商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險加劇

　　在住宅地產(chǎn)持續(xù)受限的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和供應規(guī)模正在不斷被持續(xù)放大。

　　K8土地網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%;商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%;商辦用地樓面均價為每平方米1790元，同比增加17%，增幅遠遠超過住宅。

　　與此同時，今年以來，萬科集團、招商地產(chǎn)000024,股吧、中鐵置業(yè)、泰禾集團000732,股吧等諸多房企進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的表現(xiàn)十分積極，其中，不少房企都表示未來還將繼續(xù)加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。

　　在7月4日由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主辦的“首屆中國商業(yè)地產(chǎn)新趨勢論壇”上，業(yè)內(nèi)專家普遍分析認為，商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險目前正在加劇，把握新型城鎮(zhèn)化機遇，應對電商沖擊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和結構布局亟待改變，轉(zhuǎn)型已成為商業(yè)地產(chǎn)未來生存和發(fā)展的必然選擇。而提供特色商業(yè)體驗、注重商用建筑空間的生態(tài)與環(huán)保成為商業(yè)地產(chǎn)未來持續(xù)健康發(fā)展的必然趨勢。

　　傳統(tǒng)模式風險凸現(xiàn)

　　DTZ戴德梁行最新發(fā)布的研究報告顯示，亞太地區(qū)是2012年商業(yè)地產(chǎn)投資存量惟一正增長的區(qū)域，中國已經(jīng)超越日本成為亞洲最大的市場，其投資存量的價值增長15%，達到1.5萬億美元。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在全國19個省市調(diào)研時也發(fā)現(xiàn)，近年來，不少城市都在大規(guī)模發(fā)展新城、新區(qū)，以此作為發(fā)展地方經(jīng)濟的突破口，并且在不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和所處階段特點的情況下，盲目復制和模仿了大量商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“這些地方的商業(yè)地產(chǎn)市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令深表擔憂地說。

　　對此，北京樓盤國華置業(yè)董事長房超也深有感觸：“我們接觸到的很多商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期都很短，基本上都是在抄襲、復制，沒有很好地研究地區(qū)性消費結構和未來的發(fā)展趨勢，導致了重復建設。有的項目甚至把商業(yè)地產(chǎn)當作住宅地產(chǎn)來開發(fā)，這樣不僅導致商業(yè)地產(chǎn)的價值不能充分發(fā)揮，也造成了土地、水電等資源的大量浪費?！?/p>

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，一個體量在5萬平方米的商場，一年的水、電費等直接能源消耗最少需要投入3000萬元，如果經(jīng)營效益差，不但開發(fā)商賺不到錢，還將浪費大量資金、能源。

　　與此同時，在過去的商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)過程中，盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。

　　“我們現(xiàn)在其實并不需要那么多高檔的城市綜合體，在新型城鎮(zhèn)化的推進過程中，更需要能為廣大農(nóng)民群體進城創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、消費需求服務的中低檔城市綜合體。目前中國的消費人群已經(jīng)高度分化，呈現(xiàn)出多元化的特征，所以北京、上海樓盤的商業(yè)地產(chǎn)標準并不能成為全國的標準，應堅持因地制宜的原則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)?！眴虧櫫顝娬{(diào)說。

　　效率、環(huán)保成必然趨勢

　　“如果我們再繼續(xù)做傳統(tǒng)意義的商業(yè)地產(chǎn)，風險和浪費將越來越大，未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應迅速調(diào)整結構、轉(zhuǎn)變觀念?！狈砍f。

　　新型城鎮(zhèn)化到來后，在新的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)該如何調(diào)整結構，順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型?

　　在宏觀層面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一給出了方向：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要了解國家政策、政府規(guī)劃，也要了解客戶需求，還要做好開發(fā)建設和運營管理模式的研究。在此基礎上尋求企業(yè)盈利模式與政府的結合點，并對產(chǎn)業(yè)鏈上有關單位的整合與協(xié)調(diào)進行考量，才能減少盲目性。比如中央政府對于新型城鎮(zhèn)化提出了‘節(jié)約、綠色、低碳’等要求，商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)要積極順應這一新要求?！?/p>

　　在商業(yè)地產(chǎn)的布局上，喬潤令認為，中短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的布局和發(fā)展應該跟著人口的流向走?！吧鲜兰o90年代初國家推進城鎮(zhèn)化的政策導向是‘小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略’，但事實上這個目標基本沒有實現(xiàn)，人口向大城市流動的趨勢沒有改變。因此，要提高商業(yè)地產(chǎn)的服務效率，在布局上應隨之向超大城市和城市群集中?！?/p>

　　而在行業(yè)布局上，喬潤令認為，下一步中國商業(yè)地產(chǎn)有兩個領域最具增長潛質(zhì)：一是生產(chǎn)型服務業(yè)，二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　“新型城鎮(zhèn)化，并不是所有城市都要新，同樣商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也不一定都要新建。比如上海的新天地、成都的寬窄巷子，改造得都很成功，這些經(jīng)過改造的商業(yè)地產(chǎn)項目很有文化底蘊，而且充滿地方特色，很受市場歡迎，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要以此為借鑒放寬思路?！敝熘幸徽f。

　　從目前消費者群體的需求來看，對生活方式和購物體驗的需求越來越重視，尤其是隨著電商的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)零售業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，在此境遇下，商業(yè)地產(chǎn)該如何創(chuàng)新以求生存?

　　“未來5～8年間，電商的經(jīng)營規(guī)模有可能占到社會零售業(yè)總額的半壁江山，在此情況下，首先，地方政府不能再盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，不能為了建商業(yè)地產(chǎn)而建;其次，就具體的商業(yè)項目而言，隨著電商的盛行，商家和品牌存在著建足夠多高水平體驗店的需求，所以未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，一定會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合?！狈砍f。

　　陽光新業(yè)副總裁吳堯則認為：“未來商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展最為重要的還是業(yè)態(tài)的組合，開發(fā)商需要更多多元化的創(chuàng)新，比如結合電商潮流做更多線上、線下融合的產(chǎn)品，做更多創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合，這或許是提升經(jīng)營效果比較好的手段?！?/p>

來源：中國建設報

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