住宅成交暴跌供給不足系主因

　　5月以來(lái)，多地進(jìn)入推地高峰。在各地“國(guó)五條”新政滿月的背景下，卻出現(xiàn)各地住宅成交量攔腰下挫，土地市場(chǎng)異?；馃岬默F(xiàn)象。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家表示，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應(yīng)求，另一方面是房企對(duì)后市看好，促其激進(jìn)拿地。因此，應(yīng)加大對(duì)地方相關(guān)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)力度，確保加大住宅用地的有效供應(yīng)。

　　　火熱

　　“地王”頻出

　　6日下午，廣州公開(kāi)舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，一塊占地面積75385平方米、建筑面積139766平方米的居住用地，經(jīng)過(guò)近200輪競(jìng)拍，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價(jià)18.67億元、配建66800平方米保障房競(jìng)得，樓面價(jià)摒除保障房部分高達(dá)2.56萬(wàn)元/平方米，成為廣州住宅單價(jià)新“地王”。而此地塊是調(diào)控后廣州推出的首幅住宅用地，更引得人們關(guān)注。

　　據(jù)了解，此次佳兆業(yè)、合景泰富、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)等15家開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊競(jìng)逐，其出讓起始價(jià)為12.6億元，而第一個(gè)舉牌的開(kāi)發(fā)商就直接叫價(jià)14.6億元，在達(dá)到18.67億元保密最高限價(jià)后，進(jìn)入保障房競(jìng)配階段。最終，經(jīng)過(guò)近200輪舉牌，佳兆業(yè)擊敗中海。

　　而 保 障 房 最 終 配 建 面 積 高 達(dá)66800平方米，幾乎占可建設(shè)總面積的一半。由此算來(lái)樓面價(jià)高達(dá)2 .56萬(wàn)元/平方米，而其周邊區(qū)域的現(xiàn)售價(jià)格僅在2萬(wàn)元/平方米左右。

　　與此同時(shí)，此前4月10日，上海、北京也同日出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。上海地區(qū)一地塊經(jīng)過(guò)336輪激烈競(jìng)價(jià)后，最終以65%的溢價(jià)率，以18199元/ 平方米樓面價(jià)，37.75億元總價(jià)成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙料“地王”。北京通州臺(tái)湖地塊以112%溢價(jià)率被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得，而 1.18萬(wàn)元每平方米的樓面價(jià)也接近該地塊附近區(qū)域1.4萬(wàn)元每平方米的平均售價(jià)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，一線城市4月土地成交建筑面積為581萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)46.7%，同比增長(zhǎng)75.9%;成交均價(jià)為4093元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.7%，同比增長(zhǎng)96%。

　　易居研究員表示，4月一線城市土地成交量較上月有所上升，成交價(jià)格也反彈向上，延續(xù)今年以來(lái)價(jià)格整體上行的態(tài)勢(shì)。一線城市土地成交量的回升，特別是地塊溢價(jià)率的不斷走高，都進(jìn)一步帶動(dòng)了土地價(jià)格整體水平的提升。

　　的確，土地市場(chǎng)火熱不再只是一線城市，此前5月3日，長(zhǎng)沙市成功出讓5宗地塊，其中位于長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的011地塊，經(jīng)過(guò)40余輪競(jìng)價(jià)，由湖南富興集團(tuán)下屬子公司長(zhǎng)沙市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以35.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)44.3%。而35.79億的價(jià)格也成為長(zhǎng)沙地區(qū)2013年總價(jià)“地王”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，最近房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但均為控制房?jī)r(jià)與需求，而對(duì)土地方面卻沒(méi)有過(guò)多要求。另外，部分企業(yè)認(rèn)為最近政策已經(jīng)到“最嚴(yán)厲”水平，由此判斷利空出盡，因而拿地態(tài)度積極。

　　顧云昌同時(shí)表示，2012年住房市場(chǎng)的火熱使眾多房企資金鏈好轉(zhuǎn)，企業(yè)拿地底氣較足，另一方面，一線城市的土地儲(chǔ)備捉襟見(jiàn)肘，也促使企業(yè)紛紛出手補(bǔ)足庫(kù)存。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)重點(diǎn)53個(gè)城市土地成交建面共計(jì)3810.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3%。而15個(gè)重點(diǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛拿地總建面共計(jì)693.59萬(wàn)平方米，同比提升205%。

　　飆升

　　土地出讓金大增

　　土地市場(chǎng)的火熱也一改地方政府資金之勢(shì)，為地方政府帶來(lái)了數(shù)量不菲的土地出讓金。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月306個(gè)城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲 11.1%。其中，一線城市4月共交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。一線城市中，4月上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼，2013年4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來(lái)的新高。

　　而4月只是延續(xù)一季度的熱度。2013年第一季度，306個(gè)城市土地交易7929宗，土地出讓金5939億元，與去年同期相比上漲84%。一線城市土地出讓金收入達(dá)912億元，同比增長(zhǎng)287.1%。

　　一線城市中，北京前4個(gè)月土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了547.7463億元，遠(yuǎn)高于2012年同期的134.8974億元，同比漲幅高達(dá)306%。上海方面，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元，同比增172.44%；4月土地出讓金更是高達(dá)143億元，創(chuàng)2013年新高。

　　廣州方面，廣州前4個(gè)月土地出讓金在300億元左右，而其2012年全市土地出讓總額為402億元。因此，而從前四個(gè)月的土地出讓情況來(lái)看，已超過(guò)了去年廣州全年出讓所得的七成，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加上5月國(guó)際金融城用地的推出，廣州預(yù)計(jì)上半年就有可能接近甚至超過(guò)去年全年的土地出讓總額。

　　與此同時(shí)，杭州前三個(gè)月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半。據(jù)杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地成交公告統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元，同比增長(zhǎng)383%，接近去年全年成交額一半，創(chuàng)近五年來(lái)同期最高值。

　　“每次新政出臺(tái)之后，樓市必將迎來(lái)短暫的調(diào)整期，而恰在此時(shí)多數(shù)房企會(huì)選擇逆勢(shì)拿地，蓄勢(shì)待發(fā)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)延后住房市場(chǎng)半年，因此，在上漲勢(shì)頭下，各地還將一輪土地供應(yīng)高峰。

　　廣州市國(guó)土房管局在6日完成3地塊出讓后，7日便正式發(fā)布5宗土地的出讓預(yù)公告。上海也預(yù)計(jì)5月將供應(yīng)21宗土地，起始價(jià)超117億元，預(yù)計(jì)土地出讓收入將連續(xù)3個(gè)月超過(guò)百億元。

　　杭州也宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達(dá)123.83公頃，創(chuàng)下今年以來(lái)的推地量新高。此前，四月中旬，杭州市國(guó)土資源局公布了新一批預(yù)出讓地塊，總計(jì)共45宗，預(yù)公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬(wàn)平方米。

　　對(duì)策

　　應(yīng)增加住宅用地有效供應(yīng)

　　值得注意的是，與5月廣州、長(zhǎng)沙出現(xiàn)“地王”同時(shí)拍出的非住宅用地則均為底價(jià)或接近底價(jià)成交。

　　“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價(jià)主要原因便是有效供應(yīng)不足。”顧云昌認(rèn)為，在沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制解決的背景下，只是一味限制房?jī)r(jià)或購(gòu)房需求，而不在最基本的土地有效供應(yīng)做文章，效果有限。

　　“雖然中央層面要求加大土地供應(yīng)力度，但從計(jì)劃供地來(lái)看，2013計(jì)劃供地15.08萬(wàn)公頃，2012年計(jì)劃供地15.93萬(wàn)公頃，2011年計(jì)劃供地的21萬(wàn)公頃，官方已連續(xù)年調(diào)減年度全國(guó)住房用地供地計(jì)劃。此外，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，住宅有效用地供應(yīng)更是年年減少?！鳖櫾撇f(shuō)。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志也表示，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業(yè)用地低價(jià)出讓正是表明，一線城市住宅用地仍供不應(yīng)求，而商業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)寬松。

　　除供應(yīng)減少外，房企對(duì)后市看好，也是造成土地市場(chǎng)火熱的重要原因?！把蛎鲈谘蛏砩?，能以甚至高于現(xiàn)房賣(mài)價(jià)的樓面價(jià)購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)然是對(duì)后期市場(chǎng)看好，認(rèn)為仍會(huì)漲?！鳖櫾撇f(shuō)。

　　事實(shí)上，廣州自2011年起開(kāi)始實(shí)施“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式，但由于市場(chǎng)低迷，整個(gè)2011年，并未取得一例成功案例。直到2012年4月，廣州首次以競(jìng)配建的方式拍出一塊總價(jià)5.26億元和配建130套公租房的住宅用地。而此次白云路地塊配建套數(shù)更是漲至1300套。

　　因此，在顧云昌看來(lái)，限購(gòu)等措施只能是暫時(shí)之計(jì)，增加供應(yīng)量是解決現(xiàn)階段問(wèn)題的根本所在?！翱梢约哟髮?duì)地方相關(guān)負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)力度，確保有效供應(yīng)能真正落到實(shí)處。如果根本原因不解決，只在房?jī)r(jià)上打轉(zhuǎn)，會(huì)有問(wèn)題的?！?/p>

　　另外，地方政府應(yīng)增加熱門(mén)地塊供應(yīng)量以避免在調(diào)控階段出現(xiàn)高價(jià)地?cái)_亂預(yù)期，同時(shí)提前告知競(jìng)價(jià)企業(yè)地塊供應(yīng)情況，避免搶拍。

　　此外，CRIC研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，在“國(guó)五條”剛實(shí)施就出現(xiàn)地王，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)壓力相對(duì)較大。由于各地“國(guó)五條”執(zhí)行相對(duì)消極，再加上在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)再現(xiàn)地王，在市場(chǎng)與輿論壓力下，或引起新一輪調(diào)控。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀