京城房價調(diào)控陷越調(diào)越高迷局

　　6月初，媒體曝北京又出臺4萬元/平米以上高價房預售配額管制，業(yè)內(nèi)呼吁政府保持調(diào)控政策的連續(xù)性

　　新國五條出臺后，北京房價上漲壓力仍未明顯緩解。來自市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月的北京樓市再度出現(xiàn)量價齊升。

　　6月初，有媒體報道稱北京市住建委已經(jīng)對40000元/平方米以上的高價房預售許可審批實施配額管制，以避免拉高整體房價。而在此前，亦有媒體報道稱近期有大約40個樓盤項目未能如期獲批預售證，甚至要經(jīng)過北京市副市長簽字審批。相關(guān)職能部門盡顯試圖力挽狂瀾的調(diào)控決心。

　　這一系列的調(diào)控手段面對房價持續(xù)增長的壓力，作為房價風向標城市的北京能否穩(wěn)定房價有待觀察。

　　6月調(diào)控壓力“山大”

　　北京市住建委未就預售許可審批實施配額管制等管理手段做出回應，但相關(guān)負責人表示，北京市住建委執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度是十分嚴格的，要嚴格貫徹和落實北京市政府下發(fā)的“京十九條”樓市調(diào)控的細則。

　　一位不愿透露姓名的中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士透露，如果北京市住建委真的以“4萬元”作為基準，那么也可以將這種做法視為“京十九條”的延伸。“這主要體現(xiàn)出北京擁護中央進行房地產(chǎn)調(diào)控的決心。”

　　職能部門之所以使用這樣的手段，似乎是因為近期北京市新房量價齊升所致。北京版國五條細則落地兩個月，在政策不斷收緊的局面下，北京新房成交沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的紅五月，但還是成功走出低谷，出現(xiàn)量價齊升的局面。

　　來自偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年5月北京純商品住宅不含保障房網(wǎng)簽5598套，環(huán)比上月上漲6.2%，比去年同期下降32.9%。其間純商品住宅交易均價為24356元/平方米，同比環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年1到5月累計新增供應僅為15227套，累計交易量達到36633套，北京新房市場新增供應量與交易量的差值高達21406套，也就意味著2013年以來北京新房庫存量凈減少21406套，樓市供不應求的形勢嚴峻。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，持續(xù)半年以上的供不應求的現(xiàn)狀，也是新政實施當月價格環(huán)比上漲的根本原因。

　　房價地價越調(diào)越高？

　　自從3月份新國五條落地之后，北京成為第一個出臺細則且最為嚴厲的城市。誕生于4月的“京十九條”要求北京各級政府單位繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購措施；加強商品房銷售管理等措施。

　　從“京十九條”落地之后，北京不僅嚴格執(zhí)行“20%個稅”政策，還不斷通過控制預售審批節(jié)奏來控制新房入市步伐。

　　在不久前，亦有消息稱北京大約有40個樓盤未能如期獲得預售許可證。隨后有媒體報道稱，有20余樓盤未被批準。即便通過住建委審批，也還需要北京主管副市長親自審批后才能最終確定。

　　消息稱，在北京房價連漲的背景下，北京市高層控制房價的壓力很大，已多次召集住建委等相關(guān)部門研討如何為房價降溫?！案鶕?jù)北京市委高層領(lǐng)導的要求，無論如何，北京二季度的房價數(shù)據(jù)一定要有所改觀，年內(nèi)房價趨穩(wěn)的調(diào)控目標亦一定要完成?！?/p>

　　政府的煞費苦心卻并未讓房企止步。直接影響北京房價的土地市場依舊是各路房企必爭之地。例如，4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能北京國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得，樓面價為每平方米2.13萬元，溢價率高達174%。

　　而到5月20日，泰禾地產(chǎn)以11.25億元配建73000平米公租房的競拍價格，將通州臺湖鎮(zhèn)B-03號地塊收入囊中，扣除保障房后樓面價為19053元/平米。這個價格創(chuàng)造出通州單價地王。

　　北京作為中國房地產(chǎn)市場的標桿之一，其房價和成交量直接影響到全國市場預期。但是即便面對如此嚴厲的調(diào)控手段，北京的房價依舊難以穩(wěn)定?！爸豢胤績r不限地價”的調(diào)控方式必將導致房企成本增加從而提高房價。

　　在“京十九條”落地之后，政府還試圖通過限制土地入市的方式打亂房地產(chǎn)企業(yè)預期，以期獲得調(diào)控效果。5月27日上午北京市土地整理儲備中心暫停北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目掛牌出讓。

　　但是時間尚不足一個月，6月13日北京市土地整理儲備中心通告，上述地塊將于2013年6月19日恢復掛牌出讓活動。該宗地恢復交易后，交易起始報價為13.59億元。相比暫停出讓前后，該地塊的起始出讓價直接上漲4900萬元。

　　一方面是政府不斷調(diào)控，一方面是不斷上漲的房價和地價，業(yè)內(nèi)一些人士甚至悲觀認為北京房地產(chǎn)市場價格機制幾乎失靈。

　　政府還有牌可打嗎？

　　面對尷尬的境遇，北京是否還有牌可出？

　　不久前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。而發(fā)改委有關(guān)負責人也曾表示“今年會有具體動作”。一些市場人士認為，房產(chǎn)稅或許將成為政府調(diào)控房價的終極利器。

　　不過有接近住建部的人士認為，房產(chǎn)稅很難在調(diào)控樓市上即時取得成效，只可作為長期稅收政策，但“限購令”和“限貸令”將會在短期內(nèi)對樓市進行有效調(diào)控。另外，下批房產(chǎn)稅試點肯定會參照第一批城市的模式，但在征收辦法和稅率方面都會有所區(qū)別。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會一位不愿意透露姓名的人士認為，目前北京短期內(nèi)不會出臺新的調(diào)控細則。“如果能夠嚴格執(zhí)行好新國五條的財稅政策，以及限購限價政策，北京不會出現(xiàn)大幅度價格波動。而增加普通商品的供應也是必不可少的手段。但是對出臺新的調(diào)控細則不應抱有太多希望?！?/p>

　　而偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，從去年以來成交量價開始反彈中可以窺見，只要有類似“地王”頻現(xiàn)或者樓盤“搶購”的事件發(fā)生，就會擾亂正常的市場格局。因此，對于房地產(chǎn)市場而言，管理市場預期與控制需求釋放同等重要。胡景暉預計后續(xù)各項政策還將會把調(diào)控市場預期作為另一重要目標來落實。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“我們作為商會來講，不希望看到一些不可持續(xù)的調(diào)控政策。我們更希望國家出臺具有長效機制的政策，比如土地制度的改革、金融政策的改革等。只有這樣才能更有效地確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定?！?/p>

來源：中國經(jīng)濟周刊

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