新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃如何讓房地產(chǎn)“配角”化

　　最近，一些體制內(nèi)學(xué)者趕在城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案出臺(tái)之前密集調(diào)研、上書，核心內(nèi)容是房地產(chǎn)如何融入新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)如何當(dāng)好新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃的“配角”。

　　“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，正是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點(diǎn)所在。對(duì)此，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣有一個(gè)形象的比喻：城鎮(zhèn)化是“把10套房分給10個(gè)人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個(gè)人”。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化，強(qiáng)調(diào)房子的社會(huì)、民生屬性；房地產(chǎn)化則以投機(jī)、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟(jì)屬性。

　　避免“房地產(chǎn)化”，并不是說要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當(dāng)于城鎮(zhèn)化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時(shí)也是在建設(shè)城市。中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口及其所占比重的增加上，而且還表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)上。

　　中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮有一個(gè)論斷：當(dāng)前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上是在為過去的城市建設(shè)失誤“補(bǔ)課”。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念，漸漸導(dǎo)致城市化滯后于工業(yè)化。

　陳淮認(rèn)為，近年來在房地產(chǎn)問題上形成的諸如拆遷、征地、房價(jià)以及“泡沫”、“暴利”等爭(zhēng)議，很大程度上是在“補(bǔ)課”過程中、伴隨城市化的“加速運(yùn)動(dòng)”疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅(jiān)持推進(jìn)城鎮(zhèn)化”。

　　未來10到20年，中國城鎮(zhèn)化率仍將快速增長。數(shù)億農(nóng)民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設(shè)總量就相當(dāng)于新建一個(gè)紐約或者倫敦，但未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，許多城市仍將會(huì)處于住房供應(yīng)短缺的狀態(tài)。

　　但“大拆大建”也絕不應(yīng)再重蹈泡沫泛濫、投機(jī)盛行、以土地財(cái)政為核心價(jià)值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍。房地產(chǎn)在未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。

　　有別于昔日以“土地的城鎮(zhèn)化”為主角的“房地產(chǎn)化”，新型城鎮(zhèn)化的主角應(yīng)該是“人口的城鎮(zhèn)化”。在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其配套價(jià)值——為農(nóng)民融入城市、農(nóng)民工市民化以及公共服務(wù)均等化提供硬件支持。

　　作為新型城鎮(zhèn)化的配角，房地產(chǎn)至少要在三個(gè)“規(guī)”字上與昔日劃清界限。首先是做好規(guī)劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對(duì)幸福指數(shù)的摧殘；不能容忍城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃“兩張皮”造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞；也不能容忍工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當(dāng)下江浙一帶出現(xiàn)的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂。

　　其次是定好規(guī)則。過去人們形容房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)增長的引擎、發(fā)動(dòng)機(jī)。但遺憾的是，這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價(jià)每每是越調(diào)控越高漲，根源在于房地產(chǎn)的制度建設(shè)捉襟見肘，“規(guī)則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應(yīng)的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制、住房金融、土地供應(yīng)和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的作業(yè)空間。

　　此外，還應(yīng)尊重規(guī)律。好的城鎮(zhèn)化模式必然要尊重一個(gè)客觀規(guī)律，那就是充分實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不協(xié)調(diào)，城鎮(zhèn)化就很難健康發(fā)展?！按蟛鸫蠼ā币仓徊贿^會(huì)造就更多的貧民窟，將城市內(nèi)部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬，交通卻越來越堵；城市越攤越大，幸福卻越來越遠(yuǎn)。

　　從學(xué)者調(diào)研中捕捉的跡象表明，此前的城鎮(zhèn)化規(guī)劃草案征求意見稿中，就“如何做好城鎮(zhèn)化規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展銜接”的問題顯然還沒提出令人滿意的方案。因而值得期待，不日即將出臺(tái)的城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案中，對(duì)此會(huì)如何運(yùn)墨。

　　個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)遲緩反映的是利益的博弈，一是中央和地方政府的利益博弈；二是既得利益集團(tuán)，尤其是部分貪腐官員為維護(hù)自身利益采取的消極對(duì)抗策略

　　住房信息聯(lián)網(wǎng)工程大限已過，住房信息500城聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入了停滯期。

　　按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的預(yù)想，2012年6月完成40個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工程，2013年6月底前擴(kuò)展到500個(gè)城市。然而在6月30日過后，作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要技術(shù)基礎(chǔ)之一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)遭遇“流產(chǎn)”。

　　爽約背后

　　在“房叔”、“房嫂”事件曝光后，人們對(duì)于住房信息聯(lián)網(wǎng)注入了更多期許。然而，希望越大，失望越多，時(shí)至今日，多個(gè)城市卻仍未與住建部聯(lián)上網(wǎng)，原因何在？

　　然而，相關(guān)人士在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，住房信息聯(lián)網(wǎng)不存在“技術(shù)”問題，但是推行時(shí)候存在很多障礙，所以沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對(duì)《國際金融報(bào)》記者指出，住房信息聯(lián)網(wǎng)工作在國內(nèi)早已開啟，難以實(shí)施的原因則主要集中在主觀方面的阻礙，觸及到相當(dāng)部分人的既得利益。地方政府不配合、涉及官員住房財(cái)產(chǎn)信息公開、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理確實(shí)龐雜，以及涉及到之后房產(chǎn)稅的開征等多因素促使該項(xiàng)計(jì)劃寸步難推。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)遲緩反映的是利益的博弈，一是中央和地方政府的利益博弈；二是既得利益集團(tuán)，尤其是部分貪腐官員為維護(hù)自身利益采取的消極對(duì)抗策略?！皞€(gè)人住房信息系統(tǒng)與官員財(cái)產(chǎn)公示一樣，都是需要政府下最大決心來推動(dòng)的，單靠住建部的鼓與呼，恐怕不行?！?/p>

　　韓長吉認(rèn)為，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)預(yù)定2013年實(shí)現(xiàn)縣級(jí)以上城市聯(lián)網(wǎng)，如今該項(xiàng)工作進(jìn)入停滯狀態(tài)，住房信息聯(lián)網(wǎng)涉及到方方面面的利益，地方政府不僅是出力不討好，更涉及到切身利益，難言有配合的動(dòng)力和積極性。

　　作用力度大

　　個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的本意，是為樓市調(diào)控提供基礎(chǔ)信息。依照住建部的整體方案，整個(gè)住房信息系統(tǒng)將分為三大應(yīng)用系統(tǒng)：住房監(jiān)測(cè)分析、住房公積金監(jiān)管、住房保障監(jiān)管。

　　記者了解到，在個(gè)人住房信息系統(tǒng)初步建成后，個(gè)人住房的產(chǎn)權(quán)信息、交易信息，保障性住房的建設(shè)、分配、退出信息，公積金的使用信息都將能夠?qū)崿F(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。也就是說，一旦全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人名下的房產(chǎn)自然不可能繼續(xù)玩“狡兔三窟”的游戲，由此而牽扯出官員腐敗問題，更是大概率事件。

　　韓長吉指出，住房信息聯(lián)網(wǎng)的最主要、突出意義在于在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)個(gè)人房產(chǎn)信息的公開、透明，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息的統(tǒng)計(jì)，從而有利于盤活空置房、打擊過度投機(jī)行為，當(dāng)然也對(duì)部分官員的不合理房產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，有利于遏制一些不良社會(huì)現(xiàn)象。若住房信息聯(lián)網(wǎng)能夠有效建立并且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、有效、公開，那么它可能比單純的限購政策更有效，震懾力更大，有利于樓市恢復(fù)居住功能，摒棄“被投機(jī)”的現(xiàn)狀。

　　住建部相關(guān)人士表示，一直以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從未進(jìn)行過個(gè)人住房情況普查，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于底數(shù)不清的狀態(tài)。所以如果住房信息聯(lián)網(wǎng)可以成功，對(duì)于政府掌握住房信息、將來開征房產(chǎn)稅、改革房地產(chǎn)稅收都會(huì)有重要的意義。

　　房市走向

　　值得一提的是，住建部部長姜偉新曾公開表示，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建好以后，“限購”等行政色彩濃厚的調(diào)控辦法就可以不再使用。

　　有專家指出，由于如今住房信息聯(lián)網(wǎng)工程進(jìn)入“停滯期”，房市的調(diào)控依舊靠現(xiàn)今的調(diào)控政策，而且“國五條”出臺(tái)后，各地房市成交量有所下降，雖然房價(jià)依舊在攀升。

　　韓長吉?jiǎng)t分析，在如今流動(dòng)性趨緊的情況下，樓市上漲缺乏有效、長久支撐。當(dāng)前6月份百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.77%，房價(jià)已經(jīng)連漲13個(gè)月，房地產(chǎn)上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)似乎難以遏制。我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，為避免經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，國家不會(huì)簡單地對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)厲的打壓政策，但是也不會(huì)放開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

來源：搜房網(wǎng)

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