房地產(chǎn)市場破除壟斷需發(fā)揮民企力量

　　2013年前五個月，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫。標桿房企搶地潮重現(xiàn)，“地王”拍賣中再見央企彪悍身影。眾多央企何以無法退出房地產(chǎn)業(yè)再成輿論焦點。

　　早在2010年，國務(wù)院國資委就曾勒令數(shù)十家非主營房地產(chǎn)的央企退出房地產(chǎn)。然而，從現(xiàn)在的實際情況來看，執(zhí)行效果卻并不理想。近年來，央企涉獵高價地塊、與其他企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)、存在大量無法清退的隱性房地產(chǎn)公司及土地資源等現(xiàn)象并未減少。

　　民企處境艱難

　　SOHO中國董事長潘石屹曾抱怨稱，“一線房地產(chǎn)市場目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國企輔助開發(fā)，逐漸形成相對壟斷的市場?！苯?jīng)過此輪樓市調(diào)控的洗禮之后，“國進民退”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)越演越烈，國企與民企充分競爭的游戲規(guī)則正逐步式微。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，開發(fā)商如果沒有生產(chǎn)資料——土地的話，就無法生產(chǎn)產(chǎn)品，面臨“無米下鍋”的局面。因此，土地成為了開發(fā)商之間競爭的重中之重。

　　然而，在土地市場上，央企和國企的財大氣粗讓民企根本無力與其競爭。深圳一位民企開發(fā)商告訴中國經(jīng)濟時報記者，只要是優(yōu)質(zhì)地塊，除非十分有實力的民企，一般的民企開發(fā)商根本沒辦法同這些國企和央企“叫板”，“他們競拍時舉牌根本就不眨眼?！?/p>

　　這位開發(fā)商告訴本報記者，盡管國資委早前就勒令部分央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，但是，依然有許多有錢的國企和央企沉迷于房地產(chǎn)行業(yè)帶來的暴利而不舍退出，他們一般由于背景雄厚，深得地方政府青睞和偏愛，甚至提前都會跟地方政府勾兌好。只要有好點位置的土地，民企基本上沾不上邊。

　　潘石屹也曾感慨說，無比懷念四五年前土地競拍市場全是上市公司和民企那個時代。

　　上述民企開發(fā)商告訴本報記者，公司已經(jīng)有3年多沒有在深圳拿地了，深圳的土地市場競爭太激烈，他們已經(jīng)面臨“斷糧”的風(fēng)險，下一步他們只能考慮到二三線城市去。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場中，央企、地方國企的身影頻頻出現(xiàn)在人們的視線中。房地產(chǎn)作為壟斷競爭行業(yè)，資源稟賦即土地對企業(yè)后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，國企憑借資金實力雄厚、政治背景強硬，往往在競爭中處于優(yōu)勢地位，對其他民營企業(yè)而言則明顯不公平。這不利于市場的公平競爭和資源的有效利用，房地產(chǎn)中是否應(yīng)該有國企存在關(guān)鍵要看制度能否公平以及市場化運作機制能否建立。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，樓市調(diào)控不僅沒有打壓國有房企，反而激活了國有房企的競爭力。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年下半年，上海、廣州、長沙、深圳、天津等城市的地王都被央企收入囊中，這些地王共計耗資251.36億元，占全國地王總金額的六成以上。去年下半年，保利、中海、中化方興、招商4家央企在其拍地時共創(chuàng)造出十余塊地王。

　　此外，央企拿地平均溢價率高企，甚至接近國土部50%的上限。據(jù)K8黃金灣土地網(wǎng)以全國100個城市為樣本測算，保利拿地的平均溢價率達到47%，這一數(shù)字遠遠超過萬科20%的溢價率。據(jù)統(tǒng)計，2012年北京共成交37宗住宅地塊，其中國企拿走了24塊，占比高達66%。

　　國企是否應(yīng)退出

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴本報記者，房地產(chǎn)市場根據(jù)業(yè)務(wù)比重的不同，國企在其中的布局也不盡相同。一般而言，非房地產(chǎn)主業(yè)的國企在地產(chǎn)行業(yè)布局較少、所占的比例也較低。他們涉足房地產(chǎn)市場一般是通過旗下控股子公司來操作的。當然也有一些央企就是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要收入來源，像華僑城等，規(guī)格較高、全國布局，競爭實力較強，優(yōu)勢明顯。

　　那么，這些央企和國企到底應(yīng)不應(yīng)該退出房地產(chǎn)行業(yè)呢?

　　有財經(jīng)媒體人認為，央企退出商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)成為最高層的戰(zhàn)略決策，全面堅決地執(zhí)行;退出主體不應(yīng)只限于“非主業(yè)”央企，而應(yīng)包括所有央企。與此同步，地方國企也應(yīng)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。在退出商業(yè)性房地產(chǎn)后，在房地產(chǎn)業(yè)卓有建樹的國企包括中央和地方可全面轉(zhuǎn)入保障房建設(shè)，更多更好地為國家分憂，為百姓造福。

　　同時，在當前的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然有不少央企拼搶生猛，發(fā)展迅速，但是央企作為總體，在全國商品房銷售總額和銷售收入中的占比不大，其退出不會對行業(yè)帶來直接沖擊，還可為下一步地方國企的退出做出表率，取得經(jīng)驗。

　　韓長吉則對本報記者表示，作為資源、資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是一個壟斷競爭市場，目前還不可能實現(xiàn)完全競爭。那么，要想促進市場效率、公平，打破壟斷，則要充分發(fā)揮民營企業(yè)力量，完善市場競爭機制，減少尋租及不正當手段的競爭，使房地產(chǎn)市場化運作更加公開透明。在保障房建設(shè)方面，需要發(fā)揮國家調(diào)控機制，平衡市場和政府調(diào)控機制。

來源：中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)

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