地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)現(xiàn)"存量優(yōu)化"

　　發(fā)改委近日公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》指出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍“今年會有具體動作”。發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人的這番最新表述，意味著房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍已經(jīng)箭在弦上。

　　將房產(chǎn)稅改革列入深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作，可見政府的決心，這對于房價又進(jìn)入上升通道后的樓市而言無疑是一枚重磅炸彈。那么此舉透露出政府的哪些意圖和信號？

　　《意見》提出，正確處理好政府與市場、政府與社會的關(guān)系，處理好增量改革與存量優(yōu)化的關(guān)系，可謂切中房地產(chǎn)時弊。業(yè)界人士指出，房產(chǎn)稅改革也是政府職能轉(zhuǎn)變的一個涵義，未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向有可能會發(fā)生較大改變。一個市場的目標(biāo)在于成交，促進(jìn)資源配置的優(yōu)化。如果人為加大對市場供需的干預(yù)，那么可能會造成價格信號的失靈。比如說，去年以來的房價上漲，既是供需失衡所致，又反應(yīng)了市場預(yù)期的變化。政府以“限”字當(dāng)頭的調(diào)控政策固然在抑制需求上卓有成效，但是卻在一定程度上體現(xiàn)出不得已而為之的感覺，反倒在某種意義上推高了房價預(yù)期，致使房價至今沒有走出屢調(diào)屢漲的怪圈。

　　住房是一項極其特殊的商品。衣食住行是人類的基本需求，但是與食品、衣物等必需品不同，住房在生產(chǎn)供給上不可能無限放大，是以有限的土地資源作為約束，因此公平是這一商品進(jìn)行分配的一條準(zhǔn)繩。我們之所以投入巨額財力修建保障性住房，也正是為了這一目的。因此，在樓市調(diào)控時處理好政府與市場的關(guān)系，需要更加全面審慎的考量。

　　而且，與經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域小區(qū)網(wǎng) 論壇的改革不同，我國房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上是一種制度修復(fù)，一些深層次的問題已經(jīng)積重難返，雖然房地產(chǎn)與許多產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，調(diào)控有可能會造成經(jīng)濟(jì)增速下滑，但是政府仍以壯士斷腕的姿態(tài)啟用了行政手段，把投資泡沫擠出市場。但是應(yīng)當(dāng)看到，樓市已經(jīng)形成了難以撼動的既得利益，尤其是在過去相當(dāng)長的時間內(nèi)，許多住房資源集中在少數(shù)投資者手中，市場上云遮霧繞的空置率一直被詬病。而按照公平分配的原則，這部分住房應(yīng)當(dāng)是分配給剛性需求的。

　　相反，被投資者擠出的剛性需求仍然在不斷積攢。同時，出于供給補(bǔ)給的制約，當(dāng)越來越多的剛性需求去追逐有限的住房“增量”之時，房價會繼續(xù)走高就在意料之中，形成了樓市里獨(dú)有的“二八現(xiàn)象”。顯然，如果單單依靠“增量改革”，難以實(shí)現(xiàn)房價向普通消費(fèi)者回歸的愿望，必須同時做好“存量優(yōu)化”。但是，從目前的限購、限貸等行政手段看，卻沒有一條措施能夠觸動樓市的既得利益格局，實(shí)現(xiàn)“存量優(yōu)化”，只能寄希望于能夠自動調(diào)節(jié)二手房供需的房產(chǎn)稅。

　　在去年底的全國綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會上，時任國務(wù)院副總理的李克強(qiáng)指出，現(xiàn)階段推進(jìn)改革不僅要繼續(xù)解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，在很大程度上要觸動利益。打破固有利益格局，畢竟?fàn)恳话l(fā)而動全身，如何讓市場能夠接受，且有一定的利益預(yù)期？

　　現(xiàn)實(shí)來看，房產(chǎn)稅改革是實(shí)現(xiàn)住房分配存量優(yōu)化最好的突破口，一方面滬渝兩地試點(diǎn)已經(jīng)積累了經(jīng)驗，另一方面政府高層的屢屢表態(tài)已經(jīng)讓市場有了預(yù)期，甫一推出后不至于引起市場的過分動蕩。目前許多城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，雖然在稅率和征收范圍上還有待探索，但是向所有存量房尤其是空置房征收房產(chǎn)稅，卻是大勢所趨。有專家建議，房產(chǎn)稅調(diào)控不僅要面向交易環(huán)節(jié)，更要針對保有環(huán)節(jié)，對滿足居住基本需求的房產(chǎn)可以免稅，但對多套住房，則必須實(shí)現(xiàn)差別化征稅。

　　投資者手中大量空置房的存在，實(shí)際是對社會資源的過度占用。因此，對多占社會資源者征稅是合理的。而且，社會上的空置房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財富增值，但是這種財富增長是鉆了過去沒有把牢限制投機(jī)閘門的空子，推高房價的結(jié)果，卻是抑制了其他人的購房能力。從這個角度講，房產(chǎn)稅不僅是從根本上遏制投機(jī)的手段，還應(yīng)當(dāng)是推進(jìn)收入分配改革的配套措施。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，處理好政府和市場的關(guān)系，應(yīng)該是政府做好制度護(hù)航，把限購、限貸等核心措施固化為長久的制度體系，防止出現(xiàn)漏洞，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用好市場規(guī)律，建立起市場良性運(yùn)行的機(jī)制。更重要的是，把握時機(jī)穩(wěn)步把改革推向前進(jìn)，而不應(yīng)裹足不前。

來源：金融時報

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