城市搶灘三線城市消化力不足或遇滑鐵盧

　　近年來，傳統(tǒng)單一的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費需求，于是大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)，一座又一座的“城中之城”不僅落戶一線城市，還在二三線城市拔地而起。城市綜合體就像暴發(fā)戶般一夜躥熱，席卷大江南北，在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本日益昂貴的背景下，它已成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。各大媒體和業(yè)界人士異口同聲地呼出：商業(yè)地產(chǎn)步入了城市綜合體的時代。

　　近日，清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究中心發(fā)布的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書指出，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已普遍向二三線城市蔓延，二三線城市逐漸成為一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。在珠三角范圍內(nèi)，東莞、佛山、中山、江門這些三線城市都相繼走在城市綜合體的建設(shè)道路上，三線城市緣何能夠吸引商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐并發(fā)展城市綜合體？城市綜合體的建設(shè)又能為三線城市帶來一番如何不同的面貌？江門城市綜合體才剛剛起步，需要向周邊城市學(xué)習(xí)，也需要借鑒港澳經(jīng)驗，從而使江門的商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　◎?qū)Ρ?三線城市憑什么發(fā)展城市綜合體？

　　城市綜合體是將商業(yè)、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種依存共享的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的復(fù)合體。

　　高投資回報率是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇一二線城市的主要原因，21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔接受媒體采訪時表示：“特別是對一些大品牌，本身有固定的人群和市場定位，對我們而言，選擇一二線城市更有市場競爭力。”而在三、四線城市，投資成本雖低，但投資風(fēng)險卻很大。即便如此，在珠三角范圍內(nèi)，東莞、佛山、中山、江門還是吸引到商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的投資目光，繼廣州后，大連萬達(dá)集團(tuán)簽約東莞，成為萬達(dá)進(jìn)入布局珠三角區(qū)域的第二個城市，隨后中山、佛山南海、廣州增城、江門都與萬達(dá)漸漸達(dá)成合作協(xié)議，目前除卻中山，這幾座城市的萬達(dá)廣場都已建成或處于在建狀態(tài)。

　　那么這些三線城市緣何能夠吸引商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的青睞呢？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)具備一些明顯的優(yōu)勢：一是土地、稅收等政策優(yōu)惠，致使綜合成本低；二是機(jī)會成本小，有時依靠政府支持，一些重要部門和壟斷型企業(yè)單位的團(tuán)體訂購就能消化掉可觀的銷售任務(wù)。智盟時代相關(guān)策劃人士就表示：15萬㎡的樓盤放到一二線城市并不起眼，但到了三四線城市里就可算是大盤了，規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當(dāng)可觀了。

　　江門VS中山： 前者人多地廣，后者商業(yè)文化底蘊(yùn)厚重

　　在江門萬達(dá)廣場首期商鋪2小時售罄的同時，中山人不禁迷惑起來：“萬達(dá)說好的到來呢？”前年6月，大連萬達(dá)集團(tuán)與中山市政府簽訂了投資總額為100億元的萬達(dá)商業(yè)廣場建設(shè)項目，但至今尚未看出任何落戶跡象。

　　據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)在決定做一個項目時，一般會先考慮三個先決條件：一是當(dāng)?shù)谿DP水平達(dá)到1000億元以上；二是當(dāng)?shù)厣鐣M品零售達(dá)到500億元以上；三是項目周邊5公里范圍內(nèi)人口規(guī)模在20至30萬。截至去年，江門人口445萬，GDP為1910.08億元，面積高達(dá)9541平方公里；中山人口312.09萬，GDP為2441億元，面積1783.67平方公里。江門勝在人多地廣，但中山的經(jīng)濟(jì)綜合實力較強(qiáng)、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、商業(yè)文化底蘊(yùn)厚重又是不爭的事實，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、香港利和地產(chǎn)等都不約而同地落戶中山，行進(jìn)在城市綜合體的建設(shè)道路上。而江門只是近兩年，才有國翔時代廣場、益丞國際廣場、保利濱江新區(qū)項目，以及萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，并打出建設(shè)城市綜合體的強(qiáng)勢口號，至今都在建設(shè)中，所以相比于周邊城市，江門尚處于城市升級的起步階段。

　　江門VS佛山： 前者主打僑鄉(xiāng)文化，后者核心商圈優(yōu)勢明顯

　　江門地域雖然占據(jù)了珠三角總面積的約四分之一，但商業(yè)發(fā)展緩慢，作為中國第一僑鄉(xiāng)，頻繁的對外聯(lián)系造就了江門人“外向”性格，不僅多在外打拼，也多在外消費，而外來人口增長緩慢，也讓江門商業(yè)的發(fā)展失去了一個重要支撐點。正如北新區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項目有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，江門商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展水平。截至去年，佛山人口723.1萬，GDP為6709.02億元，面積3868平方公里，地少人多的佛山與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源，共同構(gòu)建了“廣佛都市圈”，是“廣佛同城”、“廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈”、“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，人多消費能力強(qiáng)，在廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于領(lǐng)先地位。

　　據(jù)佛山合富輝煌不完全統(tǒng)計，去年佛山在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體項目超過32個，總建筑面積超過1481萬平方米。廣州在建或?qū)⒔ǖ慕y(tǒng)合體至少為20個，總建筑面積1400萬平方米；深圳約16個，總建筑面積約1044萬平方米。佛山竟然在這方面追平甚至趕超了廣深，其實力可見一斑。

　　江門VS東莞： 前者外來人口增長緩慢，后者暫住人口龐大

　　東莞有825.48萬人口，GDP達(dá)到5010.14億元，面積為2465平方公里，東莞較之佛山，面積更少、人口更多。2011年東莞外來暫住人口為413.62萬人，而江門總?cè)丝诓?45萬人，商業(yè)消費需要大量的人氣支撐，而江門若是消費人口不足，勢必不利于江門城市綜合體的發(fā)展，也根本無法支撐起日益增多的商業(yè)地產(chǎn)，繼而無法再吸引商業(yè)地產(chǎn)大型企業(yè)的進(jìn)駐。

　　而人口流動會逐漸形成地區(qū)性城市中心化的形式，也就是說縣城的“有錢人”會漸漸走向地級城市生活、學(xué)習(xí)、工作。據(jù)調(diào)查，中國10年內(nèi)，地級人口將每年有8%－10%以上的增長速度。這一流動，使地級城市人口迅速擴(kuò)大，這是中國流動最快的人流導(dǎo)向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標(biāo)志。人口重新聚集，必然會形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級商業(yè)布局重新洗牌，商業(yè)街、商業(yè)中心、購物廣場、文化生活廣場就會應(yīng)運而生。

　　一般而言，在1000萬人口的城市里，建筑綜合體的數(shù)量在5－10個之間，如果在600萬－1000萬就減半。在東莞，總面積55萬平方米的萬達(dá)廣場，與體量35萬平方米的萬科廣場，相距僅有數(shù)公里，而在建和擬建的綜合體數(shù)量，達(dá)到了20個以上。將東莞人的消費留在東莞，是使城市更具活力，改變單一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要手段，隨著一個個商圈的興起，“消費”將被打造成一張東莞新名片。

　　雖然打造城市綜合體是現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，但是三線城市甚至其它一二線城市都曾出現(xiàn)過運作失敗的例子，而江門才剛剛起步，江門城市綜合體的明天的確引人深思。面對萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，“那邊廂盼君君不至，這邊廂憂君吃不消”，江門不少業(yè)內(nèi)人士都對江門萬達(dá)廣場未來之路充滿擔(dān)憂迷惑，恐怕江門沒有那么大的胃口來同時消化益丞國際廣場、國翔時代廣場、萬達(dá)廣場三座“巨無霸”，而這樣的擔(dān)心并不是沒有道理。但是如若排除對城市綜合體吃不消的擔(dān)憂，這些龐然大物又能為三線城市帶來什么呢？江門城市綜合體的未來會是怎樣，這是許多市民渴望得知的真相，也是我們需要探討的地方。因為近乎所向披靡的萬達(dá)集團(tuán)也有失手之時，開業(yè)一年的上海寶山萬達(dá)商場部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達(dá)金街甚至有近半商鋪空置待租，由于人氣不足，這座曾被寄予厚望的約13萬平方米購物中心正陷入門庭冷落的尷尬，這不得不讓人擔(dān)憂起江門萬達(dá)廣場的未來。無獨有偶，佛山業(yè)界人士也擔(dān)心，萬達(dá)的進(jìn)入會讓已經(jīng)飽和的千燈湖商業(yè)空間更加難以為繼，而過于密集的MALL布局也可能令佛山商業(yè)發(fā)展陷入惡性競爭的困局。

　　
來源：南方日報　 劉燕芬

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