房地產(chǎn)嬗變：調控傾向糾偏 樓市面臨重構

　　“房地產(chǎn)無疑已經(jīng)站在十字路口?！狈康禺a(chǎn)業(yè)一位人士感嘆說，無論是行業(yè)發(fā)展，還是調控政策，房地產(chǎn)均將直面嬗變。行業(yè)是繼續(xù)沿著舊模式往前走，享受城鎮(zhèn)化的盛宴，還是轉個彎，在經(jīng)濟去房產(chǎn)化的結構調整中，沐浴無限好卻已近黃昏的夕陽？調控模式是繼續(xù)主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”，還是換個思路，強化經(jīng)濟手段？

　　“行業(yè)發(fā)展需轉彎、調控思路應改變”是接受中國證券報記者采訪的業(yè)內人士的共識。他們認為，市場博弈將在調控糾偏、行業(yè)重構中愈演愈烈。

　　調控 應以市場為主導

　　5月29日，經(jīng)過多輪競價，位于上海長寧區(qū)的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價格拍出，成為今年以來全國最高價。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價格，還有它誕生的日子——“新國五條”出臺百日之際。近期一線城市土地市場火爆，折射出開發(fā)商對未來行政調控手段放松的預期，也強化著歷年來房價越調越漲的預期。

　　近10年來，房地產(chǎn)遭遇密集的調控大致可分為三個階段：一是2003年至2007年，以管好土地、信貸兩個閘門為代表的緊縮調控。2003年，中國人民銀行發(fā)布通知，規(guī)范房地產(chǎn)融資；國務院出臺通知，大力推行住房市場化。2004年，國土資源部發(fā)出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年，“國八條”出臺，強調穩(wěn)定住房價格。2006年，“國六條”和“國十五條”先后出臺，后者規(guī)定新開工建筑面積90平米以下住房必須占開發(fā)建設總面積的70%以上”，即著名的“70/90政策”。2007年，二套房貸首付比例上調至40%，貸款利率上調至基準利率的1.1倍。

　　這些降溫措施并未遏制房價在2004年以后的翻番上漲，但2008年的金融危機迫使房價掉頭，由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬松調控。為了刺激消費投資、提振經(jīng)濟，鼓勵購房的政策在2008年末出臺，房地產(chǎn)市場從2009年開始強勁反彈，一線城市房價漲幅大多超過100%。

　　這又引發(fā)了新一輪緊縮調控，即以限購為代表的2010年至今的第三階段調控。2010年4月，“國十條”出臺，限購條款和三套房停貸政策被認為是“史上最嚴”。2011年，政策繼續(xù)加碼，“新國八條”將二套房的購房門檻提高至“首付6成，利率1.1倍”。短期調整之后，房地產(chǎn)市場2012年下半年開始反彈。2013年初，“新國五條”及其細則出臺，明確二手房交易個人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響，房價漲勢得到控制，市場成交量出現(xiàn)腰斬。但同樣是“好景不長”，近期市場又現(xiàn)趨熱跡象。

　　不少業(yè)內人士指出，十年調控遭遇房價“越調越漲”的“囧途”存在宏觀經(jīng)濟因素。例如，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展導致房地產(chǎn)剛性需求的快速、大量釋放。社會資金充裕而缺乏足夠的投資渠道，從而扎堆樓市。不過，調控過于倚重行政手段、忽略長期基礎性制度建設也難脫干系。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，過去十年房地產(chǎn)調控的一個失誤是在主導思路上重需求端輕供應端，加減法運算不理想。

　　分析人士認為，在抑制需求的同時，供應端的熱情同樣也會受到打壓，市場供需關系難以得到改善。當積壓已久的需求集中釋放時，將出現(xiàn)新一輪的供需失衡局面。

　　在房地產(chǎn)調控中，政府的邊界應如何劃定？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，政府部門的任務應是加強制度建設，維護市場秩序，推進土地、戶籍等制度的改革，更好地滿足市場需求。

　　陽光壹佰置業(yè)集團常務副總裁范小沖表示，政府應擬定行業(yè)的戰(zhàn)略和導向，制定并維護市場規(guī)則，保持市場的公開透明和長期穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資、定價、銷售等應由市場主體來決策，市場風險也相應地由市場主體承擔。

　　業(yè)內人士認為，房產(chǎn)稅試點擴圍可視為樓市調控去行政化的風向標，未來調控應強化持有環(huán)節(jié)稅收政策的作用，發(fā)揮市場手段的自動穩(wěn)定器作用。

　　行業(yè) 暴利將成往事

　　調控模式轉變預期只是一個方面，開發(fā)商樂觀的另一個理由是看好未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。

　　范小沖認為，當前我國處于城市化加速的特殊歷史階段，農村人口進入城市導致住房需求持續(xù)旺盛，再加上經(jīng)濟高速增長、貨幣超發(fā)、居民投資渠道狹窄等因素，共同構成了房地產(chǎn)市場上行的內在因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個百分點。這意味著近十年間，從農村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對住房的需求之龐大可見一斑。

　　房地產(chǎn)業(yè)還能延續(xù)“黃金十年”嗎？某上市房企中層人士表示，新型城鎮(zhèn)化思路的提出正在使房地產(chǎn)業(yè)的重心發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場的核心正從此前的大城市逐漸轉移到中小城市和小城鎮(zhèn)。從總量上看，未來數(shù)年間，房地產(chǎn)市場仍將保持一定規(guī)模的增長。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對資本市場的強烈渴求來看，房地產(chǎn)開發(fā)商仍對市場抱有信心。

　　該人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)暴利將成往事。未來數(shù)年間，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率可能保持整體下降的態(tài)勢，但增長前景仍然看好，只要企業(yè)調整得當，必將迎來“白銀十年”。換句話說，房地產(chǎn)業(yè)的“青春期”尚未結束。

　　“不提‘支柱產(chǎn)業(yè)’并不意味著房地產(chǎn)就不是支柱產(chǎn)業(yè)。各項數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)業(yè)的地位仍不可撼動。”一位曾參與政策制定的學者向中國證券報記者表示，高層回避“支柱”產(chǎn)業(yè)的提法是擔心由此導致房地產(chǎn)投資過熱。

　　“2013年房地產(chǎn)行業(yè)就像是黃昏下的夕陽，行業(yè)享受著房價繼續(xù)毫無征兆的上漲，享受著資金價格下行帶來的財務成本下降，享受著剛性需求的購房者依舊積極入市的沖動，唯一的疑問是這無限好的夕陽何時落下。”平安證券首席經(jīng)濟學家鐘偉在一份研究報告中如是感慨。

　　他認為，2010年房地產(chǎn)的限購限貸政策是行業(yè)中長期發(fā)展的重要拐點。未來2-5年，房地產(chǎn)中期趨勢依然是高位平臺調整。2-5年內，房地產(chǎn)行業(yè)供需關系將逆轉，需求大于供給的時代將結束。

　　一些專家認為，房地產(chǎn)是過去十年經(jīng)濟增長的一大動力，但時至今日，它擠壓企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資、抑制居民消費擴張、放大金融機構系統(tǒng)風險的弊端已顯現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的地位重構與否取決于經(jīng)濟結構調整能否順利，取決于調控部門對經(jīng)濟增速放緩的容忍度。

　　無論如何，未來行業(yè)洗牌是大勢所趨。蘭德咨詢認為，一些中小房企在多輪調控中被淘汰出局，大型房企的規(guī)模效應愈加凸顯，抵御風險的能力不斷增強，整個行業(yè)將走向穩(wěn)定、理性、規(guī)范。

　　變革 永恒的市場主題

　　上述曾參與政策制定的學者認為，與中國經(jīng)濟走到轉型期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也到了關鍵階段。要想吃到新型城鎮(zhèn)化“蛋糕”，除關注區(qū)域風險和結構風險之外，還需要調控手段逐漸“去行政化”，土地、戶籍等配套制度的改革也需加快步伐。

　　在這一過程中，變革將成為市場永恒的主題。

　　在一些業(yè)內人士看來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位仍不可撼動。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內，房地產(chǎn)業(yè)關系上下游50多個行業(yè)的發(fā)展，是國民經(jīng)濟中關聯(lián)度最高的行業(yè)。

　　從調控政策看，住建部正在會同多個部門制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機制，除房產(chǎn)稅外，還涵蓋土地供應、保障房建設、貨幣政策、市場規(guī)范等多個層面。無疑，博弈將在房地產(chǎn)調控長效機制的建立過程中凸顯出來。

　　在一些地方部門看來，房產(chǎn)稅增收的功能有限，而且會對當?shù)貥鞘杏胸撁嬗绊?，因此對房產(chǎn)稅改革試點并不積極。不過，鐘偉認為，預計2014年-2015年開始，房產(chǎn)稅將在全國范圍內全面鋪開。無論以何種方式開征，房產(chǎn)稅都必將給行業(yè)帶來巨大危機，曾經(jīng)為這個行業(yè)帶來輝煌的投資需求將發(fā)生本質改變，房價可能出現(xiàn)一次性的深幅調整，二手房市場的供求關系也會發(fā)生明顯逆轉。

來源：中國證券報　 費楊生 張敏

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