樓市觀察：量價齊漲 下半年或再出新政

　　2013年已過半,回首上半年樓市:3月底各地“國五條”頒布,4月落實各項調控措施,5月房產(chǎn)稅試點城市擴大傳言甚囂塵上,6月全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)落空、金融業(yè)鬧“錢荒”,樓市似乎岌岌可危,但截至目前看來,樓市不但“不為所動”,還呈現(xiàn)“量價齊漲”的局面,調控難度不斷加大。有業(yè)內人士認為,下半年再出房地產(chǎn)調控政策的可能性很大,有望出現(xiàn)量高價平或略跌的局面。

　　二手房成交量大起大落

　　2013年兩會前夕,樓市“國五條”重磅推出,其中規(guī)定個人出售住房所得20%繳個稅引來大量關注。但一規(guī)定并沒有得到地方政府積極響應,不少地方國五條細則干脆不提20%個稅。

　　受政策影響,上半年二手房交易量一度呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象,新政執(zhí)行前的3月份達到歷史最高水準的43780套,新政落地后,交易量急轉直下,跌至歷史低谷的5212套。最近三個月,交易量穩(wěn)步上升,但截至6月仍未突破萬套,低于調控前水準。

　　根據(jù)北京麥田房產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,2013年上半年,北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達到了9.4萬套,環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%,同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　北京二手房房價在“史上最嚴厲調控政策”之下繼續(xù)上漲,上半年成交均價約為2.9萬元/平方米,達到歷史最高位。但漲幅基本被遏制,已從1月份的5%回落至6月份的1.5%

　　麥田市場研究部經(jīng)理張葉松則認為,本輪調控對房地產(chǎn)市場有很大啟示,房價上漲的矛盾點被重新認識,政策希望通過壓制交易量而壓制房價,在初期起到了一定止?jié)q效果,但政策常態(tài)化后,后是缺乏明顯利空,土地成本依舊上升,剛需在恐慌中提前釋放購房需求,多方面原因造成了房價上漲信心不減的事實。

　　房企資金充裕拿地積極

　　房企大佬年初就曾預判,房地產(chǎn)企業(yè)今年的日子比去年好過,事實也證明了這一點?？硕鹦畔⒓瘓FCRIC不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年全國銷售業(yè)績排名前50強的房企銷售總額為6972.97億元,而2012年這一數(shù)據(jù)則為5728.58億元,同比上升了21.72%。

　　另一方面,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年萬科、恒大、綠地等10大標桿房企國內外融資額已經(jīng)超過459.6億元人民幣,較2012年上半年上漲了75.6%,也已經(jīng)超過了2012年全年413億元的融資額,非標桿房企融資量也明顯上漲。

　　開發(fā)商資金充裕,土地市場則持續(xù)升溫,近期北京、上海等地地王頻現(xiàn),開發(fā)商似乎摸透了調控的脈絡,再次開始大肆拿地擴張。

　　僅7月3日一天,京滬兩地就同時刷新地王紀錄。上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一宗商住地塊引發(fā)了萬科、保利、綠地、金地、招商等房企巨頭的激烈爭奪,最終被上海保利盛冠投資有限公司以23 .56億元的價格競得,樓面地價12568元/平方米, 溢價率為131.9%,刷新了今年上海土地市場溢價率記錄,此前紀錄為108.3%。

　　同一天,此前被暫停出讓的北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊二次掛牌,由于該地塊地理位置稀缺,推出伊始即獲得極大關注,并被業(yè)內稱為“準地王”,吸引了中糧、九龍倉、融創(chuàng)在內的多達14家房企參與競價。最終,該地塊以17.7億元的總價,3.8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競得,預估純商品住宅部分的樓面地價約在4.5萬元/平方米。

　　宏觀方面來看,據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗經(jīng)營性用地實現(xiàn)成交。其中,住宅用地共成交30宗,30宗住宅土地出讓金累計達到417.88億,趕超去年全年的395億元。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,今年5月,上海共計出讓經(jīng)營性地塊21幅,相比上月增加10幅,成交金額170億元,環(huán)比上漲41.2%,創(chuàng)今年以來的新高,相當于去年同期的72倍。

　　今年以來,大型房企對一線城市市場預期看好,以三四線城市為主要市場的恒大地產(chǎn)首次進京買地,而近段時間上海的優(yōu)質土地也全部由一線開發(fā)企業(yè)獲得。

　　業(yè)內稱下半年出調控政策可能性大

　　面對上半年火熱的行情,下半年樓市走勢又將如何?中國著名房地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示,下半年,穩(wěn)健的貨幣政策與經(jīng)濟穩(wěn)增長計劃的推出及調控轉向底的情況下,在城鎮(zhèn)化與住房需求推動、土地市場高溫、供不應求等眾多因素的推動下,房價上漲壓力依然較大。

　　同時,他對上半年樓市“量價齊漲”的旺盛局面也作出總結,認為房價慣性上漲正“蠶食”調控效力,調控難度不斷加大,印證了房價“越調越漲”怪圈一直存在,且短期之內恐無法打破。

　　張葉松則認為下半年再出調控政策的可能性大。他指出,經(jīng)過本輪調控,執(zhí)政層開始轉變思路,房地產(chǎn)調控或將延伸至大經(jīng)濟環(huán)境,在房價與經(jīng)濟的抉擇中,政府政策態(tài)度將決定未來房地產(chǎn)市場走勢。

　　“三四季度再出房地產(chǎn)調控政策的可能性很大,其目標將會直指房屋過度持有群體,只有房屋供給量超出購買需求,市場才會趨于理性。如一切如愿,下半年有望出現(xiàn)量高價平或略跌的局面?！?/p>

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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