房地產(chǎn)調(diào)控：政策工具應(yīng)根據(jù)不同階段有機(jī)組合

　　由國務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心日前主辦的“2013京都論壇——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型”在北京樓盤舉行。在圓桌論壇環(huán)節(jié)，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康、國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣、中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生、北京萬科有限公司副總經(jīng)理肖勁就宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了激烈的討論。來自全國各地官、產(chǎn)、學(xué)、研約300位代表參加論壇并與專家學(xué)者進(jìn)行互動(dòng)討論。

　　宏觀調(diào)控是不是必要?很多人認(rèn)為越調(diào)越高，十年九調(diào)，越調(diào)越高。任興洲在發(fā)言時(shí)對這點(diǎn)有不同看法。

　　她說，“全世界任何一個(gè)國家對住房市場從來沒有一個(gè)完全的自由放任的市場機(jī)制，它一定是要政府調(diào)控的，因?yàn)樽》勘旧硖厥猓仁巧钯Y料，滿足居住條件，居住水平，又是一個(gè)投資品，所以很難找到一個(gè)均衡點(diǎn)，因此特別容易出現(xiàn)泡沫和投機(jī)。另外它還有外部性，住房外部性很強(qiáng)，還有社會(huì)屬性，還有收入再分配功能，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，沒有一個(gè)國家不調(diào)控和干預(yù)的，只不過干預(yù)程度在不同階段是不一樣的，我國這15年從極度短缺向有一定存量方向發(fā)展，政府干預(yù)多一些，這可能有我們中國的特點(diǎn)?！?/p>

　　任興洲認(rèn)為，隨著我們的發(fā)展和調(diào)控不斷深化，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控或者說決策應(yīng)更具科學(xué)性，這一方面可能要逐步地增強(qiáng)。全世界各個(gè)國家的政策工具都不太一樣，但無非有三個(gè)：土地、利率和稅收。我們不能指望某一個(gè)政策起作用，一定是這些政策工具的有機(jī)組合，根據(jù)不同階段的有機(jī)組合才能達(dá)到非常好的效果，某一個(gè)政策可能短期會(huì)起效果，但是長期不行。“我們也確實(shí)在摸著石頭過河，到底怎么調(diào)，大家可能還在探索?！彼f。

　　彭文生更多地關(guān)注于房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系?！坝懻摰椒康禺a(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，大家都會(huì)想到房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)拉動(dòng)的影響，房地產(chǎn)市場好的時(shí)候，相關(guān)的投資需求的影響，對一些行業(yè)，如鋼鐵、水泥，上下游作用都很大，所以房地產(chǎn)是我們經(jīng)濟(jì)非常關(guān)鍵的部分。但是房價(jià)升到今天這個(gè)地步，可能不僅僅要關(guān)注對需求的拉動(dòng)，還有對經(jīng)濟(jì)供給面的影響，即負(fù)面的影響。從今年一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看到，經(jīng)濟(jì)增長低于預(yù)期，表面上看有一部分是和政府控制‘三公消費(fèi)’等這些有關(guān)系，但是我們要看一些深層次的原因，要看到房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，制造業(yè)投資連續(xù)幾個(gè)季度繼續(xù)放緩。背后的原因還是房價(jià)、地價(jià)、房租、地租上升得比較快，對其他行業(yè)造成擠壓的影響越來越明顯?！?/p>

　　房地產(chǎn)業(yè)如何才能健康發(fā)展，這其中財(cái)稅能起什么作用?賈康也發(fā)表了自己的看法。他認(rèn)為，任何經(jīng)濟(jì)體必須建立從土地開發(fā)到房屋建設(shè)和它的交易，以及到住房保有環(huán)節(jié)，全套的稅費(fèi)制度管理化，必須在不同的環(huán)節(jié)上，包括所有相關(guān)的稅費(fèi)合理化，包括我們過去空白的保有環(huán)節(jié)的稅收，這是不可回避的歷史性的制度建設(shè)任務(wù)。所以要體現(xiàn)它應(yīng)有的水平，必須把過去的空白填補(bǔ)起來。這個(gè)歷史潮流，中國要建設(shè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，走工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化和信息化的現(xiàn)代化之路，中央非常明確提出要以更大的決心和勇氣攻堅(jiān)克難推動(dòng)改革，房地產(chǎn)業(yè)和其他方方面面調(diào)控改革，包括財(cái)稅制度的改革，要放在一個(gè)統(tǒng)籌規(guī)劃里去通盤地設(shè)計(jì)。而這個(gè)大致的模樣可能在今年秋天三中全會(huì)文件里面看到它的基本設(shè)計(jì)。

　　彭文生從收入分配和房價(jià)的關(guān)系談了自己的看法。他說，首先收入分配的差距擴(kuò)大，本身對房價(jià)是一個(gè)推動(dòng)的影響，反過來房價(jià)上升太多，又加劇了收入分配的不平衡。中國經(jīng)濟(jì)的不平衡表現(xiàn)在很多方面，比如，消費(fèi)不足、投資太強(qiáng)、服務(wù)業(yè)發(fā)展落后、工業(yè)發(fā)展比較快尤其是重工業(yè)、產(chǎn)能過剩、環(huán)境污染等問題。

　　彭文生看來，中國經(jīng)濟(jì)多方面的不平衡其根本原因是收入分配的差距，正因?yàn)槭杖敕峙洳罹嗟搅私裉爝@樣很大的地步，導(dǎo)致平均的消費(fèi)率低。道理很簡單，窮人想消費(fèi)，有很強(qiáng)的消費(fèi)需求，但是沒錢消費(fèi)，富人有很多錢消費(fèi)，但是每個(gè)人消費(fèi)需求有限。這樣的結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)工業(yè)發(fā)展比較快，為投資服務(wù)，建立一些重工業(yè)，如鋼鐵、水泥，這就導(dǎo)致環(huán)境污染的問題。所以根本還是收入分配差距問題，在這個(gè)過程中間實(shí)際上房地產(chǎn)起了相當(dāng)大的影響。

　　與前面三位專家不同，肖勁重點(diǎn)談房地產(chǎn)的微觀市場，“我們都是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地做，一套房子一套房子地賣，一個(gè)客戶一個(gè)客戶地去服務(wù)，都是很具體的事情。國家多次對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，我們有很好的被調(diào)整經(jīng)驗(yàn)。”

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型?肖勁給出了萬科的具體經(jīng)驗(yàn)。他說，在觀念上還是要不斷地去轉(zhuǎn)型，因?yàn)椴晦D(zhuǎn)的話可能很快就被淘汰，實(shí)際上有很多企業(yè)在這幾年轉(zhuǎn)型不夠快就被淘汰了。具體如何轉(zhuǎn)型?第一，怎么去適應(yīng)政策?其實(shí)政策它還是有一點(diǎn)可預(yù)見性的，每次基本上提前半年往往能夠判斷出政策的大致走向，因?yàn)槭袌霰憩F(xiàn)出的所有信號都基本上給政策提供依據(jù)了，政策會(huì)依據(jù)這些信號去調(diào)整。第二，研究城市，因?yàn)樵谥袊鞘邪l(fā)展太不平衡，具體做法是在決定下一個(gè)項(xiàng)目之前，首先研究一下這個(gè)項(xiàng)目所在城市的人口，這個(gè)城市的人口到底是怎么變化的，現(xiàn)在是多少，年齡結(jié)構(gòu)是多少，受教育情況是多少，人口增加或者減少的趨勢是什么樣。我們認(rèn)為做房地產(chǎn)根本上是做人的生意，一個(gè)城市的人口如果是在減少，我們基本上是不會(huì)去的。其次，研究這個(gè)城市居民可支配收入。再次，研究城市里頭新增商品房和已經(jīng)存在的房屋組數(shù)比例關(guān)系?！拔覀兙脱芯窟@三個(gè)數(shù)，判斷好基本知道怎么轉(zhuǎn)型?！毙耪f。第三，土地，我們到底拿什么樣的地，不拿什么樣的地。

　　肖勁認(rèn)為，宏觀調(diào)控和轉(zhuǎn)型，對我們來說可以把握的更主要是產(chǎn)品定位。以前我們做定位都是做加法，怎么好，往上做加，超越對手，現(xiàn)在我們在做減法，因?yàn)檫@也是調(diào)控方向。我們先以天花板價(jià)格為依據(jù)，減去土地價(jià)格，減去一小部分利潤，這是我們的定位。

　　企業(yè)自身也在不斷調(diào)整，肖勁說，這是他們公司現(xiàn)在的一個(gè)變化。“我們的立足并不是產(chǎn)業(yè)本身，我們立足的更多的是房屋以外的東西。實(shí)際上每一次調(diào)控它的根本是調(diào)控那個(gè)房屋的單價(jià)和總價(jià)，為的是讓更多人群買到，但是買到以后生活質(zhì)量高低不取決于房屋大小，就要看房屋以外給他配什么東西，比如配個(gè)食堂，配個(gè)菜市場，配個(gè)藥店，配個(gè)超市，配個(gè)洗衣店等?！?/p>

　　肖勁認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場的政策還會(huì)不斷地調(diào)控下去。

來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：張娜

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