，后者相當(dāng)于成交價(jià)的5%-10%，有的甚至更高。這就是說，真實(shí)的二手房價(jià)格一般要高于統(tǒng)計(jì)價(jià)格的5%-10%。

　　數(shù)據(jù)2：黨政機(jī)關(guān)、政法系統(tǒng)公務(wù)員和軍隊(duì)干部的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，這是至今仍在進(jìn)行分配的住房，其數(shù)量不小，其價(jià)格相當(dāng)于市場價(jià)格的20%-50%。

　　數(shù)據(jù)3：國有企業(yè)事業(yè)單位和社會團(tuán)體自建房或集資建房，在部分職工中分配，其價(jià)格相當(dāng)于市價(jià)的30%-50%。

　　數(shù)據(jù)4：小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量到底有多少，至今無權(quán)威統(tǒng)計(jì)，其價(jià)格各地也很不一樣，一般相當(dāng)于市價(jià)的1/2至2/3。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的研究，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格相當(dāng)于同區(qū)域商品房價(jià)格，北京為25%-30%，哈爾濱為40%-60%，太原為50%左右，四川為60%左右，深圳為20%-50%。

　　7.

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本與利潤

　　這是衡量房價(jià)合理性、把握房地產(chǎn)調(diào)控分寸、衡量調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的前提。這方面的數(shù)據(jù)看似清楚，因?yàn)樗鄬_和透明。但一些公開的重要數(shù)據(jù)的真實(shí)性，也是大有疑問的。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：每年一度的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒反映的開發(fā)商成本與利潤數(shù)據(jù)。根據(jù)這類數(shù)據(jù)，不少開發(fā)商和相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)，而只是屬于相對較高利潤行業(yè)。

　　數(shù)據(jù)2：國家稅務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年，我國房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅3631億元，增長14.9%，所得稅2203億元，增長21.7%。2012年，房地產(chǎn)全行業(yè)稅收12241億元，增長10.6%，占全國稅收總額的11.1%。2012年我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占全國GDP的5.6%。相對于房地產(chǎn)業(yè)占全國GDP的比重而言，房地產(chǎn)行業(yè)是重稅行業(yè)。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：據(jù)萬得研究報(bào)告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價(jià)格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為39%，真實(shí)利潤率為28%。開發(fā)成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、配套設(shè)施等8%左右。

　　數(shù)據(jù)2：國務(wù)院發(fā)展研究中心的最新研究報(bào)告指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　數(shù)據(jù)3：上海、深圳證券交易所每季每年公布的房地產(chǎn)上市公司季報(bào)和年報(bào)反映的數(shù)據(jù)。2012年，最大的房地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。

　　政府土地出售收益情況

　　8.

　　這是衡量土地價(jià)格合理性的前提。我國城鎮(zhèn)土地來源，一般是通過向農(nóng)村集體土地進(jìn)行有償征收，經(jīng)過土地整理、一級開發(fā)后變成可供出售的二級開發(fā)土地。因此，政府土地的成本由兩項(xiàng)構(gòu)成，征地成本和一級開發(fā)成本。城鎮(zhèn)商品房土地一般是通過“招拍掛”的市場競價(jià)方式出售給開發(fā)商。專家曾測算，除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益率一般在40%以上。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　數(shù)據(jù)1：財(cái)政部透露，2011年我國東部地區(qū)“招拍掛”和協(xié)議出讓土地實(shí)現(xiàn)的土地出讓收益3524億元，占全國的68%。以此計(jì)算，2011年全國土地出讓實(shí)現(xiàn)的收益約5182億元。

　　數(shù)據(jù)2：今年3月財(cái)政部的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元。在支出方面，報(bào)告顯示，2011年地方國有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出32931.99億元，包括征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?3629.97億元，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)整理和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及補(bǔ)助農(nóng)民等支出2351.06億元，用于教育支出197.46億元、用于農(nóng)田水利建設(shè)支出120.35億元、用于保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定用于城市建設(shè)支出5964.57億元。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　有人根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行推算，如果按照5182億元計(jì)算，則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅為15.6%。如按業(yè)界一般理解，扣除掉“征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觥?，剩余的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著，2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元注：33166.24億元減去23629.97億元，約是當(dāng)年土地出讓收入總額的28%。同樣來自財(cái)政部的兩組數(shù)據(jù)，一個(gè)是5182億元，一個(gè)是9537億元，兩者相差4355億元，數(shù)據(jù)出入很大。

　　居民住房剛性與投資投機(jī)需求情況

　　9.

　　這是衡量調(diào)控政策執(zhí)行效果的前提。對這兩類需求，至今無明確的政策性解釋和定義。剛性需求一般是指首套住房需求，和以小換大、以舊換新，或購買第二套自住性住房的需求。投資投機(jī)需求一般是指購房主要不是為了自己居住，而為了等待房價(jià)上漲、房屋升值后出售獲得差價(jià)收益。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　據(jù)各地的官方報(bào)道，2011年以來，由于執(zhí)行了嚴(yán)格的限購限貸調(diào)控政策，目前各地房地產(chǎn)市場中的投資投機(jī)需求已經(jīng)基本被擠出，首次和一般改善性購房的剛性需求已占商品房交易量的90%以上。

　　社會研究數(shù)據(jù)：

　　據(jù)一些研究，一線城市的高價(jià)商品房，特別是高檔公寓和別墅，如北京每平方米4萬元以上的商品房，其購買者多數(shù)均非真正的首次購房，也非一般真正的改善性購房，多為高收入者利用政策漏洞進(jìn)行購買，主要目的是投資，是保值升值，也有不少是為短期投機(jī)。一個(gè)顯著現(xiàn)象是，北京的許多中高檔樓盤開盤后不久，或剛可入住不久，隨著價(jià)格的上升，就有不少二手房出售，但此時(shí)房屋并未交付使用，或剛交付而并未使用。北京最近宣布，不再允許個(gè)人通過補(bǔ)交社?；鹑〉贸Ｗ∪丝谏矸莸怯?。這說明，近年這一現(xiàn)象普遍存在，北京對非常住人口限購住房的政策在相當(dāng)程度上已經(jīng)被規(guī)避。

來源：證券日報(bào)

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