銷售存量面積同漲樓市供求冷熱不均恐加劇

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)字顯示：3月末，商品房待售面積42441萬平方米，比2月末增加536萬平方米。此數(shù)據(jù)引來市場(chǎng)驚呼“原來商品房存量這么大”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市銷售量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，庫存量也繼續(xù)增加，表明樓市新增供應(yīng)量明顯增加，增長(zhǎng)幅度超過銷售速度，如此巨大的待售量為未來市場(chǎng)走勢(shì)帶來變數(shù)。

　　銷售面積、存量面積雙漲

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)字顯示，1至3月份，全國(guó)商品房銷售面積20898萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)37.1%。與此同時(shí)，3月末，商品房待售面積42441萬平方米，比2月末增加536萬平方米，其中住宅待售面積增加345萬平方米。

　　據(jù)上述數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，按照每套住房100平方米估算，4.24億平方米全國(guó)商品房待售面積意味著有424萬套左右的商品房待售，需要至少6個(gè)月才能完全消化。

　　對(duì)于銷售面積和存量面積同時(shí)上漲，鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，一方面是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低，導(dǎo)致對(duì)比增幅提高明顯；另一方面，今年初市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖趨勢(shì)，銷售情況較佳。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)顯示，從待售情況看，截至3月底，商品住宅待售面積達(dá)到28145萬平方米，比去年底增加了4526萬平方米，主要是在1至2月形成的積累。不過，3月新增商品住宅庫存為345萬平方米，與去年同期相比，庫存增速小幅回落。

　　“樓市銷售量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，庫存量也繼續(xù)增加，表明樓市新增供應(yīng)量明顯增加，增長(zhǎng)幅度超過銷售速度，如此巨大的待售量給未來市場(chǎng)走勢(shì)帶來一定的變數(shù)?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說。

　　地區(qū)間樓市供求冷熱不均

　　在全國(guó)商品房待售面積高企的背景下，不同城市之間卻出現(xiàn)了供求的冷熱不均。

　　3月，中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅供應(yīng)量較上月有較大幅度回升，是2月供應(yīng)面積的2倍有余，但這并未緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，強(qiáng)勁的需求使本輪供求比仍維持在平衡點(diǎn)以下，為0.66。尤其是一線城市供不應(yīng)求現(xiàn)象更為顯著，為0.52。以北京為例，其庫存量與庫存消化周期均為2009年1月以來的最低值。

　　但在三四線城市，卻是另一番景象。

　　申銀萬國(guó)監(jiān)測(cè)顯示，1至2月全國(guó)商品房銷售面積增幅高達(dá)49.5%，一個(gè)重要原因是今年春節(jié)期間三四線城市出現(xiàn)了一輪返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮。由于三四線城市回鄉(xiāng)置業(yè)潮漸退，3月申萬監(jiān)控的45大城市中，三線城市銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)24.3%，遠(yuǎn)低于一線的76.2%和二線的46.7%而1-2月一、二、三線的累計(jì)同比分別為82%、94%、74%，差別不大。目前，其監(jiān)控的三線城市周度銷量已基本回到2012年11月左右的水平，而一二線城市的需求在3月下旬集中釋放之后，目前也基本穩(wěn)定在2月春節(jié)前后的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，除1至2月因春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)增長(zhǎng)較快外，三四線城市其余時(shí)候增幅不及一二線城市的增速。同時(shí)，2012年，三四線城市開工收縮力度相對(duì)較小，因此今年供應(yīng)相對(duì)充足，庫存水平相對(duì)較高。

　　未來樓市走向添變數(shù)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月初“國(guó)五條”新政的出臺(tái)，政策的末班車效應(yīng)帶動(dòng)了樓市交易量的活躍，然而，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)庫存量居于高位，未來市場(chǎng)存在較大的變數(shù)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，一季度市場(chǎng)交易量創(chuàng)新高是以提前釋放未來幾個(gè)月交易量為前提，二季度需求量萎縮將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”幾成定局。同時(shí)，當(dāng)前庫存量維持新高，相比需求量的減少、原來供不應(yīng)求的樓市狀況將得到緩解，多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲局面將有所改觀，雖然北京等一線城市庫存量較低，但由于新房預(yù)售證發(fā)放時(shí)間及最高價(jià)格都到政府嚴(yán)格限制，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也有限。

　　經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)莫尼塔研報(bào)顯示，由于新開工和竣工的同比回落，全國(guó)商品房可比在建面積同比出現(xiàn)明顯放緩。開發(fā)商整體仍處于去庫存周期，其潛在庫存同比增速相比上月明顯回落，但仍接近2008年的峰值水平。根據(jù)去年拿地的情況來看，今年上半年供給增加的幅度將相對(duì)有限，由于銷售短期內(nèi)仍將維持較高的增速，預(yù)計(jì)庫存去化時(shí)間將進(jìn)一步小幅下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過2008年、2011年的市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律可知，大的調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)恢復(fù)周期一般將持續(xù)13個(gè)月左右，加上全國(guó)商品房市場(chǎng)待售量居于高位，因此，預(yù)計(jì)市場(chǎng)全面復(fù)蘇可能得到明年4月；但由于土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，也影響未來商品房市場(chǎng)潛在供應(yīng)量，1年或者更長(zhǎng)時(shí)間之后，總體市場(chǎng)可能還將供不應(yīng)求。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)接受記者采訪時(shí)曾表示，準(zhǔn)確、充分的信息公開是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)。在基本數(shù)據(jù)不清楚的情況下，到底是供大于求、還是供小于求，普通購(gòu)房者難以判斷并做出理性選擇，也容易給開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)制造恐慌情緒的空間。因此，各地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的公布應(yīng)進(jìn)一步透明、細(xì)致，給市場(chǎng)以正確的引導(dǎo)。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 　 任峰 孔祥鑫

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