房地產(chǎn)調(diào)控政策今后應(yīng)當(dāng)逐步放大市場(chǎng)法則

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)至今已有三個(gè)月，多地樓市成交量暴跌，但房?jī)r(jià)上漲壓力仍存。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，5月份新建商品住宅 （不含保障房）價(jià)格環(huán)比下降的城市僅有3個(gè)，在65個(gè)環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為桂林，達(dá)2．9％。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)（僅溫州下降），其中，廣州以漲幅15．5％高居榜首，排在其后的是北京漲幅15．2％、深圳漲幅14．0％、上海漲幅12．2％。二手房方面，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，漲幅最高為1．7％。

　　印證房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)指標(biāo)是，5月份全國(guó)公共財(cái)政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長(zhǎng)6．2％。其中，受上個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)稅1152億元，同比增長(zhǎng)13．8％。在地方其他稅種方面，契稅315億元，同比增長(zhǎng)40％；土地增值稅276億元，同比增長(zhǎng)27．4％。

　　從數(shù)據(jù)來看，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)，說明調(diào)控效果不佳。從某種意義上說，調(diào)控陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈。“新國(guó)五條”出臺(tái)后，個(gè)別條款引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議。其中，二手房個(gè)稅新政已致多地二手房成交量出現(xiàn)腰斬。各地在落實(shí)政策的過程中，也祭出“限價(jià)令”等行政色彩濃厚的舉措，造成市場(chǎng)供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

　　事實(shí)上，盡管政策條款嚴(yán)厲，但不少地方變相漲價(jià)等行為層出不窮，一定程度上削弱了政策效果。目前，相當(dāng)一部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)普漲征兆。據(jù)了解，北京、上海、深圳等地當(dāng)前已有20％的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)了不同程度的上漲。更值得關(guān)注的是，這些漲價(jià)項(xiàng)目在銷售端并未受到明顯影響，典型房企業(yè)績(jī)持續(xù)走高。土地市場(chǎng)瘋狂依舊。近期，隨著北京、上海、廣州等一線城市市中心地段的地塊集中入市，各地王更是層出不窮，此跡象凸顯房企對(duì)后市的看漲心態(tài)。

　　目前來看，雖然近期決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。但是如果未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)指標(biāo)沒有起色，不排除最快于今年下半年對(duì)政策的個(gè)別條款進(jìn)行調(diào)整。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也表示，中國(guó)應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

　　未來的房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)如何？在筆者看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但在具體方式上，需要及早做出調(diào)整與改變，不能像過去那樣，單純地盯住房?jī)r(jià)，而是需要把房地產(chǎn)調(diào)控納入到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)調(diào)整的框架內(nèi)考慮。

　　在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。可以認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向，而房產(chǎn)稅則是上述長(zhǎng)期調(diào)控手段之一。擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅應(yīng)該在城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下來考慮，將土地出讓金與房產(chǎn)稅問題結(jié)合起來。

　　在政策操作上，應(yīng)該放棄過去一次性收取土地出讓金的做法，而采取新老劃斷，并且逐步收取土地出讓金和房產(chǎn)稅的辦法，同時(shí)控制房地產(chǎn)成本，且兼顧地方財(cái)政基礎(chǔ)。市場(chǎng)也傳聞，房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或擴(kuò)圍，且可能主要針對(duì)增量房屋征收。對(duì)于行政色彩濃厚的住房限購(gòu)政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在，而差別化信貸和稅收政策未來將成為常態(tài)。

來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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