北京"限地價(jià)"政府減收多建保障房

　　昨天，北京市國(guó)土資源局發(fā)布今年上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況。截至6月30日，全市推出的經(jīng)營(yíng)性用地面積相當(dāng)于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。全市土地出讓成交額約649億元，政府收益約占4成，達(dá)254億元。國(guó)土部門表示，自2010年，本市實(shí)施“限地價(jià)，競(jìng)保障性住房面積”等土地交易方式后，截至目前，全市競(jìng)建出的保障房面積約77萬(wàn)平方米，由此減少的政府土地出讓收入約150億元，為社會(huì)增加各類保障性住房約1.7萬(wàn)套。

　　□數(shù)據(jù)

　　半年土地出讓近同期四倍

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，本市共推出經(jīng)營(yíng)性用地56宗，面積約598公頃，相當(dāng)于去年同期的378%；其中住宅用地28宗，約436公頃，相當(dāng)于去年同期的397%；商服用地28宗，約162公頃，相當(dāng)于去年同期的336%。

　　在已成交的土地方面，截至6月30日，土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地57宗，土地面積約586公頃（商品房用地374公頃，保障房用地60公頃，商服用地152公頃），相當(dāng)于去年同期的3.7倍，成交額約649億元，政府土地收益約254億元。

　　截至6月30日，2013年本市供應(yīng)住宅及商服用地共計(jì)1034公頃，完成全年供地計(jì)劃的50%，其中住宅用地882公頃（保障性安居工程用地508公頃，商品住宅用地374公頃），完成全年計(jì)劃的53%，商服用地152公頃，完成全年計(jì)劃的38%。

　　□焦點(diǎn)

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　　土地價(jià)格從去年起回升

　　北京市國(guó)土局表示，從近年來(lái)本市土地交易市場(chǎng)成交情況來(lái)看，土地價(jià)格水平受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大。2010年9月以后，受“限購(gòu)”及緊縮金融政策的雙重影響，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期普遍下降，居住用地價(jià)格水平大幅回落，至2011年初,價(jià)格年均線值已基本回歸至2009年水平，但2012年下半年后，隨著企業(yè)資金普遍好轉(zhuǎn)，部分房企增加用地庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，居住用地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增加，加之推出較好的居住地塊，居住用地價(jià)格水平再次出現(xiàn)上升。

　　截至2013年6月，北京居住用地價(jià)格年均線值達(dá)到7767元/平方米。

　　2

　　土地收入八成用于拆遷

　　市國(guó)土局介紹，從儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成情況看，村集體、農(nóng)民取得的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用約占總成本的80%，銀行貸款利息等資金成本約占10%，其他費(fèi)用約占10%。

　　隨著征地、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，及可出讓建設(shè)用地承擔(dān)的規(guī)劃代征及代拆用地補(bǔ)償成本的增加，經(jīng)營(yíng)性用地土地開發(fā)成本逐年上漲，年均增速達(dá)23%。去年，經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)6675元/平方米，比2009年增長(zhǎng)了20%，其中，土地補(bǔ)償平均成本從2264元/平方米增至4221元/平方米，增幅達(dá)86%，遠(yuǎn)高于成交價(jià)格的增幅。

　　此外，成交價(jià)格中補(bǔ)償費(fèi)與政府土地收益的比例也從2009年的4：6變?yōu)楝F(xiàn)在的6：4。

　　3

　　加大土地供應(yīng)利抑房?jī)r(jià)

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱，去年土地供應(yīng)較少，與上半年土地市場(chǎng)冷清有關(guān)。在去年土地供應(yīng)量較少的情況下，今年加大土地供應(yīng)，有節(jié)奏地增加供應(yīng)，對(duì)于緩解土地需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期以及平抑房?jī)r(jià)有重要作用。

　　市國(guó)土局介紹，從在施儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)看，建設(shè)用地面積約占儲(chǔ)備土地總量的42%，代征城市道路、綠地、河道等面積約占儲(chǔ)備土地總量的37%，代拆其他各類用地面積約占儲(chǔ)備土地總量的21%。

　　4

　　預(yù)判異常交易果斷暫停

　　市國(guó)土局介紹，為防范異常交易地塊或成交樓面單價(jià)較高地塊對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生誤導(dǎo)和干擾，市國(guó)土局密切監(jiān)測(cè)土地交易全程，對(duì)預(yù)判可能出現(xiàn)異常交易的地塊，暫停交易或調(diào)整交易方式。對(duì)預(yù)判成交單價(jià)較高的住宅用地，如海淀區(qū)萬(wàn)柳、朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館、豐臺(tái)區(qū)夏家胡同等項(xiàng)目，暫停其交易，為企業(yè)預(yù)留充足決策時(shí)間，引導(dǎo)理性投資。

　　對(duì)預(yù)判會(huì)產(chǎn)生較高溢價(jià)率的商服用地或以商服為主的多功能用地，如石景山蘋果園商業(yè)用地、昌平北七家用地等，市國(guó)土局在暫停交易后，調(diào)整出讓方案，重新組織地塊入市交易，保持了本市地價(jià)信號(hào)的平穩(wěn)。

　　□觀察

　　土地出讓“北京模式”保地價(jià)平穩(wěn)控異常波動(dòng)

　　土地是稀缺資源，為防控地價(jià)異常波動(dòng)，北京市近年來(lái)采取多種靈活的出讓方式，創(chuàng)造了土地出讓的“北京模式”。

　　在交易方式方面，為防止出現(xiàn)高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期，北京對(duì)于居住用地主要采取“限地價(jià)，競(jìng)保障性住房面積”的掛牌出讓方式。該方式旨在引導(dǎo)企業(yè)合理降低開發(fā)利潤(rùn)，將未來(lái)可能建成的商品住宅作為保障性住房提供給中低收入家庭使用。

　　據(jù)國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，截至目前，采用“限地價(jià)，競(jìng)保障性住房面積”交易方式競(jìng)建出的保障性住房面積約77萬(wàn)平方米，由此減少的土地出讓收入約150億元，為社會(huì)增加各類保障性住房約1.7萬(wàn)套。

　　對(duì)于部分具有特殊產(chǎn)業(yè)定位要求和特定社會(huì)、公益建設(shè)條件的商服用地，采用綜合評(píng)標(biāo)的方式，以保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的品質(zhì)及其綜合效益的實(shí)現(xiàn)。

　　此外，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)控需要，對(duì)于中小套型的用地項(xiàng)目，在房山、門頭溝、大興等區(qū)域試點(diǎn)采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的掛牌方式，近期推出的昌平沙河高教園居住用地即采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的掛牌方式。

　　此外，北京市國(guó)土局還嘗試采用將商服用地與保障房用地搭配出讓、融合報(bào)價(jià)的交易方式，在控制溢價(jià)率的同時(shí)加快保障房用地的供應(yīng)。

　　□相關(guān)新聞

　　夏家胡同今日競(jìng)價(jià)預(yù)計(jì)樓面價(jià)4萬(wàn)內(nèi)

　　京華時(shí)報(bào)（微博）訊 今天下午，備受關(guān)注的豐臺(tái)夏家胡同地塊將進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，截至昨天，該宗地已有21次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為14.5億元。記者了解到，包括中糧、中鐵、保利首開聯(lián)合體等10多家企業(yè)將出現(xiàn)競(jìng)標(biāo)中。

　　作為三環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，該宗地一直備受房企關(guān)注，北京市土地儲(chǔ)備中心信息顯示，夏家胡同地塊位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)。出讓面積為14.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬(wàn)平方米，更新后起始價(jià)為13.59億元，要求配建1萬(wàn)平方米公租房，昨天最后一次報(bào)價(jià)為14.5億元。5月27日，北京市國(guó)土資源局暫停該宗地的掛牌出讓活動(dòng)，并于6月19日恢復(fù)掛牌。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，本地塊體量不大，按照起價(jià)13.59億計(jì)算，起始樓面地價(jià)約為2萬(wàn)元每平米。預(yù)計(jì)會(huì)超過價(jià)格上限，競(jìng)爭(zhēng)保障房，可能在20.4億以上開始競(jìng)爭(zhēng)保障房配套建設(shè)面積。因?yàn)榈貕K整體體量不大，對(duì)資金要求不高，預(yù)計(jì)出讓過程將比較激烈。

　　張大偉稱，剔除1萬(wàn)平米的配套保障房后，僅有6.7萬(wàn)平米的商品房住宅，即使全部建設(shè)商品房，也僅有500套以內(nèi)的銷售套數(shù)。目前周圍商品房住宅的物業(yè)售價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)左右。所以最后本地塊的樓面價(jià)剔除保障房后，樓面價(jià)格難以高于在售物業(yè)價(jià)格。按照第21次報(bào)價(jià)14.5億，剔除1萬(wàn)平方米保障房面積，樓面價(jià)在2.18萬(wàn)左右。張大偉預(yù)計(jì)，最后成交的樓面價(jià)剔除保障房部分應(yīng)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元之間。

　　張大偉稱，作為目前核心位置的優(yōu)質(zhì)地塊，供應(yīng)稀缺，預(yù)計(jì)在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前的瘋狂出價(jià)現(xiàn)象。

　
來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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