成交下滑難擋房地產(chǎn)投資熱情

　　“國(guó)五條”正式執(zhí)行雖還未滿兩個(gè)月，但多地樓市成交量已出現(xiàn)小幅下滑。但值得注意的是，下滑的成交量卻難擋投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資預(yù)期明顯向好

　　“近期房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)著實(shí)令人激動(dòng)?！币晃煌缎腥藛T向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控期，但與2012年相比，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資預(yù)期已經(jīng)明顯向好，甚至燃起多方對(duì)房地產(chǎn)感興趣的人的激情。

　　從日前中國(guó)信托行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長(zhǎng)247%，接近2012年全年新增的50%，超過(guò)2011年與2012年兩年第一季度總和。甚至在最近的一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速繼續(xù)攀升。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，5月13日至19日的一周內(nèi)，信托業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品45只，規(guī)模合計(jì)87.7億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為22.68億元，占全行業(yè)比重也由前一周的15.07%繼續(xù)大幅攀升至25.9%。

　　而造成這樣的原因，便是房地產(chǎn)業(yè)好轉(zhuǎn)帶來(lái)的房地產(chǎn)信托收益率大大高出其他信托產(chǎn)品。在5月13日到19日的一周內(nèi)到期清算的75只集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模位居前列為25.27億元，平均年收益率達(dá)9 .42%，大大高于其他信托類產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施信托、其他領(lǐng)域信托收益分別為8.8%、8.15%，金融信托收益則僅為5.99%。

　　投資者熱情促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)行業(yè)向好帶動(dòng)投資者投資熱情，而投資者的熱情反過(guò)來(lái)繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng)。

　　的確，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近月來(lái)也多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1 9 1 8 0億 元 ，同 比 名 義 增 長(zhǎng)21.1%，增速比1-3月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資13121億元，增長(zhǎng)21.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，作為房地產(chǎn)行業(yè)先行指標(biāo)的房屋新開(kāi)工面積等指標(biāo)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-4月，房屋新開(kāi)工面積55506萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.9%，增速較1-3月提高4 .6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積41330萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%。

　　土地購(gòu)置面積降幅大幅收窄。1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8825萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月收窄13 .4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2020億元，增長(zhǎng)10.6%，而1-3月為下降10.2%。

　　“現(xiàn)階段與2012年同期相比房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)了極大的反差?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭谌涨罢匍_(kāi)的“2013年SA IF中美房地產(chǎn)金融高峰論壇”上表示，2012年第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是，開(kāi)發(fā)企業(yè)集體悲觀，購(gòu)房者集體觀望，造成當(dāng)年一季度成交額、成交面積全部負(fù)增長(zhǎng)，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不以價(jià)換量，打折促銷。但是到了今天僅僅是一年時(shí)間，我們看到的卻是全國(guó)銷售面積和銷售增長(zhǎng)額的增速達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)近10年以來(lái)的歷史高位。

　　而對(duì)出現(xiàn)這樣的原因，秦虹認(rèn)為，一方面是中國(guó)住房需求總量仍然處于較大的發(fā)展階段，另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境，尤其是貨幣環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為有利，房地產(chǎn)企業(yè)資金充足。

　　秦虹介紹到，雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)迅速，但與美國(guó)相比，美國(guó)住房需求已接近負(fù)荷，93%住房靠二手房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)滿足，而我國(guó)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)程度。“值得注意的是，我國(guó)現(xiàn)階段中小城市人口向大城市集聚的速度較為明顯，因此，一線城市、部分二線城市以及部分小城市總需求量仍然較大。這也意味著，未來(lái)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大背景下，對(duì)于住房的需求也會(huì)進(jìn)一步增加?！?/p>

　　貨幣環(huán)境對(duì)市場(chǎng)發(fā)展十分有利

　　從房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境，特別是貨幣環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分有利?！?012年，中國(guó)貨幣政策取向?yàn)榉€(wěn)健的貨幣政策，實(shí)際執(zhí)行中為穩(wěn)中偏松的貨幣政策，兩次降息，兩次降準(zhǔn)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生有利影響。”秦虹說(shuō)。

　　她指出，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額與融資額兩個(gè)數(shù)據(jù)比較可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段房企資金可以說(shuō)是近10年來(lái)最好水平，從定金增長(zhǎng)速度和個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)速度來(lái)看，67%的按揭增長(zhǎng)速度，也是除了2009年初之外的第二歷史新高。

　　的確，從上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“2013第一季度全國(guó)房企資金報(bào)告”顯示，2013年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)其中2010年三四季度為偏緊狀態(tài)，2011年至2012年八個(gè)季度均為緊張狀態(tài)步入“偏松”區(qū)間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，多項(xiàng)指標(biāo)利好一季度房企資金改善“雖然第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯復(fù)蘇，但是企業(yè)資金來(lái)源增速超過(guò)開(kāi)發(fā)投資增速，這也使房企資金鏈緊張的狀況逐步改善。

　　與此同時(shí)，企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，其被動(dòng)自籌資金的狀況也有所改善。數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，企業(yè)自籌資金在本年資金來(lái)源中所占比重為37.5%，比去年同期下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年下降3個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)自籌資金比重自去年二季度開(kāi)始呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。這也意味著，在成交使房企資金大量回籠外，房企融資能力也在增強(qiáng)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至22日，10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)88億人民幣，較2012年平均水平上漲了160%。這意味著，2013年以來(lái)，10大標(biāo)桿房企融資額度也已經(jīng)達(dá)到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。

　　此外，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲，接近30家房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度已經(jīng)接近800億，融資總額已經(jīng)超過(guò)2012年的全年融資30%左右。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)束了一個(gè)低迷期，從今年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展期，恰恰走出了五年增長(zhǎng)兩年低落，走完了第四個(gè)周期進(jìn)入了第五個(gè)周期?！眳R力基金董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)及幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇就對(duì)后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)極為看好，他認(rèn)為在城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新一輪發(fā)展。

　　但值得注意的是，新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，有投資就意味著有風(fēng)險(xiǎn)，而回報(bào)越高，風(fēng)險(xiǎn)就越高?！艾F(xiàn)階段雖有調(diào)控新政但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍向好的主要原因是地方對(duì)于新政執(zhí)行不到位，因此，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度反彈，中央政府必然會(huì)加大對(duì)地方執(zhí)行政策的力度。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投資仍應(yīng)慎重，以免造成不可挽回的損失?！?/p>

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)　 張宏祥　

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