“限價令”落地高端房分拆應對跡象

　　北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài)，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。此前，有消息人士稱，北京市住建委已開始分批約談均價在6萬元/平方米以上的高端項目負責人。

　　有房企人士對此表示，在限價的背景下，能做的只有通過各種方式來應對，“這都是沒有辦法的辦法”。

　　“這次政府打壓房價的決心非常大，對于開發(fā)商來說也會有這樣的準備。自去年下半年以來，北京房價一直處于上升趨勢，這也使開發(fā)商有足夠的資金來抵御此次調控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司住宅銷售部銷售總監(jiān)陳明告訴 《每日經濟新聞》記者，“可能半年是一個坎兒，如果這期間還出臺更嚴厲的政策，開發(fā)商的日子就會非常難過?！?

　　開發(fā)商多招應對“限價令”/

　　對于北京樓市來說，限價令并不陌生。在此之前，沒有任何政府部門對此公開表態(tài)，也沒有相關政策文件。4月10日，限價令 “轉正”了。楊斌首次公開表示，對于新建商品房在新盤取得預售資格的時候，政府將對價格進行管理和引導。 “新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格?！睏畋蟊硎?，如果開發(fā)商不接受指導，就不發(fā)預售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過合理指導確保房價不會過快上漲。

　　“現在來看只要是持平或低于前期報價，基本上都沒問題，但凡漲價，都有不獲批的風險?！北本┮患曳科鬆I銷總監(jiān)說。

　　正因如此，開發(fā)商也有意改變推盤模式?！叭绻切马椖靠赡芫蜁淖钯F的開始推?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?，此前很多樓盤在推盤時，并不會一開始就推所謂的樓王項目，或者價格最高的產品，而且項目往后越接近現房，周邊配套也逐步完善，出現價格上漲也十分自然。

　　“一旦漲幅被限制，只能說先推最貴的，價格也許會比正常的高出10%左右，這樣如果能通過審批，在接下來的項目銷售中也能分期進行價格控制?！痹撊耸空f。

　　調控至今，預售證似乎已成為開發(fā)商不能言說的痛?！昂芏嚅_發(fā)商原計劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及?！睎|匯置地投總裁劉東向《每日經濟新聞》記者表示，拿證的難度已經遠遠超出預期。

　　“但還有一部分開發(fā)商未雨綢繆，在去年底的時候就多拿到了一批預售證。”一位消息人士告訴記者，據他了解的情況，特別是在高端市場，部分開發(fā)商似乎已預料到今年調控的嚴厲?！霸局幌胪?00套，但可能會拿200套或300套預售證。”

　　在采訪中，記者同樣發(fā)現，針對限價令，開發(fā)商的應對方式層出不窮。“甚至有部分項目會通過價格拆分來獲得預售許可證。”上述消息人士稱，譬如6萬元/平方米的房屋，開發(fā)商可能會將其分拆為4萬元的房款和2萬元的裝修款或其他款項?！坝悬c類似二手房中的‘陰陽合同’，在購房者簽署了購房合同，網簽后，再與開發(fā)商簽署一個補充合同?！?

　　陳明表示，目前北京市并沒有對預售證做“底線”規(guī)定。“沒有說限定多少價格以上的樓盤不予銷售，此前聽聞北京曾要求暫停批準均價超過5萬元/平方米的樓盤預售。”

　　據記者了解，通過拆分房價的案例在北京市場早已出現，特別是一些精裝修樓盤，購房者在簽訂了購房合同之后，還會簽訂一個每平平米幾千元的裝修合同?！暗绻婕暗礁叨藰潜P，這樣的方法是否可行，住建委能否批準，還不好說?！标惷鲗Υ吮硎?。

　　第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則表示，如果是在購房者認可的情況下，有發(fā)票可跟查，就可以實現價格分拆。

　　重點監(jiān)控高端項目/

　　在此次限價細則中，重點監(jiān)控更是直指高端項目。楊斌指出，提高預售門檻將差別化對待，重點是針對高檔住宅和商業(yè)項目。這部分房屋的預售門檻要提高，目的是把前些年開發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的，滿足剛需的普通商品房的預售門檻不會提高。

　　“但是這部分高端項目本身占整個市場成交比例非常小，真正出現價格暴漲的仍是剛需項目?！眲|表示，根據今年一季度分析報告，北京成交單價超過6萬元/平方米的項目僅占全市的0.65%，單價6萬元以上的項目目前共有30個。

　　根據東匯置地統(tǒng)計監(jiān)測中心公布的2013年第一季度成交分析報告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套，其中單價4萬元以下的成交量為31482套，占94.73%。另外，單價6萬元143套，7萬元33套，8萬元24套，9萬元3套，10萬元1套，12萬元1套。

　　“目前我們還沒有上市，所以也還沒有接到政府的約談，但一旦項目入市，價格肯定是要超6萬元/平方米，因為當時拿地地價已經超過3萬元了。”北京一家房企的品牌總監(jiān)告訴記者，“而且每期的產品不太一樣，價格參照體系到底怎么確定？與周邊相同品質的樓盤價格比對，這個品質相同又該如何去衡量？”

　　值得注意的是，高端住宅項目在今年3月出現了近3年的成交新高。根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，3月北京高端住宅市場共成交338套，成交面積11.1萬平方米，成交量創(chuàng)近3年來同期新高。環(huán)比2月，成交套數暴漲238%，成交面積大漲242%，不僅環(huán)比出現較大幅度上漲，成交套數、面積相比去年同期也分別增長59.4%和46.6%。

　　資料顯示，今年3月，北京在售報價超過4萬元/平方米的76個項目中，共有49個實現成交，共成交598套，成交金額達45.1億元。

　　然而，與成交量的火爆相反的是，高端住宅項目供應情況不容樂觀。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數據指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市，環(huán)比減少61.8%，售價比上季度略降，達到每平方米41919元。“由于限購政策進一步收緊，預計高端住宅市場成交量在短期內略有萎縮，銷售價格也有下調風險?！蓖醐傊赋觥?

　　亞豪機構副總經理高珊告訴《每日經濟新聞》記者，在以保護剛需、抑投資投機需求為方向的調控政策下，增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當前土地供應的主力，中心城區(qū)住宅用地供應逐漸減少，豪宅產品后續(xù)供應乏力?！氨本┕⒑勒a品已進入去庫存時代。而供應量的相對不足，直接導致了一手公寓豪宅成交呈現萎縮趨勢?！?

來源：每日經濟新聞

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