房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫中國(guó)房產(chǎn)已進(jìn)高危期？

　　國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”列為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容。政府調(diào)控在反復(fù)強(qiáng)調(diào) “決不放松”的基調(diào)中，開征房產(chǎn)稅成為繼“新國(guó)五條”之后的未來(lái)預(yù)期性消減房地產(chǎn)泡沫的政策措施。

　　以房地產(chǎn)為重要?jiǎng)恿Φ闹袊?guó)經(jīng)濟(jì)在增速收縮的過(guò)程中尋找轉(zhuǎn)型發(fā)展的出路，而在這個(gè)艱難的過(guò)程中，房?jī)r(jià)居高，調(diào)控失效，泡沫依舊，房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)凸顯。

　　近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。以最近為例，“新國(guó)五條”中獲益部分20％征稅的條款讓炒房人滿頭冷汗；為抑制房?jī)r(jià)，北京4月份以來(lái)甚至實(shí)行了最嚴(yán)厲的行政性限價(jià)政策——對(duì)開發(fā)商申請(qǐng)期房和現(xiàn)房銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲的一律不批銷售證。總而言之，國(guó)家采取土地、信貸、稅收和限購(gòu)、限價(jià)等多種手段，各種辦法用盡，致力于擠房地產(chǎn)泡沫，但房?jī)r(jià)并未能得到有效控制，有些城市甚至出現(xiàn)加速上漲的跡象。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比，下降的有2個(gè)，持平的有1個(gè)，上漲的有67個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.1％。同比數(shù)據(jù)，價(jià)格下降的有2個(gè)，上漲的有68個(gè)，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為13.7％。自2012年6月房地產(chǎn)價(jià)格止跌后連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。

　　與此同時(shí)，全國(guó)一二線城市土地市場(chǎng)全面升溫。 5月20日，北京市國(guó)土局公開拍賣的通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一塊土地，溢價(jià)率達(dá)230％，折合樓面價(jià)高達(dá)13136元／平方米；5月22日，上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一地塊溢價(jià)也達(dá)92.65％。進(jìn)入二季度，房地產(chǎn)開發(fā)商的熱情又高漲起來(lái)，在土地招拍市場(chǎng)上頻頻舉牌。究其原因，一方面是開發(fā)商“不差錢”，某地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年年初至今，十大標(biāo)桿房企的海外融資額度達(dá)到了380億元，在不到半年時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)接近其2012年全年413億元的海外融資額，相比2012年下半年151.6億元的海外融資額，上漲150％。另一方面，在地方政府的助推下，2013年以來(lái)，土地供應(yīng)增加，供地節(jié)奏也趨向平均，不再做出“收緊”姿態(tài)，致使手握充足資金的大型房企拿地?zé)崆楦邼q，出現(xiàn)多個(gè)城市的多個(gè)區(qū)域土地溢價(jià)率、樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高的局面。

　　不過(guò)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾火熱的背后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋空置率居高不下的現(xiàn)實(shí)愈演愈烈。尤其是三四線城市，許多地方房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累了大量庫(kù)存。據(jù)行業(yè)人士分析，其壓力的緩解，以目前的人口增長(zhǎng)速度，需數(shù)十近百年。對(duì)此現(xiàn)象，觀察者戲稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)流水大席，一二線城市吃撐了，三四線城市還沒(méi)開始吃，席散了。房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重是市場(chǎng)的共識(shí)，而一旦破裂，受損的不只是國(guó)家和房地產(chǎn)商，最難受的還是百姓——在沒(méi)有更好投資渠道的情況下，最好的資產(chǎn)保值方式就是買房。

　　綜合各方面情況不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控效果實(shí)際上并不明顯，泡沫風(fēng)險(xiǎn)仍在膨脹。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)，首先是解決人們合理的住房需求，其次是在節(jié)約集約利用資源的同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。因此，房地產(chǎn)政策調(diào)整的基本思路，是保障基本需求，滿足改善需求，鼓勵(lì)投資需求，制止投機(jī)需求。而當(dāng)前以房?jī)r(jià)調(diào)控為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展問(wèn)題。我們看到，在嘗試了從住房購(gòu)置和出售環(huán)節(jié)的調(diào)控措施之外，現(xiàn)在，加快房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)步伐，是試圖從保有環(huán)節(jié)為房?jī)r(jià) “撤火”。索羅斯在博鰲亞洲論壇2013年年會(huì)上發(fā)表的觀點(diǎn)認(rèn)為，“每套房每年繳付3％至5％的房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)會(huì)相應(yīng)下降。 ”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也認(rèn)為，要降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加持有環(huán)節(jié)費(fèi)用如物業(yè)費(fèi)和房產(chǎn)稅，才能有效降低房?jī)r(jià)。

　　房產(chǎn)稅似乎成了控制房?jī)r(jià)上漲，緩解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最后 “殺手锏”。

　　但問(wèn)題是，開征房產(chǎn)稅，仍面臨重重難題。首先是從法律上看，開征房產(chǎn)稅面臨著房產(chǎn)及其所依附的土地所有權(quán)問(wèn)題。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是為了納稅人所持有的房產(chǎn)保值增值而設(shè)立的稅收。正因?yàn)槿绱耍{稅人才愿意繳納該項(xiàng)稅賦。但在中國(guó)，土地是國(guó)有的，購(gòu)房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，他們購(gòu)買的房產(chǎn)隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而在貶值。因此，征收房產(chǎn)稅，基礎(chǔ)就不牢固。其次是征收房產(chǎn)稅的技術(shù)條件復(fù)雜。稅基如何確定？如何對(duì)不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？房地產(chǎn)價(jià)值如何有效評(píng)估？誰(shuí)來(lái)評(píng)估？如何保證專業(yè)人士評(píng)估房產(chǎn)時(shí)不會(huì)發(fā)生尋租行為？等等，這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門檻。

　　總之，開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律的關(guān)系調(diào)整的問(wèn)題，要增設(shè)房產(chǎn)稅這樣一個(gè)新稅種，按照現(xiàn)行立法程序，還是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，將房地產(chǎn)調(diào)控的成效寄希望于房產(chǎn)稅是不現(xiàn)實(shí)的。

　　縱觀房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)措施，無(wú)論是限購(gòu)，還是獲益收稅，以及未來(lái)的保有繳稅，政策措施的目的是想將投機(jī)者按在市場(chǎng)里使其跳不出來(lái)，以期降低投機(jī)沖動(dòng)，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。但這又最終回到上述起點(diǎn)，在人民幣貶值的未來(lái)預(yù)期中，老百姓的資產(chǎn)只能跟購(gòu)房保值的渠道一起遭受打擊。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，老百姓和投機(jī)者一樣，孩子和臟水都一起被潑了出去。因此，如何通過(guò)調(diào)控，在維系泡沫不破的前提下又能使其不斷縮水，這需要政策設(shè)計(jì)者的智慧，也需要中國(guó)房地產(chǎn)大膽的市場(chǎng)化改革。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：李成剛

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