房地產(chǎn)業(yè)低速增長(zhǎng)周期或降臨

　　在經(jīng)歷調(diào)控下的短期低迷后，前4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)開(kāi)始呈現(xiàn)出升溫勢(shì)頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19180億元，同比名義增長(zhǎng)21.1%，增速比一季度提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購(gòu)地面積、資金來(lái)源等指標(biāo)均有所升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的階段，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求量較大，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入低速增長(zhǎng)的周期。

　　供應(yīng)端頹勢(shì)正在減速

　　受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積29761萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.0%，增速比1-3月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額19847億元，增長(zhǎng)59.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)41.1%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)65.2%。

　　但從4月單月來(lái)看，銷(xiāo)售情況下滑明顯，顯示出在強(qiáng)力調(diào)控政策的影響下，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)的信心不足。

　　數(shù)據(jù)還顯示，今年4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.35，比3月回落0.21點(diǎn)。在經(jīng)過(guò)短期回升之后，該指標(biāo)連續(xù)兩月出現(xiàn)回落。其中，調(diào)控細(xì)則中的限價(jià)制度，被認(rèn)為是市場(chǎng)信心低落的主要原因。

　　但在市場(chǎng)表象之下，一些分項(xiàng)指標(biāo)已呈現(xiàn)出升溫的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局的信息顯示，今年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積368798萬(wàn)平方米，比1-3月增長(zhǎng)14.8%。住宅新開(kāi)工面積41330萬(wàn)平方米，比一季度增長(zhǎng)1.8%。

　　同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8825萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2020億元，增長(zhǎng)10.6%，1-3月份為下降10.2%。

　　分析人士稱(chēng)，上述兩組數(shù)據(jù)的回升，意味著市場(chǎng)供應(yīng)端的頹勢(shì)正在減速，整體供需態(tài)勢(shì)也將趨于均衡。事實(shí)上，盡管收緊性政策在3月底落地，但房企拿地?zé)崆槿詻](méi)有明顯消退，4月單月的企業(yè)土地購(gòu)置面積環(huán)比上升近16%。

　　此外，今年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金35602億元，同比增長(zhǎng)33.5%，增速比一季度提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款9782億元，增長(zhǎng)61.9%；個(gè)人按揭貸款4373億元，增長(zhǎng)67.8%。

　　或進(jìn)入低速增長(zhǎng)期

　　最令市場(chǎng)感到欣慰的，當(dāng)屬房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈。數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19180億元，同比名義增長(zhǎng)21.1%，增速比1-3月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，同期的全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，“房地產(chǎn)投資占全部固定投資的比重為四分之一左右，前者增幅超過(guò)后者，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著正能量作用。”

　　鏈家地產(chǎn)的分析表示，自2012年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫，投資指標(biāo)卻始終“不溫不火”，既沒(méi)有出現(xiàn)顯著的增長(zhǎng)，也沒(méi)有因近期政策收緊而大幅回落。這主要是受兩個(gè)因素影響：一是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)，非理性投資降低；二是限購(gòu)以后市場(chǎng)需求以剛需為主，釋放量雖然較大但總量和節(jié)奏都較為穩(wěn)定。

　　剛需的釋放也使得另一組數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。截至4月末，全國(guó)商品住宅待售面積比3月末減少6萬(wàn)平方米，自2011年住宅庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)以來(lái)，首次出現(xiàn)下跌。其中，一線城市從去年就開(kāi)始率先下跌。

　　分析人士認(rèn)為，隨著個(gè)別城市庫(kù)存的消耗，以及房企資金鏈的改善，使得未來(lái)房?jī)r(jià)仍具有不小的上漲壓力。

　　鏈家地產(chǎn)的分析認(rèn)為，雖然新政出臺(tái)，但房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)最為嚴(yán)厲的限購(gòu)影響已經(jīng)逐漸削弱，即使當(dāng)前信貸、稅費(fèi)收緊，也無(wú)法改變市場(chǎng)的供求基本面。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)上升的趨勢(shì)仍然不變。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，今后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)保持低速增長(zhǎng)的狀態(tài)，并進(jìn)入一個(gè)較為穩(wěn)定的周期。從短期來(lái)看，除“限價(jià)政策”能否持續(xù)推進(jìn)外，供地量和供地節(jié)奏將是影響市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素?！?/p>

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)　 張敏

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