我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求臨近拐點(diǎn)

　　【核心提示】近年來(lái)我國(guó)的大城市規(guī)模出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，城市宜居指標(biāo)開(kāi)始出現(xiàn)下降，亟須通過(guò)財(cái)政傾斜政策，提高中小城市建設(shè)水平，吸引新增城鎮(zhèn)人口，實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。

　　2012年全國(guó)新增城鎮(zhèn)人口2103萬(wàn)人，按照人均32.7平方米計(jì)算，將增加自住需求6.9億平方米，而同期商品住宅竣工面積達(dá)到7.9億平方米?！笆濉逼陂g將陸續(xù)建成3600萬(wàn)套保障性住房，據(jù)估算大約每年新增3億平方米住宅。依照以上計(jì)算，全國(guó)住宅市場(chǎng)每年供給過(guò)剩將達(dá)到4億平方米。

　　一線城市的形勢(shì)更為嚴(yán)峻。從2012年的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)分別達(dá)到了86.2%、89.3%，進(jìn)一步提升空間有限，大城市病也已經(jīng)開(kāi)始凸顯，吸納新增人口的能力減弱。目前兩地人均居住面積已經(jīng)分別達(dá)到了29.26平方米和33.9平方米，完全能夠滿(mǎn)足現(xiàn)有人口居住需求。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)減速甚至出現(xiàn)拐點(diǎn)，已經(jīng)是必然趨勢(shì)。2012年，北京市和上海市房地產(chǎn)投資分別占到了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的48.8%和45.3%，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展甚至經(jīng)濟(jì)安全將遭受極大的威脅。

　　因此，中央政府應(yīng)該從房?jī)r(jià)的抑制轉(zhuǎn)移到危機(jī)的預(yù)防，著力解決房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的問(wèn)題。首先，要逐步減輕地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴(lài)。先將土地出讓金收歸中央政府，然后確定時(shí)間路線圖，將返還地方方式從收多少、退多少逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦鶕?jù)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)際情況撥付，消除地方政府賣(mài)地動(dòng)力。其次，繼續(xù)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)是解決住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系的重要手段，對(duì)于保障低收入群體的安居樂(lè)業(yè)、提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量具有重要貢獻(xiàn)。再次，盡快開(kāi)征住宅的財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)超出額定居住面積的部分課以累進(jìn)制重稅，是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性、投機(jī)性需求的最有效手段。然后，優(yōu)化、擴(kuò)大非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，分流部分民間資金的投資需求，也是減弱 “炒房”行為、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。最后，要大力發(fā)展中小城市。近年來(lái)我國(guó)的大城市規(guī)模出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，城市宜居指標(biāo)開(kāi)始出現(xiàn)下降，亟須通過(guò)財(cái)政傾斜政策，提高中小城市建設(shè)水平，吸引新增城鎮(zhèn)人口，實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。

來(lái)源：中國(guó)社會(huì)科學(xué)在線 作者：馬建飛

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