抑制房地產投機投資調控政策 不妨多做反思

　　新“國五條”成效問題一直在被媒體熱炒，盡管從眼前情況來看，沒能達到理想預期，但從當前我國的實際情況來看，針對商品房市場的樓市調控仍然不能放松，同時，也需要努力提高調控水平，切實避免“空調”。

　　新“國五條”及其細則落地實施已經有很長一段時間，但從近幾個月來的樓市整體表現(xiàn)來看，連續(xù)上漲的房價并沒有出現(xiàn)大幅下降。在此背景下，媒體關于本輪調控失效的報道連篇累牘。

　　首先需要肯定和明確的是，不管是此次的新“國五條”，還是之前的多輪調控政策，其宗旨都是為了抑制投資投機性需求，保護自住型和改善型需求。

　　1997年下半年，當時的建設部組成了以李振東副部長為組長的房改文件送審稿（即1998年頒布的23號文的前身）起草小組，我是小組成員之一并負責執(zhí)筆。經過幾個月起草過程中的研討、磨礪和參考一些外國經驗，逐步形成了以下理念：我國是一個經濟實力（人均）偏弱和廣大居民收入偏低的國家，要很好地解決住房問題，必須實行住房社會保障與市場經濟相結合的住房制度。其核心是，必須努力實現(xiàn)對廣大中低收入者保障房的全覆蓋。

　　根據這一理念，當時體現(xiàn)在文件中的要點是：對中低收入者供應經濟適用住房（注：經濟適用住房只是一個符號，其實質是供應滿足中低收入者需求的保障房），對最低收入者供應廉租房（同理，其實質也是供應滿足最低收入者基本需求的保障房）。直到現(xiàn)在，這一理念仍然是符合我國國情的正確理念。

　　在我國，高收入者完全有能力解決自己的住房問題，有住房困難的是中低收入者。只要通過分成若干等級的保障房的全覆蓋，使占居民總數80%的中低收入者都買（租）得起住房，才能實現(xiàn)“住有所居”的目標，從根本上解決我國的住房問題。

　　由于保障房的建設供應以及房價、套型均由政府確定，也就是直接“調控”，因而應把重點放在提高政府的管理水平上。至于市場為高收入者供應的商品房，許多國家的政府在一般情況下不會采取直接調控房價的辦法，而是在維持適當的高房價基礎上，把著重點放在使用較高稅率（例如房產稅等）去調控。使用較高房價加較高稅率的好處是，既可抑制住宅投資投機和建設規(guī)模過大，又可增加政府的收入。

　　1998年23號文公布后，本應全國上下合力，實施以保障房為主的住房供應體系。而遺憾的是，由于種種原因，前些年每年建成的保障房，僅占年住房建設總量的5%左右，反而形成了以商品房為主（商品房占全年建房總量的90%以上）的住房供應格局。這種與預期完全相反的格局，迫使廣大中低收入者中的大部分也要去買（租）商品房，必然增加了許多難以解決的困難和問題，也必然使得以房價為主的問題日益突出。于是從2003年起，我國多次出臺要求解決突出問題的宏觀調控文件，但因種種原因，特別是沒有抓住核心，其效果均不盡如人意。

　　前些年，每一個宏觀調控文件出臺后，還都抓住了當時存在的一些突出問題，但有所遺憾的是，實施一段時間之后，相關宏觀調控措施總是落不到實處，房價繼續(xù)過快上漲。經過幾輪反復的來回，確實給人們留下了一連串“頗為憂心”的回憶。

　　而新“國五條”的立意是，抑制房地產市場投資投機，支持自主需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。毫無疑問，這是正確的。至于新“國五條”的政策措施是否得當，能不能取得預想的效果，現(xiàn)在去做定性分析似乎“為時過早”，仍有待繼續(xù)觀察。

　　我國規(guī)劃在“十二五”期內建成保障房3600萬套。它有力地證明，我國正在下力氣抓保障房全覆蓋中低收入者這個核心問題，實在令人高興。但要看到，由于欠賬過多，要實現(xiàn)保障房全覆蓋的目標，還需要較長的時間。

　　在一定的時間段里，商品房的建設供應仍將占很大的比重。因此，針對商品房運行中存在的或者新出現(xiàn)的問題進行調控仍然不能放松。與此同時，也需要努力提高調控水平，切實避免“空調”，以保證調控真正收到實效。

來源:中國建設報　

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