房企出海不宜照搬國內(nèi)經(jīng)驗

　　多年狂奔的中國房地產(chǎn)市場似乎到了歇腳的時候，飆漲的房價引發(fā)了嚴厲調(diào)控，習慣了高速增長的房地產(chǎn)企業(yè)開始向海外尋求保持快速發(fā)展的出路。在這個背景下，如何順應(yīng)國外市場發(fā)揮自身優(yōu)勢，是每個向海外拓展的中國房企必須解決的問題。

　　2012年以來，向海外拓展成為國內(nèi)眾多規(guī)模房企共同的選擇，這一潮流的背后是國內(nèi)房企必須面對的發(fā)展瓶頸。從目前的情況來判斷，樓市調(diào)控必然走向常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠土地增值獲取超額利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，越來越多的房企利潤水平開始下降。優(yōu)勢房企普遍采取擴大銷售規(guī)模、加快資金周轉(zhuǎn)的方式來保證利潤的增長，但國內(nèi)房企必須面對的現(xiàn)實是剛需數(shù)量有限，投資投機需求被調(diào)控限制。

　　國內(nèi)房企在近十年的房地產(chǎn)牛市中練就了規(guī)模營銷、快速周轉(zhuǎn)、融資拓展、產(chǎn)品設(shè)計等方面的優(yōu)勢。向海外拓展的中國房企必須將這些在國內(nèi)練就的優(yōu)勢在海外變?yōu)楦偁幜Α?/p>

　　但由于海內(nèi)外的市場環(huán)境不同，一些房企在國內(nèi)的優(yōu)勢，在國外并不一定能順利轉(zhuǎn)化為競爭力。例如大型開發(fā)商在國內(nèi)具備的相對融資成本優(yōu)勢，在國外融資環(huán)境寬松的環(huán)境下，并不能給房企的競爭力加分。而各大房企擅長的營銷策略，在不同的文化背景下，也難以像在國內(nèi)那樣做到精準營銷。

　　不管是國內(nèi)還是國外，住房都兼有居住和投資屬性，這兩種屬性不可分割。然而，國內(nèi)樓市近年來的過快發(fā)展使得一些地區(qū)的部分住宅產(chǎn)品的投資屬性得以突出強化，而居住屬性有所削弱。不同的是，在一些住房投資屬性并不突出的國外市場，國內(nèi)開發(fā)商若要順利發(fā)展只能更多地依靠產(chǎn)品的居住品質(zhì)打動當?shù)叵M者。

　　無論是在國內(nèi)堅守還是到國外拓展，回歸產(chǎn)品的居住屬性都是國內(nèi)開發(fā)商必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型。當然，我們有理由相信，經(jīng)過多年的發(fā)展歷練，國內(nèi)開發(fā)商的住宅產(chǎn)品已經(jīng)足以為業(yè)主提供舒適的居住感受以及完善貼心的物業(yè)管理。

　　必須指出的是，中國開發(fā)商面對陌生的市場環(huán)境，缺乏經(jīng)驗是一種普遍的現(xiàn)象。較早出海的國內(nèi)房企如萬科，聰明地將海外項目主導權(quán)交予了國外的合作伙伴。這是因為，那些在海外依靠“單打獨斗”的國內(nèi)房企切不可照搬國內(nèi)的現(xiàn)成經(jīng)驗。

　　事實上，國外開發(fā)商進入中國發(fā)展的經(jīng)驗對于那些要走出去的房企來說是有益的。比如，在國內(nèi)開發(fā)商掘金馬來西亞之前，馬來西亞商人郭鶴年家族旗下的嘉里建設(shè)集團是最早進入中國的海外開發(fā)商之一。他們經(jīng)歷的一些情況以及應(yīng)對舉措值得借鑒。此外，國內(nèi)房企在海外開疆拓土所取得的寶貴經(jīng)驗，對我國房地產(chǎn)行業(yè)也極具意義，它打開了一扇窗，將給房企帶來更多可選擇的發(fā)展路徑。

來源：中國證券報　 張昊

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