房價為何越調(diào)越漲市場剛性需求堅挺

　　攻堅戰(zhàn)

　　一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時，單價是27959元/平方米，但在購房人額外支付40多萬元裝修款后，單價一躍超過3.2萬元/平方米。實際購房款比備案價格暴漲近5000元/平方米。這是真實發(fā)生在北京住宅市場的營銷案例，開發(fā)商漲價選擇裝修款另算的“曲線加價”方式來實現(xiàn)。

　　樓市價漲緣于供求失衡 　

　　來自北京住建委官網(wǎng)的公開數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1萬余套，達(dá)到歷史低點。從經(jīng)驗上看，北京市住宅庫存警戒線為9萬套，低于該數(shù)據(jù)就預(yù)示房源供應(yīng)緊張。

　　一份統(tǒng)計資料顯示， 2013年5月北京商品住宅不含保障房庫存量比2012年初下降42.9%。其中，期房庫存量比去年初下降49.9%。這也是新政實施至今價格不跌的根本原因。

　　一位房地產(chǎn)研究機構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府直接管控房價，令謀求漲價的項目難以取得預(yù)售證，但開發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價底線，結(jié)果是，預(yù)售價格過關(guān)的項目并不多，開盤項目大幅減少，樓市增量供給嚴(yán)重不足。

　　6月份北京預(yù)計有31個項目開盤入市，其中包括15個純新盤和16個老項目后期。這些人為被壓縮的需求一旦釋放，房價還會上漲。

　　土地價格成倍瘋狂上漲

　　就在北京執(zhí)行有史以來最嚴(yán)格的限房價政策的同時，通州臺湖鎮(zhèn)多塊土地均以不同程度的溢價成交，其中一多功能用地經(jīng)過60多輪競價最終以溢價230%成交。

　　位于北京西南三環(huán)之內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊正掛牌競價，由于位置搶眼獲得眾開發(fā)商青睞，起拍價格已高達(dá)1.97萬元/平方米，北京三環(huán)有望再誕地王。業(yè)內(nèi)預(yù)測，其成交樓面地價或?qū)⑦_(dá)到3.5萬元/平方米，再加上建安等開發(fā)成本，該地塊上所建樓盤的銷售價格或?qū)⑦_(dá)到7萬元/平方米。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導(dǎo)致建筑成本的上升，從而推動房價的進(jìn)一步上揚。

　　可以預(yù)想的是，伴隨著新“地王”接連重現(xiàn)，高地價成本必然推動商品房價繼續(xù)上行，若樓市調(diào)控不能從根本上壓低上游成本、舒緩樓市供求矛盾，那么就無法真正對高房價形成釜底抽薪之效。

　　市場剛性需求持續(xù)堅挺

　　許多人認(rèn)為，北京高房價是由外地富豪撐起來的。這話雖然有一定道理，但富人們買房大多是為了財富保值，如山西一個煤老板的109套房子到現(xiàn)在并沒有倒出去，并沒有去沖擊二手房市場。況且據(jù)記者了解，許多富豪在北京買房為了圖方便，甚至是面子上的原因等。

　　專家們指出，北京等一線城市，城市化已經(jīng)接近結(jié)束，不具備大幅增加供應(yīng)的可能性。在這樣的城市，供應(yīng)不能增加，需求大幅集中，到底是越調(diào)越漲，還是越漲越調(diào)，似乎無論哪個方式，都是一個難題。

　　事實已經(jīng)證明，自從去年限購令生效后，本地的市場能量得到了極大釋放，大批的炒房人流出北京后，房價不跌的主要原因是市場剛性需求的大量涌出。

　　多項措施讓高房價“降火”

　　國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任祝寶良指出，解決包括高房價等諸多中國面臨的經(jīng)濟難題，只能依靠改革推進(jìn)，建議改革突破口從打破阻礙城鎮(zhèn)化推進(jìn)的制度入手，包括戶籍、土地、財稅制度等。

　　實際上北京市政府已經(jīng)在行動，今年又提出“聚焦通州，積極推動城市副中心建設(shè)；加快順義、亦莊—大興、昌平、房山新城建設(shè)，打造功能完備、宜居宜業(yè)的綜合性新城”，如此等等都說明了政府在城鎮(zhèn)化浪潮中，正試圖讓地價和房市剛性需求壓下去。

　　讓高企的房價“降火”，釜底抽薪的做法除了增加市場供給、壓縮房產(chǎn)空置率外，關(guān)鍵還是政府要學(xué)會“讓利”，如降低地價，減少稅費等。

　　北京市住建委目前已經(jīng)立下軍令狀，承諾在二季度要讓房價數(shù)據(jù)有所改觀，并且采取了“史上最嚴(yán)厲的價格管制”——不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價。預(yù)售審批新增副市長簽字這道“關(guān)卡”。2013年的房價控制目標(biāo)，北京市已經(jīng)分解至各個區(qū)縣，目前房價控制目標(biāo)已直接與相關(guān)負(fù)責(zé)人掛鉤。

來源：人民日報海外版　 陸培法

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