溫州房?jī)r(jià)下跌或是樓市轉(zhuǎn)向風(fēng)向標(biāo)

　　金價(jià)跌破1300美元關(guān)口，股指在2000點(diǎn)徘徊多年?？梢?jiàn)沒(méi)有不會(huì)下跌的商品，關(guān)鍵是難以判斷下跌時(shí)機(jī)。溫州樓市背離全國(guó)樓市下跌，表明房?jī)r(jià)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回歸機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用。

　　今年3月份，溫州房?jī)r(jià)運(yùn)行顯得有些特立獨(dú)行。在全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)如潮的情況下，溫州卻成為70個(gè)大中城市中唯一出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市。溫州樓市的另類(lèi)表現(xiàn)，反映出溫州房?jī)r(jià)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期過(guò)度背離后的自發(fā)性回歸，或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。

　　應(yīng)該看到，溫州房?jī)r(jià)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度背離是樓市下跌的內(nèi)在動(dòng)力。溫州至多算是二線(xiàn)城市，但溫州房?jī)r(jià)之高，完全可以媲美北京、上海等一線(xiàn)城市。 2010年時(shí)，溫州城區(qū)房?jī)r(jià)就在3萬(wàn)元/平方米之上，這一價(jià)格與北京相同城區(qū)區(qū)位均價(jià)不相上下。如此高位的房?jī)r(jià)，與溫州的經(jīng)濟(jì)地位和發(fā)展后勁并不相符。

　　改革開(kāi)放后，溫州經(jīng)濟(jì)迅速崛起，并形成了以打火機(jī)、服裝等低端制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。由于這些低端制造業(yè)科技含量低、樣式容易模仿、產(chǎn)能擴(kuò)張快、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)致毛利率極低，隨著人民幣匯率升值，勞動(dòng)用工成本上升，產(chǎn)品出口競(jìng)爭(zhēng)力急劇下降，越來(lái)越受到東南亞、越南、巴基斯坦等國(guó)企業(yè)的強(qiáng)有力挑戰(zhàn)，同時(shí)面臨發(fā)達(dá)國(guó)家貿(mào)易反傾銷(xiāo)制裁的可能性也在增大。2008年國(guó)際金融危機(jī)后，我國(guó)外部需求急劇萎縮，對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不及時(shí)，溫州經(jīng)濟(jì)增速?gòu)恼憬〉那叭亩涣腥∧┫?012年上半年溫州市工業(yè)增加值僅增長(zhǎng)3.1%?？梢哉f(shuō)，溫州房?jī)r(jià)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度背離。2011年的溫州民間融資風(fēng)暴，進(jìn)而成為引發(fā)溫州樓市持續(xù)下跌的導(dǎo)火索。

　　同樣，全國(guó)樓市與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也存在較大背離。2003年以來(lái)，我國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲10倍以上，而城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)不到4倍，GDP增長(zhǎng)不到 5倍。無(wú)論是房?jī)r(jià)收入比衡量還是住房租售比測(cè)算，我國(guó)多數(shù)城市相應(yīng)指標(biāo)均已經(jīng)超過(guò)國(guó)際上通常認(rèn)為的安全范圍。雖然我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍面臨難得的發(fā)展機(jī)遇期，但宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞下移已是不容爭(zhēng)辯的事實(shí)。2013年第一季度，我國(guó)GDP增長(zhǎng)7.7%，未來(lái)繼續(xù)再現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)可能性微乎其微。同時(shí)，隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速的回落，居民收入增長(zhǎng)相應(yīng)放緩。2013年一季度，全國(guó)城鎮(zhèn)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)6.7%，低于上年同期3.1個(gè)百分點(diǎn)。在這種情況下，多數(shù)城市高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)事實(shí)上已經(jīng)失去了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力支撐。特別是在后國(guó)際金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)治理時(shí)期，我國(guó)需要采取有效措施消化刺激性經(jīng)濟(jì)政策帶來(lái)的負(fù)面影響，加快去泡沫、去杠桿和去產(chǎn)能的進(jìn)程。其中，消除房地產(chǎn)泡沫將首當(dāng)其沖。新國(guó)五條實(shí)施，應(yīng)該說(shuō)也是基于這樣考慮。

　　因此，要對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)保持一個(gè)相對(duì)理性的認(rèn)識(shí)。3月份全國(guó)69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，一定程度上可以說(shuō)是國(guó)五條實(shí)施后的市場(chǎng)過(guò)激反應(yīng)。隨著國(guó)五條地方細(xì)則實(shí)施以及中央政府對(duì)地方問(wèn)責(zé)規(guī)定的落實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)將會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　曾經(jīng)黃金價(jià)格漲勢(shì)如潮，上證股指破6000點(diǎn)大關(guān)，如今金價(jià)跌破1300美元關(guān)口，股指在2000點(diǎn)徘徊多年?？梢?jiàn)沒(méi)有不會(huì)下跌的商品，關(guān)鍵是難以判斷下跌時(shí)機(jī)。溫州樓市背離全國(guó)樓市下跌，表明房?jī)r(jià)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回歸機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用。若是由此大膽假設(shè)，那么未來(lái)全國(guó)樓市轉(zhuǎn)向并非沒(méi)有可能。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 項(xiàng)崢

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