樓市進(jìn)入政策觀望期 抑需求和增供給須并重

　　隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則落地，樓市開始進(jìn)入新一輪政策觀察期。雖然此次出臺(tái)的地方細(xì)則普遍是對(duì)國(guó)務(wù)院細(xì)則的重申和強(qiáng)化，較為溫和，但在細(xì)則相對(duì)嚴(yán)厲的部分城市，市場(chǎng)已有所反應(yīng)。中國(guó)指數(shù)研究院22日公布的數(shù)據(jù)顯示，上周，蘇州、北京周均成交降幅最為明顯，分別同比下降36.82%和20.73%。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市樓市數(shù)據(jù)也顯示，4月前17日的新房成交面積為1396.04萬(wàn)平方米，其中一線城市成交面積與3月同期相比下降近4成，二三線城市成交面積降度則在5%以內(nèi)。上周，中原監(jiān)測(cè)的六大城市二手房成交量合計(jì)下降3%。

　　可以預(yù)見，在地方新調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的大背景下，樓市將進(jìn)入新一輪博弈觀望期，而地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度將在很大程度上決定下一階段樓市走勢(shì)。筆者認(rèn)為，在目前調(diào)控的關(guān)鍵期內(nèi)，抑制需求和增加供給必須并重。

　　事實(shí)上，博弈態(tài)勢(shì)已有所顯現(xiàn)，部分開發(fā)商受擔(dān)憂新政和看好后市等因素影響，已放緩?fù)票P。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周北京商品住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市，新增住宅958套，環(huán)比減少61%。截至4月21日，北京商品住宅市場(chǎng)僅新增商品住宅3170套，預(yù)售許可面積33.4萬(wàn)平方米，相比3月同期也出現(xiàn)小幅減少。

　　8家房企因捂盤制造房源緊張氣氛被發(fā)改委罰款千萬(wàn)元是另一例證。需要指出的是，在博弈期內(nèi)，調(diào)控不僅要在需求端發(fā)力，更應(yīng)在供給端做文章。就目前來看，政策的落地，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資投機(jī)性需求起到一定的遏制作用，但被壓制的需求并沒有消失，只是暫時(shí)將現(xiàn)有需求后置；一旦調(diào)控效果被消解，市場(chǎng)需求所形成的“堰塞湖”超量爆發(fā)的概率將激增，進(jìn)而可能引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

　　縱觀近十年的樓市調(diào)控，主要都是圍繞購(gòu)房者展開的需求調(diào)控，并沒有從根本上改善、解決供需矛盾。雖然調(diào)控取得了一定成效，但期間房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾多次出現(xiàn)反復(fù)，這也是房?jī)r(jià)頻現(xiàn)“屢調(diào)屢漲”怪圈的主要原因。

　　事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)也在預(yù)警供給，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)低迷。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負(fù)增長(zhǎng)，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂。

　　樓市是個(gè)巨大的利益博弈場(chǎng)，與前幾輪調(diào)控時(shí)大有不同，經(jīng)歷了去年底今年初的熱銷和流動(dòng)性充裕的大背景下，房企手中的籌碼已明顯增多。而地方政府高度依賴土地出讓收入，土地出讓金高低與房?jī)r(jià)高低呈正相關(guān)關(guān)系，這決定了地方政府很難對(duì)房?jī)r(jià)下狠手。地方雖然每年都上報(bào)土地供應(yīng)計(jì)劃，但過去三年各地計(jì)劃的合計(jì)完成率均不足七成。

　　面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，要想從根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲問題，核心在于解決供需關(guān)系問題，調(diào)控也應(yīng)從需求和供給兩方面入手。樓市下一步調(diào)控的聚焦點(diǎn)應(yīng)是想方設(shè)法增加土地與商品房供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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