房產(chǎn)稅擴(kuò)容 樓市調(diào)控“去行政化”漸成業(yè)內(nèi)共識(shí)

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息再度引發(fā)社會(huì)關(guān)注！

　　近日，國務(wù)院批準(zhǔn)了發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人回答記者提問時(shí)表示，今年房產(chǎn)稅會(huì)有具體動(dòng)作。

　　據(jù)悉，目前已由住建部牽頭、國稅總局以及財(cái)政部相關(guān)人士組成了專門機(jī)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容以及全面開征做相關(guān)調(diào)研準(zhǔn)備。作為地方財(cái)稅體制改革的一部分，今年極有可能推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。那么，房產(chǎn)稅能否抑制住房?jī)r(jià)上漲？將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？真的能夠成為樓市調(diào)控“去行政化”的風(fēng)向標(biāo)嗎？這一系列問題備受關(guān)注。

　　擴(kuò)容能否抑制房?jī)r(jià)

　　自去年以來，有關(guān)房產(chǎn)稅的消息頻頻出現(xiàn)，先是“年內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步擴(kuò)大”，緊接著是“房產(chǎn)稅全國推廣方案正在加緊研究”。正因如此，房產(chǎn)稅的推出有著另外一個(gè)意義，即抑制房?jī)r(jià)上漲。可是，有人也相應(yīng)提出質(zhì)疑，房產(chǎn)稅真的就能夠抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？

　　就目前的試點(diǎn)情況來看，上海模式房產(chǎn)稅是按增量進(jìn)行征稅的，這一稅制對(duì)新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人來說具有打壓作用，但是對(duì)于那些已經(jīng)擁有大量房產(chǎn)的人來說沒有多大的作用。如此一來，將產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。此外，重慶模式房產(chǎn)稅是按每年高檔住宅進(jìn)行征稅的，房?jī)r(jià)上漲，其標(biāo)準(zhǔn)也隨之上升。倘若把房產(chǎn)稅的門檻設(shè)得太高，似乎對(duì)于打壓房產(chǎn)價(jià)格并沒有起到多大作用。由此看來，目前所試點(diǎn)的房產(chǎn)稅效果并不是那么明顯。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，主要有三種功用。一是完善財(cái)稅制度，房產(chǎn)稅屬地方稅種，能增加地方財(cái)政實(shí)力，匹配事權(quán)。二是有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距。三是可引導(dǎo)購房者理性選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》浚龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用，同時(shí)抑制投資投機(jī)性需求，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　對(duì)此，CRIC研究中心房地產(chǎn)研究員楊晨青接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)說：“其實(shí)，房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間沒有特別直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)的漲與跌主要是由供求關(guān)系來決定的，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高主要是供求關(guān)系所造成的。如果未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，那房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)上漲?！?/p>

　　楊晨青表示，打壓房?jī)r(jià)無非兩個(gè)辦法，即壓制需求和增加供應(yīng)量。事實(shí)上，從調(diào)控邏輯上來說，增加供應(yīng)量才是長(zhǎng)期機(jī)制，壓制需求僅僅是短期作為。雖然房產(chǎn)稅、限購限貸更偏向于市場(chǎng)化，但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來說，這些調(diào)控的影響還是有限的。在過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)已無數(shù)次出臺(tái)政策打壓需求，但事實(shí)證明，這樣的壓制需求的政策影響已經(jīng)越來越差。

　　楊晨青向中國商報(bào)記者舉例道，就拿上海作為例子，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年至2012年，商品房的成交建筑面積大概是8700萬平方米左右。如果每套房按100平方米來算的話，那過去8年，上海新增商品房基本上是不到90萬套，相對(duì)于上海人的需求規(guī)模820萬戶家庭，新增的商品房套數(shù)僅僅能夠支撐上海常住人口11%的比例，也就是說，在10戶家庭里只有1戶家庭能夠在新房市場(chǎng)買到房子。

　　“這樣看來，單靠打壓需求是很難把房?jī)r(jià)抑制住的。因此，我個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)稅、限購限貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響是偏短期的，大家也不必對(duì)房產(chǎn)稅寄予過高的期望?！睏畛壳嗾f。

　　征收模式或延續(xù)“上海重慶”

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容消息一出，除了對(duì)其城市擴(kuò)圍外，人們對(duì)其征收模式也很關(guān)注。

　　據(jù)悉，上海在2011年推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，針對(duì)增量，稅率分別為0.4%和0.6%，并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與增量，稅率為0.5%至1.2%。

　　今年4月初，杭州坊間就流傳“杭州房產(chǎn)稅即將開征”。杭州流傳的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案內(nèi)容是：4月26日，杭州出臺(tái)細(xì)則；5月1日起，杭州作為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，開始征收房產(chǎn)稅。具體細(xì)則將參考上海模式：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。，家庭第二套起征，存量免征。

　　然而，這條傳言中的杭州版房產(chǎn)稅并沒有如期到來。由于種種原因，該方案推后暫緩。原因是針對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、如何征收，各方尚有爭(zhēng)議。這也反映了地方政府的微妙心態(tài)。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)王朝才說：“第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容基本上是以地方政府自愿為主。”對(duì)于傳聞中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案主要效仿上海模式，他認(rèn)為，這有其可能性。

　　有專家表示，以增量房為主要征收對(duì)象在交易環(huán)節(jié)就可以實(shí)現(xiàn)，比較容易控制，而對(duì)存量房征收還要進(jìn)一步評(píng)估。

　　對(duì)此，上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示：“如果試點(diǎn)城市效仿上?；蛘咧貞c，由于稅基偏窄、稅率偏低，程度顯然是不夠大的。但改革需要一個(gè)漸進(jìn)的過程，一定會(huì)先易后難，如果先進(jìn)行增量征收就會(huì)減少阻力?！?/p>

　　楊紅旭指出，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案都將是暫時(shí)的，大方向一定是全國性針對(duì)存量房開征。

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀指出，最好、最公平的辦法是將存量和增量一起進(jìn)行征稅，而且以擁有幾套房或多大的面積進(jìn)行計(jì)算。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心專家馬慶斌表示，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅，更加傾向于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的方式，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　限購并非長(zhǎng)久之計(jì)

　　根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控思路的變化，市場(chǎng)與政府正逐漸就房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”達(dá)成共識(shí)。未來調(diào)控有望弱化短期化做法，突出系統(tǒng)化長(zhǎng)效機(jī)制。而作為建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的有力手段之一，房產(chǎn)稅或成調(diào)控“去行政化”的風(fēng)向標(biāo)。

　　“房產(chǎn)稅將成為‘去行政化’的風(fēng)向標(biāo)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)?！睏畛壳喔嬖V中國商報(bào)記者，房地產(chǎn)限購是2010年開始、2011年升級(jí)的，就目前的情況來看，已成為市場(chǎng)的調(diào)控核心。

　　楊晨青認(rèn)為，但這對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系來說不是長(zhǎng)久之計(jì)，倘若限購?fù)顺稣{(diào)控舞臺(tái)的話，必須得有同等力度的手段去替代，不然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。綜觀目前我們所能夠想到的方法，只有房產(chǎn)稅能夠起到替代作用。而且，房產(chǎn)稅對(duì)于整個(gè)行業(yè)來說，是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。

　　在過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，期間遭遇“十年九調(diào)控”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分行政化調(diào)控手段違背了市場(chǎng)規(guī)律、干擾了市場(chǎng)預(yù)期，效果與調(diào)控初衷適得其反。房?jī)r(jià)仿佛成為“拍皮球”，每次政策短期打壓后，隨之而來的是報(bào)復(fù)性上漲；開發(fā)商根據(jù)調(diào)控松緊調(diào)整經(jīng)營(yíng)安排，調(diào)控越緊供應(yīng)越少，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生催漲作用；購房者往往在調(diào)控之前搶購、搶過戶，假結(jié)婚、假離婚等怪相頻生。最近幾個(gè)月，雖然出臺(tái)了史上最嚴(yán)的“國五條”，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)依然出現(xiàn)較大波動(dòng)。有人質(zhì)疑，房地產(chǎn)調(diào)控政策成為“空調(diào)政策”？

　　再加上房地產(chǎn)業(yè)是影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要因素，與多個(gè)行業(yè)景氣高度相關(guān)，直接或間接影響30%以上的GDP總量。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地及稅費(fèi)收入是地方財(cái)政收入的重要來源，也是金融擴(kuò)張的重要依托。房地產(chǎn)調(diào)控可謂“牽一發(fā)動(dòng)全身”。

　　“在過去十年的調(diào)控中，整個(gè)行業(yè)都是以被動(dòng)管理為主。大家預(yù)期有必要從主動(dòng)管理的角度去引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)，房產(chǎn)稅本來就是主動(dòng)管理里面比較切實(shí)可行的政策。推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)及中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展，房產(chǎn)稅正是這一長(zhǎng)期體系的重要組成部分?！睏畛壳嗾f。

來源：中國商報(bào)　

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