房地產(chǎn)調(diào)控需加速推進(jìn)綜合改革

　　繼4月份“新國五條”各地方細(xì)則出臺(tái)后，4月24日，中國社科院社出版的《藍(lán)皮書》稱，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策、推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的調(diào)控政策影響下，預(yù)計(jì)2013年房價(jià)總體將趨于穩(wěn)定。

　　環(huán)顧半年來長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)都量價(jià)齊升，國家統(tǒng)計(jì)局3月18日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份北京的新房價(jià)格同比上漲5.9%，是兩年來的最大漲幅。從1998年到2011年，全國各地的商品房價(jià)格上漲了160%。由此，抑制投機(jī)、投資性購房需求的“新國五條”政策出臺(tái)。3月中旬，由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2013”年會(huì)“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的近憂與遠(yuǎn)慮”分組會(huì)上，國土資源部門相關(guān)負(fù)責(zé)人與專家、房地產(chǎn)企業(yè)代表就此話題進(jìn)行評(píng)議。

　　投資性需求旺盛、少數(shù)開發(fā)商囤地等因素致房價(jià)上漲

　　“有足夠的數(shù)據(jù)證明，土地的供應(yīng)對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的。”國土資源部副部長胡存智面對(duì)提問首先表示，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來說，每年的土地供應(yīng)量是供過于求的。但是實(shí)際上目前市場(chǎng)表現(xiàn)出來的情況卻是供不應(yīng)求，其主要原因是投資性的需求還是過于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求還供不應(yīng)求。

　　低利率、高通脹使很多家庭投資房地產(chǎn)以抵御通脹，以及地方政府對(duì)于高價(jià)賣地帶來收入的依賴，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走高起到了推波助瀾的作用。

　　在胡存智看來，土地供應(yīng)制度的透明化已經(jīng)作為一項(xiàng)固定的制度，是非常公開透明的?！皬默F(xiàn)在開始整整一年的供地計(jì)劃，特別是住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃將會(huì)公布。在這樣計(jì)劃的引導(dǎo)之下，每年土地的供應(yīng)都是充分的。在土地供應(yīng)中，首先要增加增量；其次，釋放存量，向市場(chǎng)提供大企業(yè)大地塊信息，建立開工建設(shè)監(jiān)察制度；第三，盤活閑置土地?！?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，八年中住房用地的供應(yīng)，如果按容積率1.5來計(jì)算，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米，按人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，可以滿足2.82億人的新增城市人口的住房需求。而真正進(jìn)入城鎮(zhèn)的實(shí)際新增人口只有1.67億。胡存智說，房地產(chǎn)價(jià)格提升，主要原因還是投資性的需求旺盛和少數(shù)的開發(fā)商囤地，導(dǎo)致供不應(yīng)求?！鞍逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲簡單地歸結(jié)為供應(yīng)量不足，這種說法是不準(zhǔn)確的?！?/p>

　　房地產(chǎn)企業(yè)代表、綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，現(xiàn)階段房價(jià)上漲比較快的地區(qū)，只是一線城市和部分省會(huì)城市，全國絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩(wěn)。“我們必須注意到，在加速城市化階段，經(jīng)濟(jì)快速增長促使至少在未來10年市場(chǎng)會(huì)有較大空間。但是，由于一線城市和部分省會(huì)城市人口短時(shí)間集聚，導(dǎo)致大城市病等綜合性問題。與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化的背景下，我國一線城市較強(qiáng)的物產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)的存在，也造成一線房價(jià)不斷高漲的主要原因?！?/p>

　　由于房價(jià)上漲過快，國家先后出臺(tái)抑制房價(jià)措施，但各區(qū)域還是呈現(xiàn)了不同的漲價(jià)。3月份，長三角地區(qū)價(jià)格為13783元/平方米，環(huán)比減少8.9%，同比增長3.7%；珠三角地區(qū)價(jià)格為15014元/平方米，環(huán)比增長6.2%，同比增長22.2%，這一價(jià)格創(chuàng)下了近14個(gè)月的歷史新高，漲價(jià)趨勢(shì)最明顯；此外，環(huán)渤海地區(qū)價(jià)格為11919元/平方米，環(huán)比增長18.7%，同比增長7.1%。這一價(jià)格創(chuàng)下了近9個(gè)月的歷史新高；中西部地區(qū)價(jià)格為7272元/平方米，環(huán)比減少5.9%，同比減少1.6%；中西部的這一價(jià)格創(chuàng)下了近5個(gè)月的新低。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中國樓市三月份的紅火只是暫時(shí)，是地方細(xì)則出臺(tái)前最后的瘋狂，預(yù)計(jì)二季度成交量將會(huì)出現(xiàn)降溫，房價(jià)將會(huì)走平或到下半年可能出現(xiàn)小跌；另外，由于樓市新政刺激下出現(xiàn)的恐慌性入市，目前的銷售是在透支未來市場(chǎng)，這種情況不會(huì)持續(xù)太久，4月份開始市場(chǎng)會(huì)冷靜下來。

　　瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)主席羅康瑞則表示，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)的高房價(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說土地供給的計(jì)劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定。

　　在羅康瑞看來，過去國內(nèi)在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化，更加明晰。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū)、土地用途等方面，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來的供應(yīng)情況，這樣就不會(huì)沒有方向地亂買房產(chǎn)，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。

　　被稱為“史上最嚴(yán)”政策出臺(tái)后 市場(chǎng)量價(jià)齊跌？

　　3月30日，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規(guī)定出臺(tái)樓市調(diào)控地方版細(xì)則，加上此前廣東公布的調(diào)控細(xì)則，以及國務(wù)院規(guī)劃出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，被稱為“史上最嚴(yán)” 的新一輪調(diào)控政策，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

　　各地執(zhí)行細(xì)則也松緊不一。北京版細(xì)則“京19條”從七個(gè)方面提出了具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房價(jià)控制目標(biāo)——新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理?！熬?9條”稱，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購一套住房；對(duì)已擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。北京等城市的細(xì)則中，針對(duì)新建住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度超過二手房，其他城市也都明顯加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的監(jiān)管。

　　圍繞二手房交易個(gè)稅如何征收，京“19條”表述得十分清晰，即對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　上海的“國五條”細(xì)則設(shè)定的房價(jià)控制目標(biāo)為：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。深圳和天津、濟(jì)南、貴陽等城市表示，住宅價(jià)格的增長不能快于人均可支配收入的增長；此外，嚴(yán)格限制向購買第二套房的人提供銀行貸款。

　　從效果看，4月份，在積極落實(shí)“國五條”細(xì)則，尤其是明確從嚴(yán)征收20%個(gè)稅后，北京的二手房成交量出現(xiàn)急劇萎縮，新政對(duì)市場(chǎng)的影響非常直接。

　　據(jù)北京住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，在4月8日恢復(fù)網(wǎng)簽后，4月中上旬北京二手房網(wǎng)簽量僅2572套,其中4月14日更是出現(xiàn)單日網(wǎng)簽僅七套的情況。而這也包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的成交量。2572套的網(wǎng)簽量甚至不及此前3月份的單日最高簽約量。在成交量大跌的同時(shí)，北京二手房的平均成交面積也明顯下調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份網(wǎng)簽以來，北京二手房合計(jì)成交面積232508平方米，套均面積為90.4平方米，而3月份的套均成交面積為94.8平米。新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂量價(jià)齊跌。

　　但是，也有專家指出，在全國為數(shù)很少的執(zhí)行差額20%個(gè)人所得稅的東莞，2007年開始新的計(jì)稅方式后，其二手房市場(chǎng)也曾遭遇過一輪低潮，但只持續(xù)了半年左右。當(dāng)然，東莞的房價(jià)不算太高，漲幅也沒有太大，又按規(guī)定扣除了中介費(fèi)、裝修費(fèi)、利息、契稅、專項(xiàng)維修基金、營業(yè)稅等六項(xiàng)，稅負(fù)增加的不是太多。

　　可是，在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過內(nèi)地的香港，重稅依然沒有絆住一路向上的房價(jià)。為了限制炒賣，香港政府一年前開征“額外印花稅”，對(duì)持有兩年以內(nèi)的住宅買賣征收最高20%的重稅?！赌戏街苣穲?bào)道，定居香港的新浪財(cái)經(jīng)香港站站長彭琳觀察到的現(xiàn)象卻是，炒賣迅速降溫，但同時(shí)可買賣的房源也急劇減少，不用被征收“額外印花稅”的住宅變得奇貨可居。

　　“供不應(yīng)求加劇，最終被迫吞下重稅苦果的，仍然是買家?！薄熬?9條”規(guī)定，只有購買滿五年并且是賣家唯一住房的才能免交個(gè)人所得稅。記者觀察到，近日在北京看房的剛性需求者對(duì)此類房源產(chǎn)生了濃厚的興趣，可這滿五唯一的房子也水漲船高，這類房屋幾乎已把20%的重稅加在里面，因此又推高了二手房價(jià)格，致使剛性需求住房者望“房”興嘆。

　　由此，一些剛性需求者或許會(huì)放棄購買二手房，涌入新開樓盤，因此中長期將沖高一手房價(jià)位。據(jù)記者觀察，位于北京五環(huán)外附近的新樓盤，3月份排號(hào)時(shí)售樓員告知為4.2萬/平方米，目前已漲到4.8萬/平方米。房地產(chǎn)商還在囤房不售，以期高價(jià)。

　　專家表示，應(yīng)該在房屋的持有環(huán)節(jié)著力，讓那些擁有多套房產(chǎn)的投機(jī)客支付更大成本，這在操作上并非難事，也不會(huì)誤傷剛需。

　　未來調(diào)控應(yīng)注重商品房和保障房雙軌運(yùn)行、增加供給，加速綜合改革

　　對(duì)于宏觀調(diào)控，胡存智認(rèn)為，一線城市可能過熱，必須抑制。一些三、四線城市可能還要培養(yǎng)、培育?！罢{(diào)控應(yīng)有精確的針對(duì)性。房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別較大，例如房價(jià)、住房供應(yīng)量、保障房數(shù)量等方面均有較大差異，因此調(diào)控政策要有差別化，具有精確的針對(duì)性?！?/p>

　　對(duì)于“國五條”后的市場(chǎng)趨勢(shì)，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所所長任興洲認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于調(diào)控政策和金融政策兩大因素。第一，新政因素，“3月份二手房市場(chǎng)井噴式的交易量和國五條、國辦六條細(xì)則有很大的關(guān)系，未來的市場(chǎng)會(huì)怎樣，與各地實(shí)施的細(xì)則有很大的關(guān)系。第二，金融政策，今年的貨幣發(fā)行多少，以及金融優(yōu)惠政策決定今年的市場(chǎng)走勢(shì)。”

　“如果今年貨幣量寬松，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠，即使限購等調(diào)控政策趨嚴(yán)，房價(jià)也將繼續(xù)上行。” 任興洲說，“但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。在我們研究中發(fā)現(xiàn)，金融政策對(duì)家庭住房購買力影響最大，因此，在金融政策變化時(shí)，應(yīng)采取對(duì)沖方式，例如一面降低利率，另一面就應(yīng)提高首付，這樣進(jìn)行對(duì)沖，不至于金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過大的影響。”

　　根據(jù)央行4月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度我國新增房地產(chǎn)貸款增加7103億元，同比多增4667億元，基本是去年同期的三倍，增量占一季度同期各項(xiàng)貸款增量的27%。截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額12 .98萬億元，同比增長16.4%，增速比上年末高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個(gè)百分點(diǎn);房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%;個(gè)人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝在接受媒體采訪時(shí)表示，這主要是很多買賣房屋的人趕在第一季度成交，處于政策窗口期的恐慌，把購房的計(jì)劃提前了?？梢哉f是把第二季度的貸款提前消耗了一部分。”

　　近年來對(duì)沖基金Kynikos Associates創(chuàng)始人吉姆·查諾斯一直“唱空”中國，他曾先后發(fā)表“中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴(yán)重1000倍以上”、“最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅”、 “中國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)值占GDP的50%”等言論。查諾斯的觀點(diǎn)此前曾遭到其他知名投資者如羅杰斯、比格斯等人的批評(píng)，稱他甚至都沒有來過中國，其論調(diào)太過悲哀，或許我們可防微杜漸以反思問題。

　　相比較而言，國內(nèi)專家更了解本土市場(chǎng)，像任興洲就強(qiáng)調(diào)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了分化?！叭绻f10年前各個(gè)地方都缺房子的話，到現(xiàn)在為止，一線、二線和三、四線城市出現(xiàn)了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三、四線的城市并不缺房子了?！?/p>

　　在任興洲看來，未來可能會(huì)有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來。因此，在調(diào)控政策方面，應(yīng)考慮中國現(xiàn)在的狀況?！耙痪€城市有它的問題和特殊性，調(diào)控需要更加的細(xì)致，一刀切措施可能不太適合了。應(yīng)該有針對(duì)性地進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控和所謂的社會(huì)管理。”

　　“調(diào)控越調(diào)，房價(jià)越高”,現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇總結(jié)房地產(chǎn)調(diào)控《調(diào)控十年祭》一文中指出，香港當(dāng)年用增供2.5萬套房降低了房價(jià)。這些年我們調(diào)控卻用較少供應(yīng)抑制房價(jià)，明明是調(diào)反了。在孟曉蘇看來，唯有商品房和保障房雙軌運(yùn)行、增加供給，才是解決中國房市價(jià)格高企的癥結(jié)所在。

　　業(yè)內(nèi)人士總結(jié)10年房地產(chǎn)調(diào)控的共性幾乎都是在抑制購房者需求上做文章，這限制了一部分人的購房資格，相應(yīng)也提高了購房成本。孟曉蘇也說，房價(jià)越調(diào)越漲，雙緊打壓供量，拍賣制造帝王，限購埋下暗傷。那么，如何理性調(diào)控房價(jià)？既不打擊剛需，又能合理抑制投機(jī)？

　　胡存智表示，應(yīng)把行政手段轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)手段，因?yàn)樾姓侄坞m然見效快，但副作用也很大，且實(shí)施起來有困難。以經(jīng)濟(jì)手段深化房地產(chǎn)調(diào)控， 從第三套房征不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。

　　SOHO中國董事長潘石屹最近提出：應(yīng)該從第三套房開始征稅，把空置的房子逼到二手房市場(chǎng)，同時(shí)免去幾年二手房交易所有稅費(fèi)，讓房子充分流通，形成市場(chǎng)供應(yīng)。供應(yīng)量大了，房價(jià)就會(huì)降下來。而不應(yīng)該增加交易過程的稅費(fèi)，阻礙流通。這是一個(gè)可以考慮的決策方向。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日公布的報(bào)告則指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。報(bào)告稱，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。只有在堅(jiān)持調(diào)控不放松的同時(shí)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

來源： 中國發(fā)展觀察

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