“空置率”應成為樓市調(diào)控重要指標

　　近日，有一著名投資人稱，“在北京有五六千個手里有300套房的房東，這在中國任何房地產(chǎn)市場調(diào)研報告中都找不到”。他這番言論立即在網(wǎng)絡上引起關注，輿論質(zhì)疑數(shù)據(jù)的真實性。至于北京有多少房屋空置，去年北京市公安局人口管理總隊曾進行過調(diào)查。調(diào)查報告稱，北京全市房屋總量1320.5萬套，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。這一數(shù)據(jù)引起市場震驚的同時，更多的是懷疑，市場并不認同北京有如此多的空置住房，大家懷疑這項調(diào)查可能濫用了“空置房”這一概念。調(diào)查人員解釋，對閑置住房的判斷標準是辦理入住手續(xù)后一直無人居住，或最近連續(xù)半年無人居住。雖然其中可能有一些特殊情況出差等造成誤差，但足以說明北京的房屋空置率比較高，比例高達28.9%。事實上，雖然舊房很難判斷其空置率，但近幾年新建樓盤卻可以通過中介大體了解，一般而言，新建樓盤的投資率大都高于1/3。

　　空置房有多少，空置率有多高？近年來，這個關鍵性的房地產(chǎn)市場指標，成了說不清、道不明的謎團。此前，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長趙路興曾表示，在我國進行住房“空置率”的調(diào)查并不難，只需要在全國重點城市、針對不同檔次的樓盤進行抽樣調(diào)查，就可以得出結(jié)果，只是需要投入一筆錢而已。他同時也提醒：空置率太高當然不正常，說明投資和投機過多，但影響房價的因素很多，投資或投機行為與高房價沒有直接關系。

　　但在當下房地產(chǎn)調(diào)控關鍵時期，空置率成為樓市調(diào)控必不可少的參考數(shù)據(jù)。假如任憑住房大量空置，且空置率數(shù)字成為無人知曉的謎，就會制造出剛性需求持續(xù)強勁的假象。而在民間游資缺乏其他投資渠道、房價只漲不跌的預期下，投資和投機性的房地產(chǎn)需求，幾乎是無止境的。如果放任房子變成投資品，就會出現(xiàn)開發(fā)商囤房抬價、投機者購房待漲的局面。

　　住房空置率是衡量樓市供求關系和投機程度的重要指標。從某種意義上看，空置率數(shù)據(jù)比房價本身更應受到重視。目前，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著深刻的結(jié)構(gòu)性變化，能否摸清不斷變動的房地產(chǎn)市場的“家底”并保持相關信息的公開和權威，關系著房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和執(zhí)行效應。2011年，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海在全國兩會上就提出房產(chǎn)空置稅征收建議，一是對開發(fā)商征收的增量空置稅。對竣工驗收后開始銷售的商品房，超出30%的空置部分應征收空置稅。二是對擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。存量住房可仿照一些國家通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如平均實際使用量為應用量的1/4、1/5，即可認定為空置房。

　　事實上，靠稅收調(diào)控空置率的高低對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重大意義：如果在空置率高的情況下價格上漲，證明樓市處于炒作中，就應該增加炒作成本；而如果在空置率低的情況下價格上漲，則應該增加供應。假如基礎性信息缺失或失真，調(diào)控政策的“精確性”就會受到影響。只有準確的數(shù)據(jù)支撐，才能制定科學有效的政策，把多數(shù)投資投機性空置房趕進市場，激活閑置的資源，再加上大批保障性住房的供給，房價才有可能真正理性回歸。

來源：中國青年報 吳學安

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