樓市調(diào)控影響初顯 二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)

　　北京“新國五條”實(shí)施細(xì)則、購房人資格審核實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房首付比例提至七成……在過去半個(gè)月中，樓市調(diào)控政策“組合拳”接連出臺，在保護(hù)合理剛性需求的同時(shí)，針對投機(jī)行為的調(diào)控則層層加碼。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然政策最終傳導(dǎo)到市場尚需時(shí)日，不過，從近期新房與二手房市場最新變化看，樓市新政的影響已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　□政策

　　公積金政策全面收緊

　　4月7日，北京住房公積金管理委員會出臺公積金貸款差別化政策。政策一方面對購房人的資格審核實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，另一方面把二套房公積金貸款首付比例提升至70%。此外，新政還限定高收入職工的月還款額，規(guī)定人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。

　　多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，公積金政策逐漸收緊，在保證保護(hù)剛需自住的前提下，對帶有投資目的的改善等需求可能會逐漸增加約束條件。不過，限定高收入職工的月還款額，卻遭到強(qiáng)烈質(zhì)疑。

　　有網(wǎng)友根據(jù)百度計(jì)算器算了一筆賬：按北京統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2011年全市職工月平均工資4672元，按照公積金新政策規(guī)定，3倍后的月工資超過14016元的，其月還款額原則上不低于7008元。也就是說這14016元中，要扣除1512元公積金、1008元養(yǎng)老保險(xiǎn)、252元醫(yī)療保險(xiǎn)、25元失業(yè)保險(xiǎn)以及989元個(gè)稅，凈收入為10230元，即便加上公積金賬戶里個(gè)人和單位繳納的3024元，扣除7008元月供后，月收入僅剩6246元。鑒于目前二手房市場幾乎凍結(jié)，購買期房的話，尚需等待兩年。若租一居室，月租按3500元/月計(jì)算（上世紀(jì)80年代之前的城區(qū)老舊房），則每月僅余2746元，日均生活費(fèi)不足百元。有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“這樣的‘高收入’活得是不是太慘了點(diǎn)？”“不是不支持政府調(diào)控，但現(xiàn)在這樣一刀切的政策誤傷太嚴(yán)重?！?/p>

　　目前北京在二手房貸款時(shí)商貸與公積金借款人的使用比例為6：4，即公積金貸款人群占40%以上，且多以改善型剛性需求人群為主。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，雖然部分合理的改善性購房需求被誤傷，但是對首次置業(yè)人群仍維持最低三成首付，凸顯了對首次置業(yè)人群的優(yōu)惠保障。此外，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執(zhí)行不低于60%的貸款首付比例，也緩解了部分改善性購房需求的首付壓力。

　　□新房新盤預(yù)售證審核從嚴(yán)

　　預(yù)售證的審核力度加大，發(fā)放的速度放緩，使得部分原定于3月入市的項(xiàng)目不得不推遲入市時(shí)間。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本輪清明小長假期間（4月4日-4月6日）北京住宅市場僅有一個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)售許可面積2.7萬平方米，供應(yīng)套數(shù)相比去年清明減少59%。

　　記者獲悉，除了城區(qū)的高端項(xiàng)目，通州、大興等地一些剛需項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期較高，未獲建委批放商品房預(yù)售許可證，開盤遭到擱置。通州某項(xiàng)目二期原本打算4月初入市，開發(fā)商最初打算將價(jià)格上調(diào)至每平米2萬，不過，由于該價(jià)格與該項(xiàng)目去年12月一期每平米1.6萬的價(jià)格出現(xiàn)上漲，最終沒有拿到預(yù)售證。

　　對于新房價(jià)格，“新國五條”北京細(xì)則中要求“嚴(yán)格商品房預(yù)售制度，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受知道的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，“新國五條”北京細(xì)則中，該政策對新房市場影響很大，一位房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，“所有新房的價(jià)格都要經(jīng)過住建委審批通過后才能取得預(yù)售許可證。按照該細(xì)則，今后北京漲價(jià)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證的可能性將相當(dāng)渺茫，這對于新房價(jià)格將起到明顯約束?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來在預(yù)售許可證的發(fā)放環(huán)節(jié)，將加大對于價(jià)格的管控，漲幅過高的項(xiàng)目將不予發(fā)放預(yù)售許可證，細(xì)則出臺將直接終結(jié)這一輪的價(jià)格上漲周期。

　　□二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，二手住宅市場與新政前相比出現(xiàn)較大落差，成交量、房客源量價(jià)以及成交價(jià)格均出現(xiàn)明顯回落。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，近一周成交量環(huán)比上周下降幅度超過80%，按照全市水平估算，日均成交水平可能在200套左右。另外，新政后首周90平方米的小戶型成交占比達(dá)到74%，比3月份增加了約18個(gè)百分點(diǎn)。受此結(jié)構(gòu)性因素影響，4月首周二手住宅成交均價(jià)為26533元/平方米，比3月下降約3%。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)從中介門店掛出的房源價(jià)格上可以看出，柳芳、團(tuán)結(jié)湖、望京等二手房成交的熱點(diǎn)區(qū)域，部分房源業(yè)主的報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)在望京看房的王小姐介紹，3月初，她在望京花家地區(qū)域看到一居室的最低價(jià)為190萬元，而昨天，王小姐發(fā)現(xiàn)，“44平米的一居室出現(xiàn)了150萬元的報(bào)價(jià)”。

　　記者在安居客上看到，該區(qū)域一居室房源的報(bào)價(jià)中半數(shù)低于190萬元，甚至有多套報(bào)價(jià)僅為150萬元左右。小李也告訴記者，他之前在西壩河區(qū)域帶客戶看了一套280萬的房源，“這個(gè)房子是不滿5年的，也就是需要買方交稅的，細(xì)則剛出來，房東就打電話了，降價(jià)20萬，260萬就賣，可是現(xiàn)在買房的人又少了，早點(diǎn)降價(jià)就好了?！焙皶煴硎?，目前來看，部分房源的報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但這種現(xiàn)象并不普遍，一些著急售房回款，尤其是需要“先賣后買”的置業(yè)升級人群，比購房人更著急。為了盡快出售房產(chǎn)，部分業(yè)主選擇了降價(jià)出售。隨著細(xì)則的出臺，未來1-3個(gè)月的時(shí)間里，買賣雙方或?qū)⑾萑胝哂^望期，房價(jià)也將基本保持穩(wěn)定，隨后一些著急售房回款的業(yè)主或?qū)⒔祪r(jià)出售，房價(jià)也有望出現(xiàn)穩(wěn)中有降的勢頭。

來源：京華時(shí)報(bào) 邢飛 桂瑰 潘秀林

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