十城市賣地收入增地王頻出地價(jià)猛漲

　　剛剛過去的5月，土地市場(chǎng)“高燒”，房企搶地大戰(zhàn)在多城市輪番上演。地王頻出，地價(jià)跟漲，地方政府的賣地收入也創(chuàng)下新紀(jì)錄。

　　上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院3日發(fā)布《2013年5月份典型城市土地成交報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示，5月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2222 .2萬平方米 ，環(huán)比增41.7%，同比增44.6%；土地出讓金收入合計(jì)669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高；土地成交均價(jià)為3015元/平方米，環(huán)比增15.7%，同比增215.7%，創(chuàng)三年來新高。

　　早在5月初，土地市場(chǎng)的急速升溫已引起業(yè)界普遍關(guān)注。僅北京（樓盤）一地，前5月的土地收入已超過600億元，接近去年全年的賣地收入。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前5月，綜合土地市場(chǎng)最為活躍的京滬廣深4個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元同比上漲350%。

　　“從今年土地出讓金收入走勢(shì)看，二季度以來呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，5月達(dá)到年內(nèi)最高。從同比增幅走勢(shì)看，今年以來整體呈現(xiàn)振蕩走勢(shì)，5月增幅上升尤為明顯”。易居研究院研究員朱光預(yù)測(cè)，二季度末隨著土地市場(chǎng)持續(xù)活躍“土地出讓金收入同比增幅仍將保持高位”。

　　他指出，5月土地成交出現(xiàn)明顯回升，主要是近期各地年度土地供應(yīng)計(jì)劃已確定并上報(bào)國土部，地方政府在追求土地財(cái)政的情況下，開始積極推地。此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金較為寬松，也導(dǎo)致各地土地成交進(jìn)一步活躍?！半S著土地成交量回升以及一線城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率不斷高企等因素，都推動(dòng)了土地出讓金收入的大幅上升。”

　　綜合前幾月數(shù)據(jù)，今年以來土地價(jià)格整體上呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，自3月以來已持續(xù)三個(gè)月上漲。朱光告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者“一些優(yōu)質(zhì)地塊的上市，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而使得土地價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。預(yù)計(jì)二季度末土地市場(chǎng)這一活躍態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)”。

　　5月，京滬廣等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。此外，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)還顯示，包括萬科、保利、招商等十大標(biāo)桿房企5月購地情況較為積極，除綠城外其余房企5月均有購地。截至日前，這些標(biāo)桿房企購地金額為162億元，環(huán)比4月增26%。

　　地方官員稱賣地就像辦印鈔廠 沒錢賣兩塊地即可

　　過去的十幾年間，中國一直在城鎮(zhèn)化的過程中，但主要是靠“賣地財(cái)政”發(fā)展，就是地方政府靠賣土地推動(dòng)城市擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)增長。我碰到過好多地方官員說，賣地就像辦了一個(gè)印鈔廠，想辦事沒錢，賣兩塊地就行了?，F(xiàn)在之所以一聽說重視城鎮(zhèn)化，各地就準(zhǔn)備大搞基建，房地產(chǎn)開發(fā)商也躍躍欲試，這種思維其實(shí)還是舊城鎮(zhèn)化的思維。這跟官方對(duì)于土地財(cái)政的態(tài)度不明朗是有直接關(guān)系的。

　　什么才是城鎮(zhèn)化？簡(jiǎn)單說就是農(nóng)民離開鄉(xiāng)村到城市落戶的過程。我當(dāng)年從農(nóng)村進(jìn)工廠，有了城市戶口，記得人家說我是從糠籮跳進(jìn)了米籮。想想我們自己，我們的父輩，不都是從農(nóng)村出來的嗎？但舊城鎮(zhèn)化最主要的問題就在于，政府征收了土地，卻沒有把農(nóng)民變成市民。從數(shù)字上看，中國工業(yè)化程度已經(jīng)達(dá)到45%以上，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值在國民收入中的比例已不足10%。世界上一般國家到這個(gè)階段的城市化率都會(huì)達(dá)到60%至65%左右，而我國名義城鎮(zhèn)化率才剛過52%，實(shí)際戶籍人口的城鎮(zhèn)化率才35%。

　　更直觀地說，為什么會(huì)有農(nóng)民工這個(gè)稱謂？這說明農(nóng)民進(jìn)城是以就業(yè)為前提的，現(xiàn)在的問題不是他們沒有就業(yè)就進(jìn)城，而是人家早就已經(jīng)就業(yè)很多年了，你不讓人家安居、不讓人家落戶。

　　目前最重要的，是要重新審視城鎮(zhèn)化的推進(jìn)路徑。首先得搞清楚一個(gè)問題：城鎮(zhèn)化的過程中誰是主體？城市發(fā)展老市民自然受益，但城鎮(zhèn)化的真正主體是進(jìn)城農(nóng)民以及其他移居人口，他們是中國人口的大多數(shù)。多年來，城鎮(zhèn)化已經(jīng)積累了一筆巨大的欠賬，欠了好幾個(gè)億人的安居、社保和公共服務(wù)費(fèi)用。

　　從中國的發(fā)展來看，戶籍制度的改革是實(shí)行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。目前在這方面的政策沒有銜接，沒有安排。我們完全可以理解現(xiàn)在國家不能一步做到取消戶籍制度，但我們需要今天就能起步的制度。比如說在一個(gè)城市里面工作滿多長時(shí)間、居住滿多長就可以轉(zhuǎn)為城市戶口。歐美國家合法工作幾年就可以移民、入籍，我們只要?jiǎng)e人的勞動(dòng)而不讓其入戶，取得一個(gè)國家內(nèi)部的戶籍比發(fā)達(dá)國家的國籍還難，這怎么說得過去？

　　有些沿海大城市搞農(nóng)民工入戶籍的積分制，一年幾百人入籍，但有幾百萬外來工在等著。這意思是人口城鎮(zhèn)化要一萬年？我們是要考慮承受能力的問題，突然來個(gè)大爆炸誰也受不了。但要真改革，就要真行動(dòng)。就按過去這些年的速度，再過20年，城鎮(zhèn)化率應(yīng)是75%左右，20年后中國人口是15億，這75%和35%的差額就是6億人。這20年每年就要安排3000萬人，這是真正的大工程、大內(nèi)需，我們不能20年后還不實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化吧？但從今天起每年安排3000萬人落戶，錢從哪里來，考慮到這些才是實(shí)打?qū)嵉囊?guī)劃。

　　現(xiàn)在的問題癥結(jié)是土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化脫節(jié)，賣地財(cái)政只要土地，不要人口，要土地是可以掙錢的，而接納人口是要花錢的。既然問題在脫鉤，那解決問題就要考慮掛鉤。我很多年前就提出如果把每年的土地分配指標(biāo)和人口戶籍化的指標(biāo)相結(jié)合，就比什么都管用。地方政府想要土地指標(biāo)，必須安排一定數(shù)量的人口入籍，這樣地方政府再要地就得先考慮安排人入籍的負(fù)擔(dān)。你說我沒錢，那就別用地了。趕人上樓也就不合算了，因?yàn)槟阋玫?，除了要安排上樓的人進(jìn)城安居，還要安排更多的人口入籍。經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　“地王”這么多房價(jià)怎么辦？

　　5月底，一線城市的土地市場(chǎng)為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海樓盤、廣州（樓盤）樓盤等地多個(gè)地塊高溢價(jià)成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對(duì)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì)，是什么堅(jiān)定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價(jià)會(huì)不會(huì)成為房價(jià)再漲的前奏？

　　一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)

　　5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高。

　　一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。

　　5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)兩幅地塊的樓面單價(jià)相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)“地王”，甚至以每平方米40079元的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價(jià)新高。

　　5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，該區(qū)域地價(jià)不過每平方米五六千元，在售商品房價(jià)格也不過每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出讓地價(jià)已達(dá)到了每平方米1.9萬元，上漲3倍以上。

　　“地王”背后誰是推手？

　　事實(shí)上，土地市場(chǎng)的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：2013年前5個(gè)月截至30日，全國13個(gè)一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳（樓盤）樓盤、天津（樓盤）樓盤、重慶（樓盤）樓盤、成都、武漢（樓盤）樓盤、長春（樓盤）樓盤、南京（樓盤）樓盤、杭州（樓盤）樓盤、蘇州（樓盤）樓盤、長沙（樓盤）樓盤等，合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515。億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億-130億元。

　　在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下，土地市場(chǎng)為何“逆勢(shì)上揚(yáng)”？

　　“面包賣得快，自然需要買面粉補(bǔ)庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受新華社記者采訪時(shí)這樣比喻，隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場(chǎng)的周期。

　　各大房企資金面緩解也為你追我趕、競(jìng)相買地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來的融資額已達(dá)380億元，而2012年全年融資總額為413億元。

　　比資金更為重要的助漲因素還是房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

　　“各地”國五條“細(xì)則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺(tái)前差別不大。導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期。”張大偉說。

　　此外，地方政府的“土地財(cái)政”沖動(dòng)依舊在發(fā)揮著作用?！坝绕涫窃诤暧^經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣地沖動(dòng)更大，而且會(huì)放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場(chǎng)?！睏罴t旭說。

　　地市暖會(huì)否再引樓市熱？

　　“面粉漲了，面包能不漲價(jià)嗎？”

　　人們對(duì)于土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對(duì)未來房價(jià)的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏。

　　“整體來說，當(dāng)下樓市量價(jià)均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大?！痹趶埓髠タ磥恚壳巴恋厥袌?chǎng)傳遞出的信息顯示，“市場(chǎng)存在著失控的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　不過，并非所有人都擔(dān)心目前的地市會(huì)帶熱未來的樓市。

　　“”地王“項(xiàng)目入市時(shí)，如果市場(chǎng)整體低迷，企業(yè)不賺錢甚至虧錢也要降價(jià)促銷的情況比比皆是?！睏罴t旭表示。

　　在他看來，目前土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對(duì)普通購房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價(jià)漲了，房價(jià)就會(huì)跟著漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實(shí)際上，決定房價(jià)和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面。“畢竟，看好后市，和后市實(shí)際如何變化是兩回事?！?/p>

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)未減的大背景下，市場(chǎng)的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，房價(jià)的環(huán)比漲幅已經(jīng)開始回落，下半年這一數(shù)據(jù)很可能會(huì)繼續(xù)保持回落的態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，如果仔細(xì)分析近期高溢價(jià)成交的地塊不難發(fā)現(xiàn)，并非所有高價(jià)地塊都是住宅項(xiàng)目，其中不乏商業(yè)地產(chǎn)，而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場(chǎng)價(jià)值。

　　“地價(jià)，對(duì)房價(jià)長期影響較大，短期影響較小，所以也沒必要放大”地王“對(duì)房價(jià)的影響?！睏罴t旭表示。

　　在他看來，目前更應(yīng)該提醒的是房企要理性拿地，“現(xiàn)在已經(jīng)過了最佳的抄底時(shí)期，土地市場(chǎng)正步入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警期。”

來源：新華網(wǎng)

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