房地產市場 調整信貸結構勢在必行

　　在經(jīng)濟增長穩(wěn)步趨緩的大背景下，房地產市場卻再次以“購銷兩旺”、“量價齊漲”的強勁走勢呈現(xiàn)“風景這邊獨好”的狀態(tài)。

　　然而，一如以往，房地產市場的“逆勢”表現(xiàn)并不被看好。在采訪中，一些專家就表示，“房地產泡沫的存在及膨脹不利于經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

　　實際情況亦是如此。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，社會融資規(guī)模凈增長6.2萬億元人民幣，但名義GDP較上年僅增加了1.1萬億元。顯而易見，大量資金需求并非來自實體經(jīng)濟。近日，交行金融研究中心提供的情況也佐證了這一點——當前信貸需求的增長點落在包括房地產在內的少數(shù)細分行業(yè)。

　　在國務院將銀行存量資金重新分配到更高效的領域、支持實體經(jīng)濟的要求下，控制房地產等過熱領域的信貸投放，調整信貸結構成為銀行機構的當務之急。

　　房地產市場依然“高燒”未退

　　“國五條”已發(fā)布4個多月，北上廣深等一線城市落實“國五條”的實施細則出臺也有3個月了，但“剛需一族”翹首企盼的房價向下的局面卻沒有出現(xiàn)。對此，內蒙古銀行首席經(jīng)濟學家苑德軍表示，房地產市場“量增價升”的運行態(tài)勢并未改變。開發(fā)商的銷售表現(xiàn)依然令人吃驚，一線城市的土地出讓價格也創(chuàng)出新高，“地王”身影頻頻出現(xiàn)。整個房地產市場仍存在較強的價格上漲預期。

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的月度百城房價數(shù)據(jù)顯示，2013年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10258元，環(huán)比5月上漲0.77%；在100個城市中，71個城市環(huán)比上漲。該研究院同時認為，“自2012年6月以來，中國100個重點監(jiān)測城市（新建）住宅均價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲13個月。”

　　與房地產市場聯(lián)系最為緊密的土地市場表現(xiàn)更為火熱。來自市場研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月份，全國306個城市土地出讓金已高達11305億元，相比去年同期大幅增長60%.其中一線城市的數(shù)據(jù)最為引人注意，今年上半年，北上廣深土地交易地塊514宗，土地出讓金高達1829億元，比去年同期上漲315%.

　　中國社科院財貿所博士高廣春認為，從房價收入比、房價租金比、空置率等觀察房價的指標看，我國的房價泡沫已經(jīng)到了十分嚴重的程度。苑德軍表示，我國房地產市場的非理性發(fā)展和高得離譜的房價，會影響我國經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定，其擠壓實業(yè)投資、掩蓋產能過剩、貽誤經(jīng)濟轉型、抑制消費擴張，同時也在放大金融風險。

　　提及房地產市場帶來的金融風險，有業(yè)內人士十分憂慮地向記者表示，房地產是一個高負債行業(yè)，大部分企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度較高。這意味著，如房地產泡沫破裂，風險將迅速向銀行機構傳導。

　　房地產信貸投放將被壓縮

　　中國農業(yè)銀行行長張云近期出席陸家嘴論壇時透露，要控制過熱的行業(yè)和產業(yè)，其中就包括房地產貸款。

　　實際上，此前銀行對房地產行業(yè)信貸規(guī)模的壓縮已經(jīng)取得一定成效。2012年，五大行房地產類貸款全面收緊，貸款規(guī)模有所下降。截至2012年末，工行房地產開發(fā)貸款余額較2011年末減少了264億元；農行減少372.63億元；建行減少33.9億元；交行、中行的房地產開發(fā)貸款比例同比也有不同程度的下降。

　　中國國際金融研究所研究員李佩迦說，從中央“盤活存量、用好增量、支持實體經(jīng)濟”的表態(tài)來看，意圖十分明確，金融必須服務實體經(jīng)濟，同時進一步擠壓房地產信貸規(guī)模，減少銀行資金的流入。

　　有業(yè)內人士提醒，“壓縮信貸規(guī)模的同時，也要切實堵住銀行資金流向房地產行業(yè)的通道。”他的理由是，房地產行業(yè)是資金密集型領域，對銀行資金的依賴十分明確，過去一段時間收縮房地產信貸的力度足以令房企進一步繃緊資金鏈，甚至逼其以價換量。但實際情況卻是房企資金依然充裕。除房地產企業(yè)通過海外融資、積極拓展融資渠道外，銀行資金加速流入的情況并未改變。

　　有證據(jù)表明，銀行信托、理財產品等表外資金最終流向的依然是房地產業(yè)。高廣春分析認為，作為高收益行業(yè)，房地產對銀行資金具有吸引力。有銀行負責人就曾表示，房地產行業(yè)依然是重點支持領域。

　　“影子銀行在向房地產行業(yè)源源不斷輸入資金的同時，也使得房地產行業(yè)過度信用擴張隱含的風險越來越高，國內金融體系聚集了巨大的風險?！痹返萝姺Q。

　　李佩迦表示，此次流動性緊張會令銀行對表外業(yè)務進行調整，房地產行業(yè)原有的資金來源渠道會受到擠壓。對于房地產企業(yè)來說，資金壓力將隨之而來。一方面，融資成本會大幅增加，倒逼房企尋找例如海外融資等新的、陽光化融資渠道；另一方面，由于資金緊張，房企會加大以價換量的力度。總之，銀行業(yè)的調整會給房地產行業(yè)帶來深遠影響。

　　調整信貸結構迫在眉睫

　　調整已經(jīng)開始。目前各家銀行已開始加大對房地產業(yè)中的保障房建設的投入。據(jù)工行近日提供的數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，工行通過發(fā)放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式，已累計向保障性住房建設提供了超過750億元的資金支持。建行的數(shù)據(jù)是，截至2012年末，保障性住房項目開發(fā)貸款余額590.80億元，增幅達129.62％；個人住房貸款余額超過1.5萬億元，新增2157.83億元。

　　李佩珈認為，“對于房地產市場的信貸支持，也需要‘調結構’，調整的方向是，從房屋供給方來看，應重點支持廉租房、公租房等保障性住房建設以及棚戶區(qū)改造；從需求方來看，應重點支持滿足自住的剛性需求。”

　　大范圍的信貸結構調整已迫在眉睫。6月以來出現(xiàn)的流動性緊張看似來勢兇猛，實則是一場資金錯配導致的結構性資金緊張。與增速平平的貸款相比，快速膨脹的影子銀行將資金源源不斷地輸送到房地產企業(yè)等領域，這也印證了“不是沒有錢，而是錢沒有出現(xiàn)在正確的地方”的判斷。

　　一些專家建議，解決這一問題的根本途徑就是調結構。在未來宏觀經(jīng)濟整體去杠桿、調結構的大趨勢下，將信貸資源投向戰(zhàn)略重點和新興產業(yè)，加大對“三農”、小微企業(yè)、保障房建設等實體經(jīng)濟的金融支持，同時嚴控“兩高一?！毙袠I(yè)貸款，積極穩(wěn)妥退出房地產貸款、地方融資平臺貸款等高風險行業(yè)。

來源：金融時報 楊洋

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