房產稅擇機擴容地產調控將淡化行政色彩

　　發(fā)改委有關負責人日前表示，現(xiàn)在正在考慮擇機擴大房產稅改革試點范圍，今年會有具體動作。這很可能意味著在當前行政化的地產調控越來越走入困境情況下，類似房產稅這樣更具市場化的房地產調控措施將逐漸嶄露頭角，這對建立房地產市場穩(wěn)定運行機制，促進房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展將產生積極影響。

　　當前以行政主導的地產調控政策已經嚴重干擾了市場的穩(wěn)定預期，調控效果也越來越走向反面。

　　以限購為例，雖然表面上短期抑制了不合理投機需求，將部分投機購房者逐出市場，房屋價格漲幅也得到控制，但是在供需的動態(tài)博弈過程中，它的強化使用卻會產生負面作用。政府的嚴格限購強化了擬購房人對于房屋稀缺的預期，在這種心理暗示下，他們只要一滿足購房條件，就一定會不顧自身實際需求而搶先購房，這無疑提前透支了購房需求。由于限購嚴格規(guī)定了“一個家庭一套房”，這就使得更多的家庭在具備購房資格后，更愿意“一步到位”選擇面積和戶型較大的房屋，而不再選擇小戶型，這實際上增大了住房面積的需求。若以經濟學的術語來總結購房者的行為就是，多次行政限購后購房者的需求彈性會變大，這意味著只要房屋價格有小幅回落或限購條件有所放松，他們的購房需求就會快速釋放。

　　同樣，長期限購對于限售者也有嚴重的負面影響，由于多套房的擁有者在房屋售出后也不具備購房資格，他們也就更傾向于持有住房，這無疑減少了二手房的供給。在過去的限購條件下，需求量的大幅減少曾導致不少積累過多庫存的開發(fā)商陷入困境，這就迫使開發(fā)商在以后限購升級后，不得不采取更為謹慎的開發(fā)策略，由此會影響房屋的潛在供給。

　　無論是限購還是限售，都會增大房屋的需求彈性，減少房屋的供給彈性，這就導致在同樣的新增需求沖擊下，限購和限售強化后反而容易導致房屋價格上漲更快。

　　實際上，政府也認識到行政化調控的負面作用。新一屆改革意識較強的政府正醞釀通過市場化的手段解決當前房地產市場的困局。而目前房地產調控的嚴峻性將會加速這些政策的出臺，其中房產稅這一通行的市場化調控手段也必定會得到政府的青睞。

　　房產稅的開征增加了住房持有成本，這一方面有助于抑制房地產的投機需求，另一方面也會促使部分擁有多套住房的轉讓或出租，增加住房的有效供給，這無疑有利于促進房地產市場良性調節(jié)機制的形成。

　　第二批房地產稅試點中，一定會有更多熱點城市入圍，如北京、廣州、杭州等，征稅的重點也不再局限于新增購房，部分熱點城市將很可能對存量房“開刀”。這也能更好地調節(jié)當地過熱的房地產市場。

　　如果說房產稅的推出是為了更好地調節(jié)需求，可以預計，為了更好地調節(jié)房地產供給，促進更多集體土地入市也將成為管理層高度重視的房地產調控手段。國土部目前正在研究的《集體經營性建設用地流轉指導意見》將有望使更多經營性集體建設用地土地無需通過政府征用這一環(huán)節(jié)就可以入市交易，具體措施包括，鼓勵“城中村”、“城郊村”集體與村民自主開發(fā)，為城市流動人口與低收入階層建設出租房；允許小產權房在合適的條件下入市等。這些措施的實施將有利于形成多元化的土地及房屋供給體系，房地產的供給彈性也會大大提高，市場的平穩(wěn)運行機制也容易形成。

　　當然，無論是房產稅、集體土地入市都會損害當前既有利益集團的利益。例如，集體土地入市會較大程度上沖擊地方現(xiàn)有的土地財政利益格局，改革的推進也將更多遵循漸進原則，這也決定政策短期對于改變房地產供求關系的作用比較有限。另外，新一輪房地產調控為維持房市的供求平衡，也不得不在熱點地區(qū)借用限購政策來限制不合理需求，但這種限購的嚴厲程度已不大可能加碼。這種調控對于房地產市場的影響也更為溫和。房價雖然短期仍會慣性上漲，但行政調控作用的淡化，以及市場化調控政策的更多引入，將會更有利于改善開發(fā)商的投資預期，從而有利于擴大更長時期的住房供給。在未來供求關系改善預期的作用下，房價有望在今年下半年逐漸穩(wěn)定下來。

來源：中國證券報　 陳偉

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